Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Заключение предварительного договора купли продажи квартиры

Заключение предварительного договора купли продажи квартиры

Что такое предварительный договор купли-продажи квартиры

28 ноября 2018Приобретение квартиры — достаточно серьезная сделка. Обе стороны, как продавец, так и покупатель, должны проявить внимательность и осторожность при её совершении.

Достаточно часто стороны торопятся заключить сделку. Продавец опасается, что покупатель передумает приобретать квартиру, а покупатель — что квартира может уйти.

Стороны боятся друг друга, в том числе вызывает опасение сам факт совершения крупной сделки и вероятность потерять значительные средства.Самая лучшая сделка — это та, которая тщательно готовится.

Конечно, совершенно не означает, что не стоит совершать быструю сделку, иногда она просто необходима.

Однако в тех случаях, когда у вас есть выбор: сделать всё быстро или качественно, следует отдать предпочтение второму варианту.Именно в таких случаях стороны заключают предварительный договор купли-продажи квартиры, в котором можно детально описать процесс совершения будущей сделки, существенные условия и ответственность сторон за нарушения договоренностей.Понятие предварительного договора определено Гражданским кодексом РФ (ст. 429 ГК РФ). Вы легко можете ознакомиться с данной статьей в Интернете.

Я же кратко опишу правовой смысл данного документа.

Природа его заключается в том, что он определяет условия будущей сделки и подразумевает обязанность сторон заключить основной договор на условиях предварительного. Если по каким-либо причинам вы не готовы к заключению основной сделки, например недостаточно средств или вы берете время на проверку квартиры и подготовку сделки, то значение предварительного договора достаточно существенно. Ведь в нём можно прописать, что квартира снимается с продажи, в обязательном порядке, а покупатель вносит продавцу задаток в качестве обеспечения своих гарантий по приобретению квартиры.Какие ещё существенные условия можно прописать в предварительном договоре.1.

Полностью напишите характеристики квартиры, в том числе площадь, адрес, этаж, кадастровый номер.2.

Опишите документы основания владения квартирой.3. Укажите стоимость квартиры.4.

Пропишите гарантии продавца, т.е. отсутствие арестов, залогов, запрещений, прав третьих лиц на квартиру и т.д.5.

При подписании передайте продавцу задаток. Это мера обеспечения исполнения предварительного договора (ст.

380 ГК РФ).6. Определите условия и порядок расчётов (ячейка, аккредитив, эскроу-счёт, депозит нотариуса).7. К предварительному договору приложите форму основного договора и подготовьте опись имущества, также сделайте её приложением к договору.8.

Обозначьте сроки выхода на сделку, сроки освобождения квартиры и её передачи, обязанность по снятию с регистрационного учёта прописанных в квартире.Подписав предварительный договор и передав задаток, покупатель может спокойно заниматься проверкой квартиры и подготовкой денег для расчёта, а у продавца будет время собрать документы к сделке.Если какая-либо из сторон нарушит условия предварительного договора, то вторая сторона будет иметь возможность претендовать на задаток и при наличии желания уклоняющуюся от подписания основного договора сторону можно понудить к заключению основного договора.

Но имейте в виду, предложение о заключении основного договора обязательно следует направить до окончания действия предварительного, так как в противном случае обязательства по предварительному договору прекратятся, если до момента его прекращения не направить другой стороне предложение о заключении основного договора.Читайте на

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Автор Евгений Трофимов На чтение 8 мин.

Опубликовано 19.02.2020 При заключении договора купли-продажи квартиры не редко используется предварительный договор. Также его применяют и к сделкам по аренде, оказанию услуг, долевому строительству. Что же такое предварительный договор, для чего нужен и как его оформить расскажем подробнее в статье.

(ПДКП) — по своему предназначению является соглашением между покупателем и продавцом о том, что сделка состоится в будущем. Подписывается сторонами предстоящей сделки для закрепления договоренностей, когда основной договор по объективным причинам заключить в настоящий момент не получается (п.

1 ст. 429 ГКРФ).ПДКП является гарантией того, что сделка купли-продажи состоится и будет осуществлена в сроки, закрепленные предварительным соглашением сторон.

Здесь же прописывается и стоимость помещения, по которой покупатель готов ее приобрести, а продавец продать.
В результате право собственности пока еще не переходит к покупателю, но квартира по сути резервируется за ним.Предварительный договор сделки с недвижимостью заключается в ситуациях, когда совершить ее в настоящий момент не представляется возможным, тому могут быть причины:

  1. если одним из собственников жилья является гражданин, не достигший возраста совершеннолетия, то потребуется согласие на продажу от органов опеки, что тоже занимает время.
  2. отсутствие нужной суммы средств у покупателя или документов у продавца;
  3. покупатель оформляет ипотечный заем на приобретение квартиры и ожидает одобрение банка;

Если предварительный договор составлен грамотно, то при уклонении одной из сторон от заключения основного соглашения, вторая сторона вправе потребовать сделать это в судебном порядке.Чтобы гарантировать, что купля-продажа состоится, в предварительном договоре следует указать условия и сроки заключения основного договора.Действие условий ПДКП начинается с момента, когда обе стороны поставили свои подписи.

Однако, покупатель не вправе распоряжаться квартирой, а продавец требовать полной оплаты до момента подписания основного договора, завершающего сделку.Составить документ могут как сами участники сделки, так и нотариус. Законодательство не обязывает удостоверять предварительный договор нотариально.Предварительный договор не требует регистрации в органе Росреестра.
Законодательство не обязывает удостоверять предварительный договор нотариально.Предварительный договор не требует регистрации в органе Росреестра. Чтобы он имел юридическую силу, составляется с учетом требований ст.

429 ГК РФ.Как и любой вид договора, предварительное соглашение не имеет строгой формы, но должно содержать основные реквизиты. В зависимости от случаев сделки могут быть добавлены пункты, уточняющие условия, обязанности и иные моменты, которые должны быть выполнены сторонами.Предварительный договор, как правило, заключается в различных ситуациях.Заключается с юридическим лицом, являющимся застройщиком дома.

Оформляется только в случае, когда строительство завершено, дом сдан в эксплуатацию и на руках у строительной компании имеется документ о праве собственности.Если же дом еще не сдан, с покупателем может быть заключен договор долевого участия.Третьей стороной в такой сделке выступает банк, выдающее покупателю кредит на приобретение жилья.

Поэтому здесь важно заручиться его согласием.Составление предварительного договора, не получив одобрение банка, является фактором риска, что сделка может быть сорвана.

Тогда в нем необходимо уточнить последствия того, что банк откажет в выдаче ипотеки.Если для закрепления гарантий продавцу покупателем был выплачен задаток, то необходимо прописать условия его возврата.Зачастую банк настаивает на оформлении и заверение предварительного договора нотариусом. Так кредитное учреждение подстраховывается на случай возникновения спорных ситуаций.Условие о задатке устанавливается на усмотрение сторон.
Так кредитное учреждение подстраховывается на случай возникновения спорных ситуаций.Условие о задатке устанавливается на усмотрение сторон. Задатком признается часть денежных средств от стоимости квартиры, которые передаются продавцу в момент заключения предварительного договора и засчитываются в цену договора (п.

1, 4 ст. 380 ГК РФ). По общему правилу при отказе покупателя от сделки, продавец задаток не возвращает.

Если же продавец отказывается, то обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере (п.

2 ст. 381 ГК).В договоре допустимо прописать внесение аванса или задатка.

Это различные, с точки зрения законодательства, понятия:

  1. аванс устанавливается в процентном отношении к стоимости квартиры и возвращается покупателю в случае срыва сделки, но за вычетом понесенных второй стороной издержек. Например, покупатель получил аванс и часть его потратил на оформление необходимых для продажи документов. Если покупатель откажется заключать основной договор, продавец вернет ему аванс за вычетом потраченных средств, которые подтвердит документально.
  2. задаток является суммой, вносимой в качестве гарантии предстоящей сделки и учитываемой, как платеж за покупку квартиры. Независимо от размера задатка он прописывается в предварительном договоре и в случае отказа от сделки подлежит возврату в соответствии с ГК;

Для участников предварительного договора задаток является предпочтительной мерой обеспечения гарантии сделки, поскольку имеет более серьезные последствия в случае отказа от купли-продажи.Передача задатка или аванса происходит по расписке. Причем в ней обязательно нужно указать, в качестве чего сумма передана и принята.

Если в расписке не будет фигурировать условие задатка, то переданная сумма будет считаться авансом.Как составить предварительный договор купли продажи квартиры?Обязательными пунктами предварительного договора при купли-продажи квартиры должны быть следующие:

  • Стороны соглашения указывают свои реквизиты полностью в соответствии с подтверждающими документами. Рекомендуется прописать в договоре не только адрес регистрации, но и фактического проживания, а также контактные телефоны, адреса электронной почты.
  • Цена квартиры в предварительном договоре прописывается полностью. Она соответствует стоимости, которую должен выплатить покупатель продавцу (ст. 555 ГК РФ). В предварительном документе не может устанавливаться обязанность уплаты суммы полностью или в большей части до момента подписания основного договора сделки.
  • Перечень граждан, за которыми может сохраниться право проживания в квартире. Это обязательное и существенное условие договора купли-продажи жилья в соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ. К таким гражданам могут относиться бывшие члены семьи владельца квартиры, которые отказались от ее приватизации, но дали согласие на приватизацию владельцу.
  • Предмет договора, является договоренностью сторон совершить сделку и подписать договор купли-продажи квартиры (ст. 554 ГК РФ). Здесь же прописываются точные характеристики квартиры, которые дают возможность идентифицировать ее среди других. Это почтовый адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат и иные особенности.

В квартире вместе с собственником на момент составления предварительного договора могут быть прописаны лица, которые будут впоследствии выписаны. Необходимо их перечислить, указав паспортные данные, и прописать сроки их выписки после совершения сделки.

  • Права и обязанности сторон указываются точно с уточнением сроков их выполнения. Обязательно закрепляется порядок передачи помещения покупателю для исключения затягивания сроков. Необходимо предусмотреть на этот случай возможность применения штрафных санкций.
  • В предварительном договоре прописываются расходы, связанные с исполнением договора, и на какую из сторон они будут возложены. Это могут быть расходы по нотариальному заверению сделки, регистрации перехода права собственности и т.д.
  • Правоустанавливающие документы, на основании которых жилье принадлежит продавцу, прописываются в договоре. Их данные (наименования, даты и номера) обязательно должны соответствовать оригиналам.
  • Условие о задатке, если он будет передаваться продавцу.
  • Срок заключения основного договора купли-продажи не является обязательным для указания в предварительном соглашении.

Универсальная форма предварительного договора, которую можно распечатать и заполнить:Устанавливается по соглашению сторон.

Это может быть конкретная дата или дата, не позднее которой сделка должна состояться. Если же такого условия нет, то считается, что основной договор должен быть подписан в течение календарного года от даты составления предварительного ДКП (п. 4 ст. 429 ГК РФ).Следует также учитывать, что при отсутствии в указанный период предложений с любой из сторон о заключении договора купли-продажи, предварительное соглашение утратит силу.После подписания договора стороны вправе изменить его существенные условия, оформив их дополнительным соглашением.

Документ подписывается обеими сторонами, что подтверждает их согласие на изменение условий.В соответствии с текстом предварительного договора продавец и покупатель обязаны заключить сделку по купле-продаже квартиры. Если же кто-либо из них откажется, то рискует потерять сумму задатка.

Но более серьезные последствия отказа – это судебное разбирательство, ведь гражданское законодательство (п.

5 ст. 429 ГК РФ) разрешает любой из сторон требовать оформить сделку. На это отводится полугодовой срок от даты неисполнения обязательств.Более рискуют те граждане, кто приобретает по предварительному договору квартиру в новостройке. По такому типу соглашения можно покупать только то жилье, которое уже отстроено, введено в эксплуатацию и у застройщика имеются документы о праве собственности.

Если же дом еще не построен, то единственным вариантом оформления является договор долевого участия. Тогда исключается риск двойной продажи квартиры, когда обманутыми могут оказаться два и более покупателя.Действие предварительного договора может быть прекращено по следующим причинам:

  1. ошибки в реквизитах сторон, описании квартиры и т.д. автоматически аннулируют соглашение;
  2. в сроки, указанные в документе, стороны не предприняли попыток к заключению основного договора;
  3. обоюдный отказ с составлением соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого помещения.
  4. расторжение по инициативе одной из сторон возможно только при согласии второй стороны, иначе она может обратиться в суд для принуждения к исполнению условий договора;

Предварительный договор является серьезным документом, который обязывает исполнять все прописанные в нем условия всеми участниками сделки.

Поэтому внимательно ознакомьтесь с ними и продумайте последствия прежде, чем ставить свою подпись.

Предварительный договор купли продажи квартиры – Образец, бланк 2020 года

Перед оформлением основного договора купли-продажи (ДКП) участники соглашения могут оформить предварительный договор (ДП), чтобы получить уверенность о заключении будущей основной сделки.

Такой вариант правовых отношений нередко используется при оформлении соглашений с недвижимостью.В соответствии с ГК РФ (ст.429 ч.1) согласно ПД участники соглашения обязуются подписать в ближайшей перспективе основной ДКП, зафиксированный в ПД.Файлы для скачивания:Бланк

  1. , doc
  2. , doc

Образец

  1. , doc
  2. , doc

Содержание Согласно п. 2, п. 3 ст. 429 ГК РФ существует два основных требований к ПД:

  • Документ обязан быть в той же форме, что и основной ДКП.
  • В нем должна содержаться характеристика предмета и условия основного ДКП.

Названые требования регламентированы законодательными нормами РФ, определяющими условия оформления ПД, несоблюдение которых может привести к отмене основного ДКП, то есть:

  1. Условия оформления ПД и условия основного ДКП, в результате которого недвижимость должна перейти к покупателю, обязаны быть идентичными.

    В то же время, после 2015 года в законодательные нормы внесены изменения, освобождать стороны от полного соответствия ПД и основного ДКП, то есть, участники ПД могут согласовывать лишь предмет соглашения и те пункты, которые сочтут нужными. Следовательно, на сегодняшний день цену квартиры в ПД отображать необязательно.

  2. Форма ПД обязана соответствовать основной форме определенной законодательными актами для ДКП недвижимости. Ст. 160 ГК РФ регламентирует в обязательном порядке письменную форму для ПД, игнорирование которой влечёт за собой признание сделки несостоявшейся.
  3. Предмет договора обязан отображать точную характеристику, поэтому в документе отмечается не только юр.

    адрес покупаемой квартиры, но и более подробные данные, с указанием этажа расположения, года сдачи в эксплуатацию, площади и прочих характеристик объекта.

  4. В ПД предусмотрено отображение срока заключения основного ДКП.

    Если контрагентами не прописан такой срок, то согласно п.

    4 ст. 429 ГК РФ такой период не может быть более одного года. При неисполнении покупателем возложенных на себя обязанностей, продавец вправе подать исковую претензию в суд, с требованием о принудительном заключении ДКП (ст. 445 ГК РФ).

Примечание.

ПД обязан быть письменным, а в некоторых ситуациях и нотариально заверенным.Нотариальное заверение ПД выполняется в двух вариантах:

  1. Если основной ДКП обязан быть заверенным нотариусом, к примеру, при покупке доли в домостроении.
  2. Если стороны приняли такое решение, даже – если закон этого не требует.

(Видео: “Предварительный договор купли продажи квартиры особенности и риски”)ПД является документом, обязывающим стороны к подписанию основного ДКП. Это, своего рода, гарантия того, что будущая сделка должна состоятся, но только через определенный период.Невзирая на то, что ПД почти идентичен основному ДКП, существуют определенные отличия, характеризующие ПД:

  • ПД можно оформить без наличия на руках требуемых документов для основного ДКП. Тем не менее к заключению ПД надо отнестись со всей ответственностью, так как, обычно. он подкрепляется материально и если стороны не договорятся, то это может привести к судебному разбирательству.
  • В ПД срок действия отличается от основного ДКП. Как уже отмечалось ранее, в ПД срок его действия можно не отображать, и его продолжительность будет равна одному году после заключения. В основном же ДКП сроки нередко зависят от длительности процесса оформления документов, регистрации недвижимости и прочих факторов. Поэтому срок действия основного ДКП может продлеваться на несколько лет. Действие ПД может завершиться либо по сроку давности (через один год), либо сразу после заключения основного ДКП.
  • ПД, по своей сути, не возлагает на участников сделки какую-то ответственность и правовые последствия. Если неисполнение основного ДКП одной стороной может завершиться судебным разбирательством, то здесь действует простая договоренность. В то же время, большинство участников заключения таких соглашений предпочитают прописывать такую ответственность, чтобы выразить серьезность намерений, и чтобы при одностороннем разрыве ПД, была выплачена какая-то компенсация.
  • В ПД, как и в основном ДКП, прописывается полная цена. Тем не менее, при заключении ПД полные выплаты осуществлять не обязательно. Достаточно внести лишь аванс. Остаток суммы будет выплачен лишь при подписании основного ДКП. При этом, стоит отметить, что цена не может быть изменена, при переходе из ПД к основному ДКП.
  • В ПД непременно отображаются реквизиты сторон, предмет сделки и сроки заключения сделки. Однако в отличие от основного ДКП, в ПД предмет описывать подробно не обязательно.
  • Есть еще одно отличие ПД. Такой договор может быть оформлен письменно, без регистрации и нотариального подтверждения. А вот основной ДКП, к примеру, при приобретении квартиры непременно требует регистрации в госструктурах.

При приобретении квартиры не обязательно составлять ПД. Можно срезу подписать основной ДКП и завершить сделку выполнив все формальности, оплату и передачу недвижимости в соответствии с договорными условиями.Однако в некоторых обстоятельствах без ПД обойтись невозможно.

Потребность в ПД появляется тогда, когда основной ДКП по каким-то обстоятельствам не может быть оформлен немедленно. ПД оформляется в следующих ситуациях:

  • Покупатель выразил намерение самостоятельно сделать проверку юридической чистоты будущей сделки.
  • При невозможности личной встречи, а заключение ДКП через представителя нежелательна.
  • Когда недостаточно собранных средств, однако продавец соглашается подождать.
  • Не собран полный пакет сопроводительных документов.

Примечание. Несмотря на то, что ПД не вынуждает продавца передавать покупателю квартиру, он имеет юридическую силу и может привести к правовым последствиям при его неисполнении одной из сторон.

Поэтому к составлению данного документа требуется подойти ответственно.ПД оформляется в том случае, когда контрагенты не готовы к немедленному оформлению основного ДКП квартиры. Это может случится по таким причинам:

  • У продавца не подготовлены все документы, удостоверяющие право владения квартирой.
  • Реализуемая квартира обременена залогом и требуется время для его снятия.
  • Покупатель не обладает нужными средствами для немедленного расчета, и для этого требуется немного подождать.
  • При приобретении квартиры оформляется ипотечный кредит, однако банк требует время (до 3-х недель) для осуществления анализа квартиры, в том числе, юридической чистоты сделки и профессиональной оценки стоимости квартиры.

Как и любой договор, ПД не предполагает строгой формы, но он обязан содержать основную структуру и в зависимости от вида сделки могут устанавливаться дополнительные условия, обязательства.При оформлении ДКП возможны следующие варианты его заключения:

  • Приобретение квартиры от застройщика.

В этом варианте ДКП заключается со строительной организацией – застройщиком дома. Оформление осуществляется только после сдачи дома в эксплуатацию, при наличии на руках у застройщика свидетельства о праве собственности.

Если дом еще не сдан, то в этом случае с покупателем можно оформить договор долевого участия.

  • Предварительный ДКП квартиры с задатком или с авансом. Здесь возможно оформление ПД, как с задатком, так и без него. Выплата задатка или аванса обеспечивает закрепление гарантии продавцу о том, что сделка по основному ДКП будет выполнена. При этом, в договоре должны быть прописаны условия возврата задатка или аванса, если сделка будет сорвана.
  • Оформление ипотечного кредита для приобретения квартиры. В этом варианте, в такой сделке выступает третья сторона – в лице банка, выдающего покупателю кредит на покупку квартиры. Здесь заключать ПД рискованно, так как банк может отказать в ипотеке и сделка будет сорвана. Нередко банк требует оформление и заверение ПД нотариусом, на случай появления спорных моментов.

В договоре требуется четко отобразить, что вносится задаток или аванс, так как это разные понятия.Задаток относится к инструменту, гарантирующему, что участники предварительной сделки выполнят условия договора.Согласно п. 1, 4 ст. 380 ГК РФ, задатком считается часть суммы от цены квартиры, передаваемой продавцу при оформлении ПД в счет стоимости сделки.

При отказе покупателя от сделки, задаток ему не возвращается.

При отказе от сделки продавцом, задаток обязан быть возвращен покупателю в двойной сумме (п. 2 ст. 381 ГК).Вручение задатка подкрепляется оформленной распиской, подтверждающей передачу денег.

При этом, в ПД и в расписке требуется указать слово «задаток», иначе это будет считаться авансом.Для участников ПД задаток относится к более предпочтительной мере, так как такая сделка обладает серьезными последствиями при отказе от ДКП.Если при оформлении ПД вносится аванс, то в этом случае, при срыве основной сделки любой стороной аванс возвращается покупателю. Аванс, является предоплатой при переходе к заключению основного ДКП квартиры. При этом, в ПД должно быть четко отображено, что вносится аванс и указана его сумма.Факт перечисления аванса, должен подкрепятся распиской, в которой также четко должна быть прописана сумма и отображено слово «аванс».(Видео: “Предварительный договор купли продажи недвижимости.

Консультация юриста. [RealtyVision.ru]”)Для заключения ПД стороны обязаны предоставить документы, которые являются обязательными при составлении таких сделок.К таковым относятся:

  • Паспорта сторон или удостоверения личности.
  • Справки из БТИ.
  • Справки из домовой книги.
  • Правоустанавливающие материалы (Выписки из ЕГРН).

В большей заинтересованности в предоставлении, как можно большего числа документов, находится покупатель, который рискует столкнуться с неприятными последствиями после сделки.ПД обязывает участников сделки в ближайшей перспективе оформить основной ДКП. Условия основного ДКП описываются в ПД, в котором покупателю, не обладающего юридическим образованием, сложно разобраться в тонкостях документа.Поэтому, надо правильно оформить ПД. При этом, ПД нередко путают с протоколом о намерениях.

В отличии от ПД, протокол предполагает стремление сторон заключить будущую сделку без юридических последствий.Для присвоения договору юридической силы, требуется соблюсти 3 условия:

  • прописать обязательства участников соглашения по оформлению основного ДКП в четко установленный срок.
  • Обязан быть раздел, в котором прописаны условия основного ДКП.
  • Четко отобразить название договора: «Предварительный договор».

Структурно ПД состоит из 2-х частей: условий основного ДКП и условий ПД.В первой части отображаются обязательства сторон по основному ДКП и его стоимости. Во второй – отображены условия ПД, в том числе:

  1. Прочие условия, являющимися важными, которые прописываются в результате договоренностей сторон в каждом конкретном варианте.
  2. Порядок оповещения сторон о готовности к основной сделке.
  3. Условия приготовления документов.
  4. Ответственность сторон при отказе от заключения основного ДКП.
  5. Дата заключения основного ДКП.

Нередко возникает вопрос: нужно ли нотариальное подтверждение ПД.

Закон гласит:Следовательно, если основной ДКП подлежит нотариальному подтверждению в соответствии с ч. 1 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», то и ПД обязан также заверяться нотариусом.Составление ПД предполагает такую же форму, как и основной ДКП. При составлении ПД предъявляются определенные требования по его содержанию.

Обязательными пунктами ПД по реализации квартиры должны быть следующие:1, Название документа: «Предварительный договор», с указанием места оформления и даты его составления.2.

Далее заполняется Преамбула.Здесь стороны ПД отображают реквизиты в соответствии с удостоверяющими документами.

Рекомендуется отобразить не только регистрационный адрес, но и место фактического нахождения, а также контактные данные (номер телефона, E-mail).3.

Предмет договора – это договоренность сторон оформить в ближайшей перспективе основной ДКП квартиры (ст. 554 ГК РФ). Здесь же отображается характеристика квартиры, с указанием:

  1. Числа комнат и прочих особенностей.
  2. Почтового адреса.
  3. Кадастрового номера.
  4. Площади жилья.

4. Стоимость квартиры, которая отображается в ПД полностью.

Она должна соответствовать стоимости, которую обязан заплатить покупатель продавцу (ст.

555 ГК РФ). При заключении ПД нельзя требовать уплаты всей суммы или частичной до оформления основного ДКП.5. Если при оформлении ПД передается задаток, то прописывается условие о задатке.6.

Заключительные положенияЗдесь отмечаются:

  1. Условия возложения расходов за оформление ПД.
  2. Условия расторжения ПД.
  3. Условия рассмотрения возникающих споров.
  4. Число экземпляров составленного ПД и т.д.

В квартире на момент оформления ПД вместе с продавцом могут быть зарегистрированы лица, которые будут выписаны. Требуется перечислить их, отобразив паспортные данные и сроки их выписки.Также, необходимо отметить список граждан, которые остаются в квартире.

Это условие отображается обязательно (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Такими лицами могут быть бывшие члены семьи продавца, отказавшиеся от ее приватизации, но давшие согласие на приватизацию продавцу.Также в ПД отмечаются:

  1. Ответственность за неисполнение условий ПД.
  2. правоустанавливающие документы на квартиру.
  3. Порядок передачи квартиры покупателю.
  4. Права и обязанности участников сделки.

Примечание.

Срок подписания основного ДКП не относится к обязательному пункту в ПД.Данный пункт в ПД отображает срок подписания основного ДКП. Если срок в ПД не прописан, то согласно нормативам ГК РФ, основной ДКП квартиры обязан быть подписан на протяжении одного года с даты заключения ПД.

Если на протяжении года основной ДКП не заключен, то ПД перестает действовать.Ниже предлагаются образцы ПД, с задатком и без него.

  1. , doc
  2. , doc
  1. , doc
  2. , doc

0 0 voteArticle Rating

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры

Жлудова Анна Автор PPT.RU 31 августа 2020 Предварительный договор при покупке квартиры — это документ, в котором участники сделки согласовывают ее условия и договариваются о заключении в дальнейшем основного соглашения.

Сфера недвижимости — это серьезная и обширная отрасль, в которой все вопросы требуют глубокого и точного изучения. Все сделки, связанные с куплей-продажей квартир, это всегда ответственный шаг как для продавца, так и для покупателя. Риски быть обманутым или допустить ошибки на какой-либо стадии сделки достаточно велики.

Риски быть обманутым или допустить ошибки на какой-либо стадии сделки достаточно велики.

Чтобы избежать проблем, внимательно изучайте регламентирующие данную сферу правовые нормы и порядок действий для успешного проведения сделки. Сегодня рассмотрим такую процедуру, как продажа квартир по предварительному договору.

Разберемся, для чего он нужен, как заключить, расторгнуть, и какие риски возможны при таком соглашении. Но вначале стоит дать определение: что такое предварительный договор купли-продажи недвижимости (далее — ПД). Это соглашение достаточно часто встречается в сделках с недвижимостью, во многом в связи с крупными суммами.

Не у каждого сразу находится достаточное количество денег для покупки квартиры. Чтобы участники сделки были уверены в подписании будущего основного документа, составляется предварительный договор купли-продажи.

В соответствии с стороны обязуются в будущем подписать основной договор (далее ОД) на условиях, предусмотренных ПД.

Составляется в письменной форме и включает в себя предмет ОД или условия, позволяющие его определить (ч.

2, 3 ст. 429 ГК РФ). Отсутствие других существенных условий, например, стоимости предмета соглашения (т. е. квартиры), не делает его недействительным.

Все остальные условия разрешается включать в ОД, либо такие условия определит суд.

Закон предусматривает, что при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры обязательны предмет и условия, о которых продавец и покупатель хотят договориться на момент заключения соглашения. Но обязательно ли поступать так? Пожалуй, что нет. Если уж стороны пришли к составлению ПД, то стоит договориться об условиях, которые будут прописаны в ОД, и сделать это максимально подробно.

Потому что в дальнейшем это поможет избежать споров и разногласий.

В документе указывайте:

  1. затраты на оформление купли-продажи;
  2. перечень лиц, проживающих либо имеющих право проживать в квартире;
  3. условия о снятии квартиры с продажи;
  4. обязанности сторон.
  5. характеристики квартиры, ее адрес, цену;
  6. сроки;
  7. способ передачи денег;

В ПД указывается срок, в который стороны обязуются заключить ОД ().

Если они такой срок не определили, то ОД заключается в течение года с момента заключения ПД.

Если ни одна из сторон в течение указанного срока не совершала действий для заключения ОД, то по истечении года обязательства по такому соглашению прекращаются. Для проверки законности будущей сделки стороны вправе заверить ПД у нотариуса.

Это действие полезно покупателю: нотариус вправе направлять запросы в различные инстанции, которые содержат информацию о квартире и гражданах, которые вправе проживать в ней. Это важная информация для покупателя.

Что касается государственной регистрации, то по определению ВС РФ от 20 июля 2010 №5-В10-42: ПД, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.

Для того чтобы не сомневаться в совершении будущей сделки, продавец и покупатель могут обеспечить исполнение ПД некоторыми правовыми инструментами.

Определение аванса законом не установлено. Но в есть определение предварительной оплаты, на этом определении заключается предварительный договор купли-продажи с авансом. По своей сути, аванс — это и есть предоплата, денежная сумма, которая передается от одного участника сделки другому в счет будущих платежей по сделке.

Аванс не обеспечивает исполнения обязательств и возвращается в случае, если одна из сторон по каким-то причинам отказывается от сделки.

Хоть аванс и не устанавливает никаких обязательств, все же передача определенной суммы денег психологически усиливает чувство ответственности сторон по отношению к сделке, и вероятность ее успешного завершения увеличивается.

Понятие задатка указано в . Это денежная сумма, передаваемая одному из участников сделки в счет будущих платежей по сделке и обеспечивающая ее исполнение. Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком заключается в письменной форме (в самом ПД либо отдельным соглашением), иначе эту денежную сумму признают авансом. Пункт говорит нам о последствиях неисполнения обязательства, обеспеченного задатком.

Так, если сделка не состоялась по вине покупателя, то задаток ему не возвращается. А если виноват продавец, то он обязан выплатить покупателю задаток в двукратном размере. Это денежная сумма, которую должник обязан уплатить другой стороне в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Исходя из определения, мы понимаем, что неустойка выполняет две функции: компенсаторную функцию (на случай прекращения обязательства) или мораторную (в связи с ненадлежащим исполнением).

Как мы видим, этот инструмент направлен на возмещение убытков из-за неудачной сделки, даже если был заключен предварительный договор купли-продажи без задатка. Включение условия о неустойке в ПД — хороший стимул для соблюдения участниками сделки всех ее условий. ПД не дает гарантий отсутствия проблем.

К возможным рискам при заключении предварительного соглашения отнесем:

  • Риск неполучения квартиры. ПД — это соглашение о намерениях по определенному предмету, а не о самом предмете. В случае если ПД не подкреплен каким-либо обеспечением обязательств, не факт, что эти намерению выльются в действия.
  • Риск признания ПД незаключенным. Как мы уже знаем, если стороны не договорились по существенным условиям — соглашение признается незаключенным. Например, если жилье еще не достроено, сложно указать точные характеристики квартиры. Будьте внимательны! Особенно, когда заключаете предварительный договор долевого участия с застройщиком.
  • Риск двойной продажи квартиры. Поскольку ПД не подлежит государственной регистрации, и права собственности на квартиру у покупателя не возникает, недобросовестный продавец может заключить такой же ПД на стороне и в будущем продать ему квартиру.

Расторжение ПД на законных основаниях предусмотрено в , . ПД расторгают по соглашению сторон. Обоюдное решение участников соглашения — это самый легкий и самый редкий способ его расторжения.

Сторонами подписывается письменное соглашение, и их правоотношения на этом заканчиваются.

В случае существенного нарушения условий соглашения одной из сторон, другая вправе требовать расторжения. Но тут надо понимать, что судебного процесса в этом случае не избежать.

Существенное нарушение придется доказывать.

Также ПД изменяют или расторгают при существенном изменении обстоятельств. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, то не стали бы заключать соглашение вовсе или заключили его на значительно отличающихся условиях. В данном случае если стороны не пришли к соглашению по существенному изменению обстоятельств, то предварительный договор может быть расторгнут или изменен по решению суда.

Автор: Анна Жлудова, телеграм-канал «» Предварительный договор N ____ купли-продажи квартиры г. Москва «01»января 2021г. ООО «Стройкорпорация», именуемое в дальнейшем «Продавец», в лице генерального директора Иванова Петра Семеновича, действующего на основании устава, с одной стороны и гражданин Лебедев Иван Петрович, паспорт серии 00 00 N 000000, выдан 00.00.0000, дата рождения «00»января 0000 г., место рождения г.

Москва, зарегистрированный по адресу: г. Москва, Красная улица, д. 1, кв.

2, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, далее совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем: 1. Предмет Договора 1.1. Стороны договорились о подготовке и заключении в будущем договора купли-продажи 2-комнатной квартиры, кадастровый номер 00000, расположенной на 000 этаже 00-этажного жилого дома по адресу:г. Москва, ул. Синяя, д. 2, кв. 1, общей площадью 00 кв.

м, жилой площадью 00 кв. м (далее — Жилое помещение), принадлежащей Продавцу на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от «00»января 0000 г. N000 (Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от «00»января 0000 г.

N 00 (Приложение N00) (далее — Основной договор)).

1.2. Основной договор Стороны обязуются заключить в срок до «00»января 0000 г. 1.3. Жилое помещение передается Продавцом в собственность Покупателя на условиях, предусмотренных разд.

2 настоящего Договора. 2. Существенные условия Основного договора 2.1. По Основному договору Продавец обязуется передать в собственность Покупателя Жилое помещение в порядке, предусмотренном Договором и положениями действующего законодательства Российской Федерации. 2.2. Цена Жилого помещения составляет0000 (ноль) рублей.

2.3. Покупатель производит уплату цены Жилого помещения в течение 00 лет с даты государственной регистрации перехода права собственности на Жилое помещение.

2.4. Оплата производится путем перечисления денежных средств на счет Продавца. Датой исполнения обязательств Покупателя по оплате считается дата выплаты последнего транша. 2.5. Жилое помещение передается Продавцом Покупателю по Передаточному акту, являющемуся неотъемлемой частью Основного договора (Приложение N 00), в течение 00 (ноль) календарных дней с даты подписания Основного договора.

Одновременно с передачей Жилого помещения передаются следующие принадлежности и документы: .

2.6. Переход права собственности на Жилое помещение от Продавца к Покупателю подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Стороны обязуются совершить все необходимые действия для перехода права собственности на Жилое помещение, в том числе своевременно подписать и представить в орган регистрации прав все необходимые документы в срок 000.

Расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на Жилое помещение от Продавца к Покупателю, несет покупатель. 2.7. Продавец гарантирует, что отсутствуют лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования Жилым помещением после его приобретения Покупателем.

2.8. Государственная регистрация перехода права собственности на Жилое помещение одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. 3. Ответственность Сторон 3.1. Продавец обязуется не совершать с другими лицами сделок в отношении Жилого помещения до заключения Основного договора.

3.2. В случае если одна из Сторон будет уклоняться от заключения Основного договора, вторая Сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить Основной договор.

3.3. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения Основного договора, должна возместить другой Стороне причиненные этим убытки. 4. Заключительные положения 4.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств.

4.2. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по настоящему Договору, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства Российской Федерации. При неурегулировании в процессе переговоров спорных вопросов они решаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

4.3. Настоящий Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон, а также по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации.

4.4. Продавец гарантирует, что до заключения настоящего Договора Жилое помещение никому не продано, не заложено, в споре, под арестом и иным запрещением не состоит, не имеет каких-либо обременений. 4.5. Договор составлен на русском языке в 2 (двух) экземплярах, по 1 (одному) экземпляру для каждой из Сторон.

4.6. Неотъемлемыми частями настоящего Договора являются приложения: 4.6.1. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от «00»000000 0000 г.

N00 5. Адреса и платежные реквизиты Сторон Продавец: Покупатель: Наименование: ООО «Стройкорпорация» Адрес: г. Москва, ул. Счастливая, д. 8 Телефон/факс: (495) 000 00 00 Электронная почта: ОГРН 000000 ИНН 000000000000 КПП 00000 Р/с 00000000000000000 в ОАО Сбербанк К/с 000000000000 БИК 044000000000 Ф.И.О.: Лебедев Иван Петрович Адрес: г.

Москва, Красная улица, д. 1, кв.

2 Паспортные данные: ________________ паспорт серии 00 00 N 000000 выдан 00.00.000 дата рождения «00»января 0000 г. Телефон: 000-00-00 Адрес электронной Счет 0000000000000000 Подписи сторон: Иванов/Иванов П.С. (подпись/Ф.И.О.) Лебедев/Лебедев И.П.

(подпись/Ф.И.О.) Дорогие читатели, если вы увидели ошибку или опечатку, помогите нам ее исправить!

Для этого выделите ошибку и нажмите одновременно клавиши «Ctrl» и «Enter». Мы узнаем о неточности и исправим её.

ЮРИСТУ: ОБЗОРЫ КАДРОВИКУ: СТАТЬИ Подписывайтесь на наш канал в Telegram Мы расскажем о последних новостях и публикациях.

Читайте нас, где угодно. Будьте всегда в курсе главного! Подписывайтесь на наш канал в Яндекс Дзен Узнавайте важные новости вовремя! Сделано в Санкт-Петербурге © 1997 — 2020 PPT.RU Полное или частичное копирование материалов запрещено, при согласованном копировании ссылка на ресурс обязательна Ваши персональные данные обрабатываются на сайте в целях его функционирования .

Если вы не согласны, пожалуйста, покиньте сайт. Ошибка на сайте Удаление аватара Вы уверены, что хотите удалить используемое изображение и заменить его аватаром по умолчанию?

Выход Вы уверены, что хотите выйти?

Нужно ли заключать предварительный договор купли-продажи квартиры. Чем он поможет для сделки.

8 декабря 2020Что такое предварительный договор купли-продажи квартиры.

Зачем он нужен, какие ошибки стороны совершают при его заключении и какие существуют риски.Главная задача предварительного договора, чтобы у сторон появилась обязанность по заключению в будущем основного договора.Важно прописать все существенные условия предстоящей сделки. Чтобы данные условия исполнялись, следует не забыть об ответственности сторон, она имеет первостепенное значение. В качестве обеспечения исполнения взятых на себя обязательств, стороны могут закрепить отношения задатком, который передаёт покупатель продавцу.Подробнее о преимуществах задатка, читайте по ссылке в конце этой статьи.Что ещё указывают в договоре?

Подробно описывается предмет сделки. Характеристика и адрес квартиры. Желательно приложить к договору поэтажный план и экспликацию.

Если позабыть об описании квартиры, то предмет сделки будет не определён, ввиду отсутствия характеристик.

Это приведёт к признанию договора незаключенным.Цена – существенное условие предварительного договора. Она должна совпадать со стоимостью квартиры, указанной в основного договоре. Расчёт между гражданами России производится в рублях, но долларовый эквивалент указать можно.Срок для заключения основного договора и срок действия предварительного договора должны быть указаны.

Лучше всего определить конечную дату, до которой стороны должны подписать договор купли-продажи.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+