Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Другое - Внесудебное формирование реестра кредиторов застройщика

Внесудебное формирование реестра кредиторов застройщика

Внесудебное формирование реестра кредиторов застройщика

Что делать при банкротстве застройщика

Бывает, что дольщик купил квартиру в новостройке и думает, что просчитал все: стоит дешевле вторички, планировка лучше, коммуникации новые, район хороший.

Светлана Фатеева работала с «Дом-рф» по задачам фонда защиты прав дольщиковСначала все идет бодро: возведен четвертый этаж, потом — пятый. Затем стройка останавливается, а еще через месяц застройщика объявляют банкротом. И что теперь делать — непонятно.Я работала с «Дом-рф» по задачам фонда защиты прав дольщиков и неплохо изучила эту тему. В статье расскажу, как действовать, если застройщик обанкротился.Когда дольщик покупает квартиру у застройщика, он заключает договор долевого участия.

Получается, что дольщик инвестирует средства в строительство дома — выплачивает застройщику деньги за квартиру, а тот обязан ее передать в установленный срок. Но бывает, что застройщик обанкротился и не может выполнить обязательства.Поправки в закон 214-ФЗ вносят так часто, что в процессе строительства одного дома правила игры на строительном рынке могут здорово поменяться. Примеры таких изменений — и А если что-то пошло не так и застройщик обанкротился, сценарий для дольщика будет зависеть от того, в какой период он заключил с ним договор.Банкротом признают компанию, если у нее недостаточно денег для покрытия долгов.

Решение о банкротстве выносит арбитражный суд.Инициировать банкротство может сам застройщик, налоговая или кредитор застройщика, например банк, поставщик или дольщики.Пока длится банкротство, дольщик может потерять пару лет, а потом еще столько же, пока новый застройщик достраивает дом.Банкротство происходит по разным причинам:

  • выросли цены на стройматериалы или подрядчиков;
  • снизилась покупательская способность;
  • деньги ушли на выплаты по судебным решениям, например, застройщик затянул со сдачей дома и дольщики подали иски в суд.

Эти проблемы приводят к остановке строительства и еще большим издержкам. Сроки срываются, дольщики подают судебные иски, а привлекать новые инвестиции становится сложнее. Если найти деньги не удается, застройщика объявляют банкротом.Знаем все о недвижимостиРазбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимостиПодписатьсяБанк, который выдал кредит на строительство, кредиторы или контролирующий орган могут обратиться в арбитражный суд, если застройщик перестает исполнять свои обязательства.

По решению суда застройщика могут признать банкротом.Обычно процедура банкротства юрлиц проходит несколько стадий. Сначала суд вводит стадию наблюдения для оценки финансового состояния компании.

После этого либо закрывает дело, либо вводит конкурсное производство — это значит, что должника признают банкротом.С застройщиками эта схема упрощена: наблюдение и финансовое оздоровление не применяются — суд сразу вводит конкурсное производство. Прежнее руководство отстраняют, назначается конкурсный управляющий. Его задача — определить список кредиторов, перед которыми у застройщика есть обязательства, размер их требований и очередность погашения.

В число кредиторов могут входить дольщики, поставщики, подрядчики, госорганы, банки.Имущество застройщика продают, а полученными деньгами погашают долги перед кредиторами. По закону конкурсное производство длится год, но может быть продлено судом на 6 месяцев. Что делать? 17.07.19Бывает, что конкурсный управляющий видит возможность восстановить платежеспособность застройщика.

Тогда он проводит собрание кредиторов, чтобы рассмотреть вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о прекращении конкурсного производства и перехода к внешнему управлению. Суд рассматривает ходатайство, назначает внешнего управляющего и передает ему руководство компанией, чтобы достроить дом.Еще закрыть дело о банкротстве можно, если должник и кредиторы договорились: например, что застройщик вернет долги через 10 лет.

В этом случае заключают мировое соглашение — судебно удостоверенный документ, который завершает производство по делу.Вот ситуации, которые должны насторожить дольщика:

  • Истекает срок разрешения на строительство или других документов. Это может создать проблемы с финансированием и заморозить строительство. Проверить документы можно в ЕИСЖС или на сайте застройщика.
  • Нет аккредитации крупных банков на ипотеку: банки внимательно следят за застройщиками и проектами, под которые выдают ипотеку.
  • Нет финансовой отчетности на сайте проекта.
  • Строительство остановилось. Обычно стройка идет бесперебойно — на площадке есть техника и рабочие, останавливать ее застройщику невыгодно. Поэтому за ходом стройки лучше следить: приезжать на объект или наблюдать — по закону застройщик обязан каждый месяц публиковать там фотографии с текущим состоянием дел. Многие застройщики устанавливают на объекте веб-камеры и круглосуточно транслируют ход стройки на своем сайте.

Если этапы строительства, заявленные застройщиком, не соблюдаются, работы на стройплощадке приостановлены, лучше задать застройщику вопросы. Если он не реагирует, нужно сообщить о проблеме и проверить застройщика на банкротство.Чем раньше вы узнаете о банкротстве застройщика, тем выше шанс избежать потери денег и квартиры.

Есть несколько источников, откуда это можно узнать:От конкурсного управляющего. Он обязан извещать дольщиков о банкротстве в течение 15 дней после назначения.

На практике это случается, только когда застройщик передал ему сведения о дольщиках — тогда управляющий уведомляет, что можно предъявить требования, и сообщает срок их подачи. Но если чувствуете, что ваш застройщик вот-вот обанкротится, следите за этим сами и не ждите официального извещения.В газете «Коммерсант» или Там будет указана следующая информация: застройщик, его адрес и ИНН, арбитражный суд, который рассматривает дело, номер дела, дата принятия решения о банкротстве и открытии конкурсного производства, дата закрытия реестра требований кредиторов, сведения о конкурсном управляющем.Через картотеку арбитражных дел.

Все дела о банкротствах рассматривают арбитражные суды. Вынесенные решения заносятся , которая есть в электронном виде — она содержит сведения обо всех завершенных и текущих делах, которые рассматриваются арбитражными судами РФ.Можно узнать информацию о поданных заявлениях, жалобах и ходатайствах, посмотреть текущий статус дела и ход его движения в вышестоящих судебных инстанциях.Через единый федеральный реестр сведений о банкротстве — в нем на территории РФ.По банкротам-застройщикам информацию вносит конкурсный управляющий: он указывает сведения о должнике, решениях суда, результатах собрания кредиторов, об инвентаризации имущества должника, о проведении и результатах торгов.Если застройщик обанкротился, дольщику нужно обратиться к конкурсному управляющему, которого назначает арбитражный суд.

Вынесенные решения заносятся , которая есть в электронном виде — она содержит сведения обо всех завершенных и текущих делах, которые рассматриваются арбитражными судами РФ.Можно узнать информацию о поданных заявлениях, жалобах и ходатайствах, посмотреть текущий статус дела и ход его движения в вышестоящих судебных инстанциях.Через единый федеральный реестр сведений о банкротстве — в нем на территории РФ.По банкротам-застройщикам информацию вносит конкурсный управляющий: он указывает сведения о должнике, решениях суда, результатах собрания кредиторов, об инвентаризации имущества должника, о проведении и результатах торгов.Если застройщик обанкротился, дольщику нужно обратиться к конкурсному управляющему, которого назначает арбитражный суд. Данные управляющего можно найти Дальше следует написать заявление о включении своих требований о передаче квартиры или возврате денег в реестр кредиторов.Что такое реестр кредиторов. Реестр требований кредиторов — это документ, который содержит сведения о тех, кому должен застройщик, и их требованиях о взыскании задолженности.

В их число могут входить дольщики, поставщики, подрядчики, госорганы и банки.Как формируется реестр кредиторов. Формирование реестра происходит на основании решения арбитражного суда.

Реестр открывается в день публикации информации о банкротстве и открытии конкурсного производства, а закрывается через три месяца. Чтобы попасть в этот реестр со своими требованиями, дольщику нужно подать заявление конкурсному управляющему и обосновать их. Затем заявление он передаст в арбитражный суд.Заявление можно подать в течение двух месяцев со дня, когда получил уведомление об открытии конкурсного производства, независимо от того, закрыт к этому моменту реестр или нет.

Если требования заявлены после закрытия реестра, суд их рассмотрит, но получить деньги вряд ли удастся, потому что требования запоздавших кредиторов удовлетворяются в последнюю очередь.Через конкурсного управляющего дольщик может заявить:

  • Денежные требования: например, если он хочет вернуть деньги по договору долевого участия, признать его недействительным и возместить сумму ущерба.
  • Требования о передаче жилого помещения.

, Если дольщик хочет заявить другие требования, ему нужно подать иск в арбитражный суд, который ведет дело о банкротстве. Например, если дом уже построен, но застройщик не оформил право собственности, можно подать иск для признания права собственности.Иски на взыскание штрафа, неустойки, компенсации морального вреда тоже подают через суд.

Дальше эти требования по решению суда включаются в реестр требований кредиторов.Сначала удовлетворяют тре­бо­ва­ния по те­ку­щим пла­те­жам — они не входят в ре­естр тре­бо­ва­ний кре­ди­то­ров. К ним относятся судебные расходы по делу о банкротстве, оплата вознаграждения конкурсному управляющему, оплата услуг лиц, которых привлекают в соответствии с законом о банкротстве.Далее удовлетворяют требования из реестра требований кредиторов в следующем порядке:

  • Выплаты дольщикам по ДДУ, выплаты по требованиям фонда защиты дольщиков и возмещение реального ущерба дольщикам, выплаты штрафов, неустоек, компенсаций морального вреда.
  • Расчет с остальными кредиторами, например банками.
  • Выплаты компенсаций физлицам, здоровью которых нанесен вред во время работы у застройщика.
  • Расчеты с сотрудниками застройщика.

Преимущество дольщиков перед другими кредиторами.

В отличие от других кредиторов, которые могут рассчитывать только на денежные выплаты, у дольщиков есть выбор: требовать возврата денег или само жилье.Если застройщик объявил себя банкротом, дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть договор и уведомить в этом застройщика.

В этом случае ему можно заявить денежные требования — они удовлетворяются в третьей очереди.

Но нужно понимать, что денег застройщика может не хватить на всех кредиторов.

При этом право на квартиру в таком случае пропадает.

Если дом достроит другой застройщик, дольщик с расторгнутым договором уже не сможет требовать в нем свою квартиру.При определении суммы выплаты учитывают затраты дольщика по договору и реальный ущерб.Реальный ущерб — это разница между той суммой, которую заплатил за квартиру дольщик, и рыночной стоимостью квартиры на дату, когда ввели первую процедуру в деле о банкротстве.

Если дольщик внес не всю сумму, а только часть, размер ущерба рассчитывают пропорционально внесенной сумме. Даже если рыночная стоимость квартиры с тех пор снизилась, размер ваших денежных требований все равно не может быть меньше, чем вы за нее заплатили. Сложный вопрос 21.09.17Рыночную стоимость квартир определяет оценщик, которого привлекает конкурсный управляющий за счет застройщика.
Сложный вопрос 21.09.17Рыночную стоимость квартир определяет оценщик, которого привлекает конкурсный управляющий за счет застройщика. Стоимость рассчитывают исходя из площади квартиры и показателя рыночной стоимости квадратного метра в этом доме.После этого конкурсный управляющий отправляет отчет об оценке дольщику и в арбитражный суд.

Если дольщик не согласен с размером требования, он может обжаловать его в арбитражном суде. Это можно сделать, например, предоставив другой отчет об оценке.Если сроки сдачи дома затягиваются, то по закону застройщик обязан выплатить дольщику неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки исполнения обязательства по передаче квартиры.Неустойка положена, если деньги за квартиру по ДДУ поступили от дольщика к застройщику напрямую. Если вы купили квартиру по ДДУ с использованием счета эскроу, рассчитывать на неустойку вы не сможете.

В этом случае застройщик не владел этими деньгами, а значит, платить неустойку ему не за что.Для взыскания неустойки нужно ее рассчитать и обратиться к застройщику с претензией об уплате. Если не ответит — Суд рассматривает требования к застройщику о выплате неустойки за несвоевременное исполнение обязательств и включает их в реестр денежных требований. Также можно потребовать возмещения убытков, компенсации морального вреда, судебных издержек и выплаты штрафа в 50% от неустойки.Пример из судебной практики.

Сторона просила возместить убытки, моральный вред, судебные расходы, выплатить неустойку и штраф.

Суды трех инстанций посчитали, что это злоупотребление правом: они решили, что заявитель завысила ответственность застройщика и необоснованно просила включить убытки в реестр.

Верховный суд с таким выводом Заявление о включении в реестр. Заявление о включении требований в реестр пишется в свободной форме: нужно описать ситуацию, приложить подтверждающие документы и отправить конкурсному управляющему по почте заказным письмом с описью вложения либо передать лично. Информация о конкурсном управляющем, адрес и срок принятия требований для включения в реестр указаны в публикации «Коммерсанта».Документы.

С заявлением нужно подать копии следующих документов:

  • Паспорт дольщика.
  • Договор с застройщиком, который должен пройти государственную регистрацию — без нее включение требований в реестр практически невозможно.
  • Решения суда, если есть.
  • Документы об оплате или передаче имущества, например квитанции из банка или расписки.

Документы нужны в трех экземплярах — для конкурсного управляющего, арбитражного суда и застройщика.Если в ДДУ несколько дольщиков, то заявление подписывают все дольщики — понадобятся копии их паспортов. Если от имени дольщика действует представитель, нужна нотариальная доверенность на представление интересов в деле о банкротстве. А если квартира покупается для несовершеннолетнего, то нужно подтверждение статуса законного представителя, например свидетельство о рождении.Конкурсный управляющий рассматривает заявление в течение 30 рабочих дней: проверяет документы, факт оплаты и обоснованность требований и уведомляет кредитора о включении его требований в реестр или об отказе о включении.Если конкурсный управляющий отказывается включить требование в реестр или включает не полностью, дольщик может в течение 15 рабочих дней после получения уведомления обратиться в арбитражный суд и оспорить это решение.Пример из судебной практики.

Дольщик заявил требование о передаче жилого помещения, но ему отказали во включении требования в реестр. Суды трех инстанций ссылались на то, что в бухгалтерской документации застройщика не было сведений, что деньги дольщика поступали на счет застройщика. Верховный суд По его мнению, факт перечисления денег дольщиком подтвержден — он добросовестно исполнил свои обязательства.

То, что должностные лица застройщика нарушили правила учета и движения денег, поступивших в кассу, не основание, чтобы лишать дольщика права на включение требования в реестр.Конкурсный управляющий инициирует собрание дольщиков в том случае, если для решения вопросов по недостроенному дому необходимо их участие. Например, если застройщик не уплачивал взносы в компенсационный фонд, то на собрание выносится вопрос о создании дольщиками жилищно-строительного кооператива.В собрании имеют право участвовать дольщики, требования которых включены в реестр.

Сведения о дате, месте проведения и повестке собрания конкурсный управляющий публикует не позднее 14 дней до собрания С собой нужно иметь паспорт или нотариальную доверенность для представителя.Собрание имеет силу, если выполняются два условия.

  • В собрании участвует не менее трети дольщиков по дому.
  • У этих дольщиков больше половины голосов от всех дольщиков по этому дому.

Для принятия решения достаточно ¾ голосов, участвующих в голосовании. В случае отсутствия кворума собрание считается несостоявшимся.На голосовании дольщики могут влиять на решение вопросов из повестки, например о получении возмещения от фонда, привлечении нового застройщика или создания жилищно-строительного кооператива.

Они получают бюллетень и после заполнения сдают его представителю конкурсного управляющего. Сложный вопрос 27.07.17Результаты собрания публикуются там же, где и сведения о собрании. Сроки — в течение пяти рабочих дней после его проведения.Есть несколько способов удовлетворить требования, которые включены в реестр.

Если дольщик заявил требования на получение жилья, квартира исключается из денежной массы и не может быть продана на торгах с остальным имуществом банкрота.Если дом уже достроен, требования удовлетворяются за счет признания права собственности на квартиру.

А если не достроен — его достраивают. Вариантов, за чей счет достраивают, может быть несколько:

  • ЖСК, который создали дольщики.
  • компенсационный фонд;
  • другой застройщик, который приобретает имущество и обязательства банкрота;
  • фонд субъекта РФ;

Если дольщик не хочет ждать, пока дом достроят, он вправе получить возмещение по ДДУ.С 20 октября 2017 года застройщики обязаны перечислять 1,2% от цены каждого договора долевого участия, иначе договор не будет зарегистрирован.

Проверить факт перечисления в компенсационный фонд можно по номеру регистрации ДДУ, который указывается Росреестром на последних страницах договора.Если взносы по дому перечислялись, фонд автоматически становится участником дела о банкротстве. Он определяет срок и сумму, которые нужны для завершения строительства.

Затем эту сумму сравнивает с суммой возмещения дольщикам и принимает решение о целесообразности финансирования завершения строительства либо выплаты компенсации дольщикам. Информация об этом публикуется Компенсационный фонд не выплачивает неустойки, выплаты за моральный вред и убытки, а также выплаты за квартиры, которые куплены у юрлиц по уступке прав по ДДУ после начала банкротства.Новым застройщиком может быть юрлицо или фонд субъекта РФ — это механизм помощи дольщикам в регионах.

Фонд субъекта РФ создается, если губернатор региона принял решение достроить проблемные дома.

В таком случае финансирование идет из регионального бюджета. Нормативные документы, которые регулируют работу фонда, в каждом регионе свои.Если фонд защиты дольщиков принял решение, что целесообразно финансировать завершение строительства, он привлекает нового застройщика, заключает с ним договор, выделяет деньги на завершение строительства и контролирует строительные работы и целевое использование средств. Застройщик отчитывается об исполнении обязательств по договору с фондом до завершения строительства.

К нему можно предъявить только требования о передаче жилых помещений.Если фонд субъекта РФ принял решение достраивать дом, то он подает ходатайство в фонд защиты дольщиков с подписью главы региона и подтверждением, что в региональном бюджете есть деньги, чтобы достроить дом.Если компенсационный фонд и фонд субъекта РФ приняли решение о нецелесообразности финансирования, нового застройщика ищет и привлекает конкурсный управляющий.

Имущество и обязательства банкрота передаются новому застройщику под контролем арбитражного суда.Даже если дом будут достраивать, дольщик вправе получить денежное возмещение — но это можно сделать только до момента, пока имущество и обязательства застройщика не передадут фонду субъекта РФ, который будет достраивать дом, или другому застройщику. Изумительная история 21.08.18В течение трех дней с даты госрегистрации перехода прав собственности на недостроенный дом и земельный участок конкурсный управляющий публикует сведения о новом застройщике Дольщики могут самостоятельно достроить дом — для этого на общем собрании участников нужно принять решение о создании жилищно-строительного кооператива.После этого конкурсный управляющий обращается в арбитражный суд и ходатайствует, чтобы требования дольщиков погасили за счет того, что права застройщика на дом и земельный участок передадут этому ЖСК. Такая передача прав возможна при следующих условиях:

  • Недостроенный дом и земельный участок, на котором он находится, принадлежат застройщику.
  • Если реестр содержит требования залоговых кредиторов, например банка, который кредитовал застройщика под залог прав на дом или земельный участок, необходимо его согласие на передачу дома и земельного участка в ЖСК. Либо дольщики должны внести на депозитный счет арбитражного суда 60% от размера его реестровых требований.
  • Если стоимость прав застройщика на дом и земельный участок превышает совокупный размер реестровых требований более чем на 5%, дольщики должны внести сумму превышения на депозитный счет арбитражного суда. Либо ¾ голосов кредиторов четвертой очереди, кроме юрлиц, должны согласиться на передачу дома.
  • Если после передачи дома имущества застройщика недостаточно, чтобы погасить текущие и реестровые платежи 1 и 2 очереди, их погашают дольщики. Они обязаны внести деньги на специальный банковский счет.
  • Квартир, машино-мест и нежилых помещений достаточно, чтобы удовлетворить требования всех участников ЖСК.

В случае если соблюдаются все условия, арбитражный суд выносит определение о передаче ЖСК прав на дом и земельный участок.

Когда строительный кооператив зарегистрирован, происходит госрегистрация перехода прав. Требования дольщиков к застройщику в этом случае считаются погашенными.

А требования тех, кто голосовал против передачи дома, погашаются в составе денежных требований третьей или четвертой очереди.ЖСК вправе обратиться в фонд с ходатайством о финансировании завершения строительства дома либо достраивать дом за счет средств участников кооператива.Случай из судебной практики.

А требования тех, кто голосовал против передачи дома, погашаются в составе денежных требований третьей или четвертой очереди.ЖСК вправе обратиться в фонд с ходатайством о финансировании завершения строительства дома либо достраивать дом за счет средств участников кооператива.Случай из судебной практики.

Дольщик заявил требование о включении в реестр жилых помещений, но к моменту, когда суд начал рассматривать требования, застройщик уже передал недостроенный дом ЖСК и тем самым погасил требования дольщиков. Получалось, что конкурсное производство завершено, а застройщик ликвидирован.

, что требование о включении в реестр следует рассматривать как требование о признании членом кооператива.В случае когда дом уже введен в эксплуатацию, дольщику нужно обратиться с заявлением о признании права собственности на квартиру в арбитражный суд.Если дольщик подписал с застройщиком акт приема-передачи до того, как тот обанкротился, — это идеальный вариант. В этом случае суд вынесет определение о признании права собственности — для этого дольщику придется уплатить 6000 Р госпошлины. А затем с решением суда он сможет обратиться в Росреестр для регистрации права.

Что делать? 02.07.19Если дольщик не успел подписать с застройщиком акт приема-передачи, право собственности признается за дольщиком по решению суда, если более трети квартир дома уже оформлены в собственность либо если соблюдаются следующие условия:

  • Жилых помещений достаточно, чтобы удовлетворить требования всех желающих получить квартиры.
  • Если дом или квартира находится в залоге у других лиц, которые не являются дольщиками, например при ипотеке, потребуется согласие банка на регистрацию права собственности либо придется внести на депозитный счет арбитражного суда 60% от обязательств перед банком.
  • Если стоимость передаваемых квартир превышает совокупный размер реестровых требований дольщиков более чем на 5%, нужно, чтобы на передачу согласились более ¾ кредиторов четвертой очереди либо придется компенсировать такое превышение.
  • Если оставшегося после передачи квартир имущества не хватает для погашения текущих платежей и требований первой и второй очереди, нужно компенсировать сумму превышения.

Пример из суда. Основная часть дольщиков обратилась в суды до банкротства застройщика.

Их требования о признании права собственности на квартиры суд удовлетворил. Заявительница обратилась с аналогичным иском после того, как ввели процедуру банкротства и суды отказали ей. Они исходили из того, что доказательств, что акт приема-передачи был подписан, нет.

Верховный суд заявительница полностью исполнила обязательства по договору и на спорную квартиру другие лица не претендуют. А поскольку требования других граждан о признании права собственности на квартиры удовлетворены, нельзя отказывать в удовлетворении аналогичного требования.

В противном случае это нарушает конституционный принцип равенства.Получить выплаты можно только по тем денежным требованиям, которые внесены в реестр кредиторов. Тут важно, по какой схеме вы рассчитывались с застройщиком.Если взносы в фонд не уплачивались или уплачивались не по всем ДДУ дома, то все денежные выплаты происходят в порядке очереди: сумма по договору и реальный ущерб, неустойка, штраф и другие финансовые санкции выплачиваются в третьей очереди. Часто денег должника не хватает на выплату всем кредиторам.Если взносы в фонд уплачивались, то для получения возмещения и подать заявление о выплате возмещения в фонд защиты дольщиков.

Понадобится паспорт и выписка из реестра требований, которую можно получить у конкурсного управляющего.

После этого компенсационный фонд выплачивает возмещение в течение 10 дней на счет в банке «Дом-рф».Размер возмещения = площадь квартиры × рыночная стоимость м² по региону на момент выплаты возмещенияЕсть два ограничения: сумма возмещения не может быть меньше стоимости оплаченного договора, максимальная площадь для расчета возмещения — 120 м² по всем помещениям в одном доме. Рыночную стоимость кв. метра определяет оценщик, которого привлекает фонд.Неустойку, моральный вред, штраф и убытки фонд не возмещает — их получают в третьей очереди реестровых требований.Если расчет был через эскроу-счет, нужно подать в Росреестр заявление об отказе от ДДУ в одностороннем порядке.Росреестр в течение 5 рабочих дней со дня внесения в ЕГРН записи о расторжении договора обязан разместить эту информацию Банк получает эти сведения из ЕИСЖС, закрывает счет эскроу, а деньги возвращает дольщику на основании регистрации расторжения ДДУ.Неустойка в этом случае не положена, так как застройщик не владел деньгами.При формировании реестра бывают спорные ситуации, например, в реестр попали ненастоящие дольщики или дольщики-дублеры по одним и тем же квартирам.Конкурсный управляющий обязан предоставить реестр для изучения участникам дела о банкротстве.

Возражения можно заявить в течение 15 дней со дня закрытия реестра или со дня включения требований, если они были внесены после закрытия реестра.Спорные моменты разрешаются через арбитражный суд, который рассматривает возражения в течение месяца.

Судебное решение можно обжаловать в вышестоящем арбитражном суде.Обращение к третьим лицам.

До 30 июля 2017 года действовало правило об обязательном дополнительном обеспечении исполнения ДДУ застройщиком — застройщик страховал свою ответственность или заключал договор поручительства с банком. Теперь такой обязанности у застройщика нет, но он может сделать это добровольно.Если ваш ДДУ действует по таким правилам или застройщик страховал свой риск ответственности, то в случае банкротства можно вернуть деньги через страховую или банк.Если неисполнение ДДУ было застраховано, нужно обратиться к страховщику за выплатой страховки.

Для этого понадобятся:

  • Договор страхования.
  • Решение суда о признании застройщика банкротом.
  • Выписка из реестра требований кредиторов.
  • Заявление.
  • Паспорт.

После выплаты право требования переходит к страховой компании по договору страхования. Это значит, что квартиру получить уже не получится, поскольку ее стоимость возместила страховая.Если банк выступает поручителем исполнения ДДУ и с ним заключен договор поручительства, обращайтесь за выплатой к банку.

Если дольщик получит возмещение от поручителя или страховой, размер реестровых требований соразмерно уменьшается, а право на выплату из компенсационного фонда пропадает. Получить две выплаты по договору долевого участия нельзя.Если страховая или поручитель отказывается выплачивать возмещение — нужно обратиться в суд с исковым заявлением.Реестр обманутых дольщиков. С 1 июля 2020 года Вместо него теперь действует — в нем учтены все дольщики, которые заключили ДДУ с застройщиком проблемных домов.Раньше, чтобы рассчитывать на поддержку региональных властей, дольщикам нужно было попасть в реестр обманутых дольщиков.

Для этого нужно было соответствовать и подать заявление в региональный стройнадзор. Теперь — , после чего контролирующие органы проведут внеплановую проверку дома и включат его в реестр проблемных объектов.Дом могут включить в реестр, если:

  • застройщик больше чем на шесть месяцев нарушил сроки завершения строительства;
  • застройщик больше чем на шесть месяцев нарушил обязанность по передаче квартиры дольщику по зарегистрированному договору;
  • застройщик признан банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство.

Если дом оказался в реестре проблемных объектов, региональные власти обязаны утвердить «дорожную карту» решения проблемы и каждый квартал отчитываться перед Минстроем о ходе дела.В случае банкротства застройщика долг по ипотеке все равно придется выплачивать, так как отношения с банком никак не связаны с банкротством застройщика.

Что делать? 01.11.18Если ваше финансовое состояние ухудшилось, нужно сразу обратиться в банк, чтобы обсудить отсрочку выплаты долга или способы снижения платежной нагрузки: например, вам могут предложить платежные каникулы, снижение ставки или уменьшение платежа.Если у вас ипотека, то, скорее всего, договор долевого участия содержит условие о залоге права требования дольщика.

Что делать? 01.11.18Если ваше финансовое состояние ухудшилось, нужно сразу обратиться в банк, чтобы обсудить отсрочку выплаты долга или способы снижения платежной нагрузки: например, вам могут предложить платежные каникулы, снижение ставки или уменьшение платежа.Если у вас ипотека, то, скорее всего, договор долевого участия содержит условие о залоге права требования дольщика.

Это значит, что в случае заявленных денежных требований возмещение, которое вам положено, полностью перечисляется на оплату ваших обязательств по кредитному договору в пользу банка. Если остаток по кредиту небольшой, то часть возмещения идет на его погашение, а остаток — вам.

Что делать? 16.04.19Если у дольщика заключен ДДУ на нежилое помещение площадью до 7 м² или машино-место, то нужно подать пакет документов в адрес конкурсного управляющего для включения требований в реестр на тех же основаниях, что и жилые помещения.Если площадь нежилого помещения более 7 м², требования в отношении таких объектов подлежат включению в реестр как денежные.

Для их включения в реестр нужно обратиться в арбитражный суд, который рассматривает дело о банкротстве.Объем денежного требования за машино-место или нежилое помещение устанавливается строго в объеме задолженности и включается в четвертую очередь реестра.В судебной практике встречаются случаи фиктивного банкротства, когда застройщик объявляет себя несостоятельным с целью вывести деньги из активов компании: например, заключает с подрядчиками фиктивные договоры с завышенной стоимостью стройматериалов.

Это противозаконно.Чтобы исключить преднамеренное банкротство, налоговая проверяет все финансовые операции застройщика за последние три года.

В случае нарушений возврат денег дольщикам происходит в судебном порядке.Чтобы решить проблемы обманутых дольщиков, государство вносит правки в законы, которые регулируют долевое строительство и банкротство застройщиков. Вот главные изменения за 2020 год.Ужесточились требования к застройщикам. Теперь:

  • Изменились финансовые требования: застройщик должен иметь на счете не менее 10% от фонда строительства.
  • Операции застройщика со стороны банков жестко контролируются.
  • Одно разрешение распространяется на строительство только одного объекта, а не нескольких.

Переход на эскроу-счета и отказ от договоров долевого участия.

С 1 июля 2020 года застройщики обязаны работать по эскроу-счетам, где хранятся деньги покупателей до ввода дома в эксплуатацию.

До этого момента у застройщика не будет к ним доступа. Если стройка остановится, дольщик сможет вернуть деньги из банка.Финансирование строительства происходит за счет кредитов или на собственные деньги застройщика.Новостройки, которые уже получили разрешение на строительство до 1 июля 2020 года, продолжат продавать квартиры по старой схеме. Это возможно, если застройщик подтвердит, что выполняются следующие условия, причем без привязки к дате выдачи разрешения на строительство:

  • Есть расчет степени готовности конструктивных элементов дома.
  • Степень готовности дома подтверждается размером фактически понесенных затрат на строительство.
  • Есть данные, что реализовано не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений по заключенным ДДУ.

В этой подборке судебных решений — средства защиты, которые можно использовать, если оказались в аналогичной ситуации.

Я расскажу суть этих решений, а подробно аргументы сторон можно изучить в текстах самих решений.

Злоупотребление застройщика: манипуляции со схемами привлечения денег. В Омской области застройщик создал кооператив, чтобы привлекать деньги дольщиков через посредника. Эта схема позволила ему обойти закон о долевом строительстве и продавать квартиры до того, как он получил разрешение на строительство.

В результате получилось, что прямых обязательств перед дольщиками у застройщика не было.Дольщики подали судебный иск.

Нижестоящие инстанции не признали должника застройщиком. Они указали на то, что прямых договорных связей между застройщиком и дольщиками нет — деньги привлекались через ЖСК.

Но Верховный суд определил, что фирмы связаны, поэтому признал должника застройщиком.

Он мотивировал свое решение тем, что таким образом Перенос дела в арбитражный суд по месту нахождения дольщиков. В Саратове дом строила фирма из Челябинска. Когда застройщик объявил себя банкротом, дело начал рассматривать челябинский суд. Это было невыгодно всем, кроме застройщика.Поэтому лица, участвующие в деле о банкротстве, ходатайствовали, чтобы дело рассматривалось в арбитражном суде по месту нахождения объекта строительства.

Это было невыгодно всем, кроме застройщика.Поэтому лица, участвующие в деле о банкротстве, ходатайствовали, чтобы дело рассматривалось в арбитражном суде по месту нахождения объекта строительства. Суд установил, что все дольщики проживают в Саратове и области, а единственный кредитор из Челябинска — это ФНС, которая как уполномоченный орган может участвовать в деле о банкротстве в любом регионе страны.

Признание выплаты пая денежным требованием.

В Москве мужчина заключил договор паенакопления с ЖСК и уплатил вступительный и членский взносы за квартиру. Поскольку дом строить так и не начали, мужчина подал заявление, что он хочет выйти из кооператива и получить обратно деньги.

ЖСК деньги не вернул. Заявитель обратился в суд с заявлением о признании ЖСК банкротом.Суд указал, что договор паенакопления регулирует взаимоотношения сторон по участию в кооперативе. А требование заявителя вернуть ему пай — это не денежное требование. Верховный суд не согласился: законодательство о банкротстве застройщика предоставляет защиту даже тем категориям дольщиков, кто вложил деньги в строительство по теневым схемам.

Он подтвердил право пайщика обращаться в суд с требованием о банкротстве ЖСК и Отстранение арбитражного управляющего. В Красноярском крае был назначен конкурсный управляющий, когда началась процедура банкротства застройщика. Но управляющий вел реестр ненадлежащим образом и не принимал меры, чтобы оформить права должника на недостроенные объекты и законсервировать их.

Суд признал его действия незаконными и

  • Если взносы в фонд уплачивались, дождитесь объявления о начале приема заявлений на сайте фонда защиты дольщиков, подайте заявление о выплате возмещения, и в течение 10 дней он выплатит возмещение. Неустойку, моральный вред, штраф и убытки фонд не возмещает — их получают в третьей очереди реестровых требований.
  • Если не хотите ждать окончания строительства, можно получить денежное возмещение, но это можно сделать только до момента, пока имущество и обязательства вашего застройщика не передадут новому застройщику.
  • Если дом уже введен в эксплуатацию, обратитесь с заявлением о признании права собственности на квартиру в арбитражный суд.
  • Если дом не достроен, его будут достраивать за счет компенсационного фонда, фонда субъекта РФ, другого застройщика — приобретателя прав на имущество и обязательства банкрота или за счет ЖСК.
  • Если расчет был через эскроу-счет — подайте заявление о расторжении договора долевого участия в Росреестр. После того как договор будет расторгнут, банк закроет счет эскроу, а деньги вернет вам. Неустойка в этом случае не положена.
  • Подайте конкурсному управляющему заявление о включении требований в реестр кредиторов. Вы можете требовать передачу квартиры или возврат денег.
  • Если взносы в фонд застройщиком не уплачивались или уплачивались не по всем ДДУ дома, то сумма по договору и реальный ущерб, неустойка и штраф выплачиваются в третьей очереди — но денег должника может не хватить на выплаты всем кредиторам.

217.036KТэги: , ,

Светлана Фатеева17.03, 14:54Как разрешилась ваша ситуация при банкротстве застройщика?УЧЕБНИКЧитайте или слушайте быстрые уроки, проходите тесты и сдайте экзамен в мобильном приложении «Учебник»Лучшее за неделю11.0928K1316.0928K1017.0925K1114.0923K1014.0922K316.0922K14Екатерина Мирошкина, экономист15.0920K4Виктор Джин, частный инвестор14.0918K5515.0917K23Шорты14.0913K1514.0911K3112.0911K4514.0910K3Анастасия Горбунова, медицинский журналист15.099K1815.099K13Дискуссия15.099K215.098K2014.098K2915.098K913.098K3718.097K1Екатерина Мирошкина, экономист16.097K9Дискуссия14.096K1214.095K415.095K2116.094K11Анастасия Корнилова, юрист14.094K1217.094K16.094K1818.094K5

Море полезных статей о финансахВ вашей почте дважды в неделю. Рассказываем только о том, что касается вас и ваших денегПодписаться·

ДДУ и Денежный реестр при банкротстве застройщика

Будет ли автоматически считаться расторгнутым ДДУ, если кредитор по нежилому коммерческому помещению «встанет» в денежный реестр со статусом Залогового кредитора? Застройщик в процедуре банкротства (конкурсное производство).

08 Октября 2020, 11:22, вопрос №2539977 Алла, г. Липецк Уточнение клиента В ближайшее время должна произойти смена застройщика от несостоятельного (банкрота) к состоятельному приобретателю объекта незавершенного строительства.

08 Октября 2020, 15:48 500 стоимость вопросавопрос решён Свернуть Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Ответы юристов (2) получен гонорар 100% 9,9 Рейтинг Правовед.ru 6301 ответ 2467 отзывов эксперт Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г.

Калининград Бесплатная оценка вашей ситуации

  1. 9,9рейтинг
  2. эксперт

Добрый вечер, Да, специфика требований кредиторов по нежилым помещениям в том и состоит, что их требования трансформируются в денежные, а это возможно только в результате расторжения договора. 07 Октября 2020, 22:09 0 0 5148 ответов 1360 отзывов Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г. Белгород Бесплатная оценка вашей ситуации Здравствуйте, Алла.

Ваш вопрос регулируется, в том числе, Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 N 127-ФЗ . Касательно вашей ситуации есть свежее определение, где Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 14.02.2019 г.

№ 308-ЭС18-15980 разъяснил следующие основные моменты: 2.

ВС РФ также сформулировал вывод, который должен упорядочить практику судов общей юрисдикции о признании права собственности на нежилые помещения при банкротстве застройщика: покупатель, вложивший свои средства в приобретение нежилого помещения, законодательно лишен возможности требовать от застройщика неденежного исполнения имущественного характера (передать нежилые помещения). 3. Учитывая указанные доводы, ВС РФ сделал вывод, что фактически статус участника долевого строительства нежилых помещений совпадает со статусом лиц, отказавшихся от договора (наличие права заявить только денежное требование); а потому, следует признать, что денежное требование такого дольщика сохраняет залоговый статус.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+