Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Покупка квартиру в ипотеку через риэлтора иошейника

Покупка квартиру в ипотеку через риэлтора иошейника

Покупка квартиру в ипотеку через риэлтора иошейника

Пять риелторских уловок при продаже квартиры

Дарья Дундукова не боится риелторовЯ планирую продавать квартиру без риелтора.Изначально я не хотела так делать. Хотя я юрист и могу сама оформить документы для сделки, всех нюансов я не знаю. Но когда стала расспрашивать коллег и знакомых, их рассказы о риелторах меня смутили.

Теперь я настроена все сделать сама и не переплачивать.Расскажу, к каким уловкам прибегают недобросовестные риелторы и что в идеале должен делать профессиональный риелтор, когда продает квартиру.Как работает схема. Собственник размещает объявление на «Авито», «Юле» или другой площадке.

Почти сразу же ему звонит потенциальный покупатель. Как правило, он уже по телефону заявляет, что квартира ему подходит по всем параметрам и он готов как можно скорее ее посмотреть и купить.Во время просмотра выясняется, что покупатель — риелтор.

Он и рад бы купить квартиру для себя, но она уже совсем ему не нравится. Но зато у него есть приятель, которому эта недвижимость точно подойдет.У риелтора как будто сразу есть для вас покупатель.Далее продавца везут в офис или на месте предлагают заключить два договора: об оказании юридических услуг и о задатке от потенциального покупателя.

В договорах, как правило, фигурирует одна и та же сумма.Получается такая схема:

  1. риелтор как будто уже оказал услугу — нашел продавцу покупателя. За это он просит оплату, равную задатку, то есть те же 10 тысяч рублей.
  2. мифический покупатель уже готов внести задаток за квартиру в 10 тысяч рублей — этот задаток риелтор отдает продавцу;

Фактически никакого обмена деньгами не происходит — продавец получает задаток, но тут же тратит его на оплату риелторских услуг. Причем услуги уже оказаны — покупатель как бы найден.

Дальше продавец успокаивается, что сделка вот-вот уже произойдет, а риелторы только в этот момент по-настоящему приступают к поискам реального покупателя. Что делать? 15.04.19Так продавец становится клиентом риелтора, который обманул его уже на старте работы.

А риелтор получает нового клиента и возможность открыто продавать его квартиру.Что делать. Лучше сразу проконсультироваться с юристом, как себя вести. Юрист, скорее всего, порекомендует ничего не подписывать и привезти тексты соглашений на правовую оценку.Если риелтор наотрез отказывается отдавать договоры или не дает клиенту времени, чтобы обдумать сделку, это должно настораживать.

Такое поведение может говорить о том, что агент хочет что-то скрыть или что какое-то условие договора вам точно не понравится.Например, в договоре может быть пункт, в котором риелтор не гарантирует, что он действительно продаст вашу квартиру. В договоре из примера ниже этот пункт сформулирован так: «Заказчик осознает, что недостижение цели, скорее всего, не является следствием ненадлежащего исполнения договора исполнителем, так как достижение любого результата невозможно гарантировать со всей определенностью. Исполнитель гарантирует лишь, что услуга будет квалифицированной и своевременной».Как работает схема.

Агент заверяет продавца, что у него есть собственная уникальная база потенциальных покупателей. Чтобы оправдать ваши ожидания, он может привлечь целую толпу — друзей или родственников. Они будут звонить и старательно изображать потенциальных покупателей.На первый взгляд такая схема кажется бессмысленной: зачем агенту искусственно увеличивать количество показов?

Но бывает, что по договору риелтор обязан лишь помогать продавать, а не гарантировать результат в виде продажи квартиры.

Поэтому большим количеством звонков он сохраняет репутацию и получает за это деньги как за оказанную услугу.Что делать. Не доверять риелторам, которые утверждают, что у них есть огромная база покупателей.

У хорошего агента наверняка есть контакты потенциальных покупателей, но это все равно для владельца квартиры ничего не гарантирует.Нормальные агенты регулярно отчитываются клиентам, сколько просмотров объявлений и звонков поступило по их недвижимости, а также сколько просмотров в итоге состоялось. Они могут присылать полноценные текстовые отчеты на электронную почту или рассказывать обо всем в ходе телефонного разговора — как договоритесь.Конечно, такие отчеты не панацея, показатели в них тоже могут врать. Но честный агент всегда сможет предоставить что-то еще, например скриншоты переписок с потенциальными покупателями.Еще вы можете попросить риелтора составлять отдельные письменные акты о просмотрах, которые должен заполнять и подписывать потенциальный покупатель.

Десять актов, заполненных разными людьми, даже визуально будут выглядеть по-разному — сжульничать здесь уже гораздо сложнее.Как работает схема.

Риелторы составляют объявления так, чтобы обойти нюансы, которые отпугивают покупателей.Например, люди не слишком любят покупать квартиры на первом этаже. Поэтому в объявлении указывают второй этаж. А когда покупатель хочет посмотреть такую квартиру, риелтор правду об этаже по телефону не говорит.

Уже на месте покупателю показывают эту квартиру на первом этаже, раз уж он все равно приехал. Или предлагают посмотреть ее как другой вариант, потому что «ту квартиру на втором этаже уже купили». Такая же ситуация может быть с ценой, площадью, количеством комнат и другими параметрами квартиры.Задача всех этих уловок — создать большое количество звонков.

Это хорошо для риелтора: люди звонят, их номера остаются в базе, позже им можно перезванивать и предлагать другие варианты. Но совершенно бесполезно для конкретного продавца: вряд ли риелтор сможет продать вашу квартиру человеку, который изначально рассматривал для себя жилье с другими характеристиками.Что делать.

Следите за тем, чтобы риелтор размещал достоверную информацию о вашей квартире: проверьте объявление перед публикацией, время от времени просматривайте опубликованный вариант.

Договоритесь с агентом, чтобы любые изменения он согласовывал с вами. В конечном итоге цель риелторской работы должна быть не в количестве откликов, а в их качестве.Как работает схема. Риелторы не помогают бесплатно. За свою работу они просят либо процент от сделки, либо фиксированную сумму.Бывает, что один риелтор получает деньги за свою работу и от продавца, и от покупателя.
За свою работу они просят либо процент от сделки, либо фиксированную сумму.Бывает, что один риелтор получает деньги за свою работу и от продавца, и от покупателя.

Продавец платит деньги риелтору за поиск покупателя, а при подписании договора купли-продажи узнает, что и покупатель заплатил этому же риелтору за поиск подходящей для него квартиры.Другой пример — скидка от продавца, которую риелтор забирает себе.

Работает это так:

  • Риелтор долго убеждает его, что за такие деньги продать это жилье невозможно. В результате продавец соглашается цену снизить.
  • Риелтор ищет покупателя на первоначальную цену и перед сделкой сообщает продавцу, что в договоре купли-продажи все-таки будут указаны 3 млн, но разницу в цене он заберет себе. И это помимо комиссионных!
  • Ничего не подозревающий покупатель платит 3 млн, хотя без риелтора сделка вышла бы дешевле.
  • Продавец может и не согласиться на такие условия, но тогда он останется без покупателя.
  • Продавец определяет цену квартиры, например 3 млн рублей.

Возможна и другая ситуация: риелтор находит покупателя на цену, которая больше первоначальной, а разницу забирает себе. В любом случае решение остается за продавцом, а в тексте договора купли-продажи будет указана именно та цена, на которую согласны обе стороны.

Что делать? 30.11.17Что делать. С точки зрения ценообразования лучше вообще обходиться без посредников. Но если вам все-таки помогает риелтор, обязательно проговорите с ним и зафиксируйте в договоре все нюансы, связанные с ценой.Главное в любой ситуации — не поддавайтесь на провокации и письменно указывайте в договоре все важные для вас вопросы.Что обсуждаетеКак прописываете в договореЗа какую сумму вы хотите продать квартиру«Начальная стоимость объекта определена в размере…»Какую стоимость рекомендует риелтор«Рекомендованная исполнителем стоимость объекта на дату заключения договора составляет…»Готовы ли вы сделать скидку«Стоимость объекта может меняться в процессе переговоров.

Тогда она может определяться в дополнительном соглашении. Любые изменения стоимости должны согласовываться с заказчиком и подтверждаться его подписью» ИЛИ «Стоимость объекта может меняться в процессе переговоров. Изменения стоимости возможны без дополнительного согласования с заказчиком, но не более, чем на n% от первоначальной цены» ИЛИ «Стоимость объекта не может меняться в процессе переговоров»Размер вознаграждения агента«Полный размер вознаграждения агента по настоящему договору составляет n% от стоимости объекта» ИЛИ «Размер вознаграждения агента по настоящему договору не зависит от итоговой стоимости объекта и составляет n тысяч рублей»Когда агент получает свое вознаграждение«Сумма вознаграждения выплачивается заказчиком агенту в день подписания договора по отчуждению объекта» ИЛИ «Сумма вознаграждения выплачивается заказчиком агенту в день подписания настоящего договора»Что обсуждаетеКак прописываете в договореЗа какую сумму вы хотите продать квартиру«Начальная стоимость объекта определена в размере…»Какую стоимость рекомендует риелтор«Рекомендованная исполнителем стоимость объекта на дату заключения договора составляет…»Готовы ли вы сделать скидку«Стоимость объекта может меняться в процессе переговоров.

Тогда она может определяться в дополнительном соглашении. Любые изменения стоимости должны согласовываться с заказчиком и подтверждаться его подписью» ИЛИ «Стоимость объекта может меняться в процессе переговоров.

Изменения стоимости возможны без дополнительного согласования с заказчиком, но не более, чем на n% от первоначальной цены» ИЛИ «Стоимость объекта не может меняться в процессе переговоров»Размер вознаграждения агента«Полный размер вознаграждения агента по настоящему договору составляет n% от стоимости объекта» ИЛИ «Размер вознаграждения агента по настоящему договору не зависит от итоговой стоимости объекта и составляет n тысяч рублей»Когда агент получает свое вознаграждение«Сумма вознаграждения выплачивается заказчиком агенту в день подписания договора по отчуждению объекта» ИЛИ «Сумма вознаграждения выплачивается заказчиком агенту в день подписания настоящего договора»Как работает схема. На просмотр квартиры приезжает потенциальный покупатель, который оказывается специалистом по недвижимости в известном агентстве. Он предлагает помощь в продаже и готов сразу же заключить договор на поиск покупателя и забрать аванс за свою работу.

Но проблема в том, что агент никак не фигурирует в соглашении. И если у заказчика он просит паспорт, чтобы внести его данные в текст, то свой паспорт он даже не показывает.

Это совсем не похоже на честную сделку, потому что нет никаких гарантий, что риелтор не убежит от вас с вашими же деньгами — вы о нем ничего не знаете.Что делать. Всегда проверять полномочия человека, который называет себя риелтором или агентом по недвижимости. Для начала узнайте, от чьего имени он работает: риелтор может быть сотрудником агентства или частным специалистом.

Если столкнулись с частником, попросите паспорт и проследите, чтобы верные паспортные данные были внесены в договор.Если человек представляется сотрудником агентства, в договоре все равно должны быть указаны его данные.

Он может быть представителем этого агентства или непосредственным исполнителем.В первом случае в шапке договора написано что-то вроде «агентство „Рога и копыта“ в лице представителя по доверенности Иванова А.

А.». У риелтора в этой ситуации должна быть доверенность.Доверенность может быть напечатана на фирменном бланке организации или на обычной бумаге — это не влияет на ее действительность. Важно, чтобы в ней были указаны:

  • Наименование организации.
  • ОГРН.
  • Перечень действий, которые разрешено совершать агенту. Допустима формулировка вроде «представитель имеет право подписывать от имени доверителя любые документы».
  • Подпись руководителя.
  • ИНН.
  • Дата выдачи.

Во втором случае у агента может не быть доверенности, но его данные все равно заносятся в договор, например, такой формулировкой: «Для выполнения обязательств по договору исполнитель выделяет в качестве непосредственного исполнителя поручения — ФИО и паспортные данные агента».Если в договоре нет данных агента, найдите телефон агентства в интернете и позвоните туда. Уточните, действительно ли там работает такой человек и имеет ли он право заключать договоры.Проверить, что организация существует, можно Если уверенности по-прежнему нет, договоритесь о подписании соглашения в офисе компании.Чтобы избежать неприятностей, не верьте на слово и всегда требуйте документы.Знаем все о недвижимостиРазбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимостиПодписатьсяПрофессиональный риелтор может серьезно облегчить вам жизнь при продаже жилья.

Вот что он, вообще-то, должен делать.Определять и обосновывать цену объекта. Продажа начинается с анализа рынка. Агент всегда проводит исследование и по специальной методике определяет реальную цену квартиры.

Она может не совпадать как с той, за которую клиент мечтает продать свою квартиру, так и с той, за которую потенциальный покупатель готов ее купить. То есть цены, по которым выставлены квартиры на «Авито» и «Циане», — это страна иллюзий собственника.Заниматься предпродажной подготовкой — это уборка и обезличивание жилья.

Риелтор подсказывает продавцу, что именно нужно убрать, а что можно оставить на своих местах. Чтобы покупатель заинтересовался, он должен представить себя в этой квартире, значит, в ней не должно быть фотографий, кубков, медалей и других памятных для продавца вещей.Для профессионального риелтора это очень важный этап, без которого нельзя переходить к фотографированию и размещению объявлений.Проводить фотосессию и подготовку 3Д-плана. Хороший риелтор позаботится о том, чтобы фото квартиры были панорамными и объемными, высокого качества и с удачных ракурсов, а план — не скан-копией техпаспорта.Размещать объявления как на популярных электронных площадках, так и во внутренней риелторской базе, а также запускать рекламу.Проводить показы.

Профессиональный показ — это всегда немного театральная постановка. Агент представляет жилье с точки зрения потребностей покупателя, рассказывает об инфраструктуре, помогает представить возможную перепланировку. Кроме этого, он обязательно объяснит, как использовать материнский капитал или взять ипотеку на покупку этой квартиры.Помогать продавцу и покупателю после показа.

На этом этапе заключается предварительный договор со сроками, формой оплаты и другими условиями будущей сделки.

Риелтор объясняет сторонам разницу между авансом и задатком, проводит полную юридическую экспертизу объекта, помогает с оформлением ипотеки, собирает все необходимые справки и т.

д.На этом же этапе агент помогает выбрать форму оплаты. В случае если покупатель планирует взять ипотеку, риелтор помогает выбрать банк и оформить необходимые документы.

Иногда по договоренности с риелтором банки даже предлагают более выгодные условия кредитования за то, что агенты приводят им клиентов.Помогать сторонам при заключении основного договора.

Агент готовит текст соглашения, помогает выбрать безопасную схему расчетов, сопровождает клиента на госрегистрацию, поддерживает, помогает решить вопросы, возникающие после переезда. Например, следит, чтобы стороны подписали акт приема-передачи, договорились о том, кто оплачивает коммунальные платежи до перехода права и т.

д.Если риелтор на этапе показов привлекает менеджера по продажам, а для заключения сделки — юриста и при необходимости ипотечного брокера — это хороший маркер профессионального агента. Один человек вряд ли может одинаково хорошо разбираться во всех нюансах продажи на всех ее этапах, а работа в команде гораздо надежнее.

Ольга Николаева директор агентства недвижимости, риелторВот признаки нормального риелтора.Не обещает мгновенных продаж, потому что не существует никаких баз клиентов, которые готовы купить ваше жилье прямо сейчас.

Каждая сделка индивидуальна, подходящего покупателя найти сложно, а звонки по скрипту «у меня уже есть для вас покупатель» — это вранье.При первом контакте не скрывает свой статус.

Нет смысла делать вид, что ты не риелтор, если общаешься с потенциальным клиентом. Важно, наоборот, полноценно представиться, а на личной встрече показать визитку и паспорт.Расскажет клиенту об условиях своей работы. Профессионал объяснит, что, например, уже работает с несколькими аналогичными квартирами в том же районе, знает особенности и готов помогать вам.

Условия его работы не являются секретом.Покажет шаблон договора, ответит на все вопросы, обязательно даст время подумать и внимательно изучить соглашение. Если риелтор торопит вас, манипулирует тем, что у него нет времени или вы вот-вот потеряете покупателя, раздражается от ваших вопросов — это признак непрофессионала.Агент не станет работать бесплатно, но хороший показатель — если он не боится называть стоимость своих услуг и четко разъясняет, что именно входит в его работу.И, конечно, самый надежный способ выбрать риелтора, которому можно доверять, — это рекомендации знакомых.

  • Следите за тем, как работает риелтор: какие объявления он подает, вся ли информация в них указана правильно и честно, как агент проводит показы, готов ли помогать на всех этапах продажи, работает один или в команде и т. д.
  • Внимательно относитесь к персоне риелтора — проверьте его паспорт и доверенность, проследите, чтобы все его данные были указаны в тексте договора.
  • Попросите риелтора сразу рассказать об условиях своей работы. Возьмите образец соглашения, ознакомьтесь с ним сами и покажите юристу, если есть сомнения в компетентности агента.
  • Обсудите с агентом и зафиксируйте в договоре все вопросы, касающиеся цены продаваемой квартиры.
  • Договоритесь с риелтором, каким образом он будет отчитываться вам о своей работе — телефонными звонками, сообщениями в мессенджерах или полноценными текстовыми отчетами, которые будут заполнять потенциальные покупатели на просмотрах.

Дарья Дундукова06.05, 09:01Как думаете, в каком случае стоит привлекать риелтора к продаже квартиры?УЧЕБНИКБесплатный аудиокурс для начинающих инвесторов: слушайте уроки по 10 минут в день — и уже через неделю вы сможете собрать свой первый портфель06.03.17138K1003.04.1987K1503.07.1993K730.0713K1626.12.1911K09.067K321.094K13Екатерина Мирошкина, экономист16.04.1827K1Анастасия Корнилова, юрист22.01.19117K3Елена Глубко, продала квартиру03.08.1737K1Анастасия Корнилова, юрист26.06.1865K2Анастасия Корнилова, юрист13.12.1887KЛучшее за неделю23.0930K1421.0928K1721.0927K10Анастасия Корнилова, юрист22.0920K2222.0919K4725.0918K1022.0916K224.0916K722.0916K25Дискуссия21.0913K720.0913K91Шорты21.0912K35Екатерина Мирошкина, экономист22.0911K5Алиса Маркина, юрист21.0910K9Дискуссия22.099K722.099K423.098K2622.098K3623.097K524.097K8Антонида Пашинина, журналист25.097K421.097K2621.097K1619.096K2523.096K424.096K1224.095K921.095K5Шорты22.095K45Екатерина Мирошкина, экономист23.095K6

Море полезных статей о финансахВ вашей почте дважды в неделю.

Рассказываем только о том, что касается вас и ваших денегПодписаться·

Как обманывают риэлторы – 28 схем мошенников в 2020

6 ноября 2020 GetHom эксперт 97 331 В этой статье собрана наиболее полная информация в интернете на 2020 год по тому, как обманывают риэлторы при покупке, продаже или аренде квартиры.

Собраны все схемы мошенничества и хитрости в работе риэлтора.

А в конце статьи рассмотрены наиболее их опасные представители.

Это рейдеры и черные риэлторы.

Для тех вообще нет границ. Они готовы на всё, даже на убийство, ради вашей недвижимости.

Важно знать все уловки и опасности от риэлторов.

Люди, которые в первый раз сталкиваются с посредниками, могут не знать их схем работы и попасть в ловушку.

Информация в статье будет полезна всем, кто сталкивается с риэлторами.

Иногда посредники бывают полезны, а иногда они сами могут вам обмануть и оставить без денег или квартиры. Схемы обмана риэлторов постоянно видоизменяются и становятся более продуманными и жёсткими. Мы рассмотрим основные. Уже на основании этих техник вы сможете распознавать и другие. А так же поймёте, к кому обратиться и что делать для того, чтобы избежать мошеннических схем и не потерять квартиру.
А так же поймёте, к кому обратиться и что делать для того, чтобы избежать мошеннических схем и не потерять квартиру.

Рассмотрим варианты обмана в случае, если вы хотите найти себе квартиру и попадаете на посредников.

А на риэлтора вы попадёте в 90% случаев.

Они создают информационный шум и мусорные объявления.

Таким образом, попасть на хозяина крайне трудно.

И всё это результат работы риэлторов и их обмана. А берут денег за свой обман риэлторы немало. Статья по теме: В первый же контакт с риэлтором вас уже начинают обманывать.

Эта схема называется липовая квартира. Посредники тысячами тиражируют объявления с несуществующими квартирами и своим номером телефона.

Это делается для того, чтобы зацепить покупателя.

Когда вы позвоните по понравившейся квартире, то вам скажут, что она уже продана или под авансом, но есть другая ещё лучше и вы можете её посмотреть.

В итоге такого обмана риэлтор находит себе клиентов. Определить такое объявление просто.

Информация будет неполной. Не будет этажа, общей площади, точного адреса. Параметры будут противоречивыми. А фотографии взяты из интернета и слишком хорошие для такой стоимости квартиры.

Цену обычно выставляют низкую и привлекательную. Цель таких объявлений — только зацепить жертву, а дальше уже продолжить работу по реальным предложениям.

Второй однотипный способ — это взять объявление хозяина, скопировать фотографии и растиражировать объявление по всем сайтам, но уже со своими контактами. Делается это без согласия хозяина.

Это нечестный способ, потому что посредник просто копирует фотографии, изменяет описание и выставляет квартиру от своего имени.

Обман заключается в том, что клиент думает, что квартира от хозяина, а попадает к риэлтору.

И приходится тратить много времени на звонки и выяснение кто хозяин, а кто просто пытается нажиться и взять комиссию.

Благодаря этому обману, риэлтор вклинивается в продажу квартиры и хочет заработать несколько тысяч долларов.

Такие риэлтора даже часто пишут, что квартира от хозяина. И уже по телефону рассказывают, что я родственница, соседка, подружка и просто помогаю продать.

Вы думаете, что можно пойти посмотреть, значит, комиссии не будет. В итоге, когда приходите в квартиру, становится понятным, что это обычный посредник и он хочет комиссию. А по телефону вас обманули для того, чтобы вы пришли на просмотр.

Обман ради наживы. На нём теряются время и нервы.

Потому что приходишь смотреть квартиру от хозяина, а там опять посредники. Очень раздражающий способ. И главное, что по телефону вам совсем не скажут о комиссии. Только когда вы уже будете в квартире и станете обсуждать вопрос цены. Тут и возникнет комиссия, что вы должны дополнительно 2 тысячи долларов.

Тут и возникнет комиссия, что вы должны дополнительно 2 тысячи долларов. Я не посредник, я соседка, но я же должна заработать. Хозяин обычно говорит, что, например, мои 40 тысяч, а вознаграждение соседки Маши решайте сами.

Соседка Маша кричит, что без двух тысяч я не допущу проведение сделки и убеждает хозяина, что, скорее всего, купить хотят мошенники, так как не согласны на наши условия и не хотят платить комиссию. Хозяин знает соседку больше времени, чем вас и ей доверяет.

В итоге люди ругаются и расходятся. Вас обманули, хозяин не продал. А риэлтор дальше ищет жертву.

Очень распространённый приём. Вас будут водить по квартирам, которые соответствуют частично параметрам, но в ужасном состоянии. В такие квартиры, из которых хочется сразу выйти и бежать.

Обычно показывают 5-7 таких квартир.

Для того, чтобы вы разочаровались и были более податливы к решениям. Риэлтор обманывает, что это лучшее, что есть сейчас на рынке. Вы расстроены. Думаете, что всё, ничего хорошего нет, и придётся жить в старой квартире.

И тут психологический приём. Посредник показывает квартиру, которую ему выгодно продать и вам подходит по всем параметрам. Это обычно 7-10 квартира. Она была изначально, просто вас подводили к покупке и тратили ваше время на показы страшных вариантов.

Вас торопят и не дают спокойно принять решение о покупке. Если риэлтор понимает, что квартира вам точно должна понравиться и по всем параметрам подходит, то он может позвать дополнительных покупателей в момент, когда вы будете её смотреть.

Посредник заранее договаривается, чтобы, когда вы будете в квартире, пришли ещё люди и интересовались покупкой. Создаётся ажиотаж, и вас подталкивают к заключению сделки.

Этим же способом можно воздействовать и по телефону.

При вас посреднику звонят и говорят, что готовы дать аванс, если хозяин немного уступит. Посредник это рассказывает вам и говорит, что если купите без торга, то квартира ваша. В ход идут любые психологически приёмы для того, чтобы получить комиссию и заработать.

Мало кто из риэлторов разбирается что такое аванс, а что такое договор задатка.

Между этими понятиями есть большая разница в юридических последствиях. Посредники говорят — давайте оформим задаток, а его даже нельзя упоминать в предварительном договоре купли-продажи квартиры. Передача денег там называется авансом, либо обеспечительной суммой.

Это первый обман. Договор задатка нельзя оформить в предварительном договоре. Полезная статья по теме: Но когда вам отказываются возвращать аванс, аргументируя, что это задаток, и он не возвращается, то это обман номер два.

Прочитайте статью выше и вы поймёте, что почти в 90% случаев, как бы не писали в предварительном договоре, оформляется именно аванс. Бывает, прописывают штрафные санкции и обеспечительную сумму, но если написан аванс, то вам его обязаны вернуть.

Если вам не возвращают деньги, говоря, что это задаток, то вас просто обманывают. Вам риэлтор не станет рассказывать о недостатках квартиры.

Ему это просто не выгодно. Задача риэлтора – продать. Если соседи пьющие и буянят, то приведут утром, пока они спят.

Если напротив дома собираются пробки на дороге, то посредник покажет квартиру, когда машин почти нет. Если вид из окна пугает днём, то квартиру обязательно покажут только в вечернее время.

Например, из окна видно кладбище, заводы или свалка. И таких моментов масса. Поэтому смотреть квартиру нужно несколько раз и в разное время суток.

И всё проверять самостоятельно. Но больше всех в опасности те, кто соглашается купить через риэлтора. Этот обман на первом месте. Трудностей будет много.

Риэлторы только морочат голову и создают видимость работы. Везде сплошной обман. На самом деле оказывают только информационные услуги и никакой гарантии не несут. Вы можете купить квартиру с проблемными документами и даже об этом не знать.

Пока не появится предыдущий хозяин и не подаст на вас в суд о признании сделки недействительной.

Так обманывают во всех агентствах и все посредники. Ну не может бывший продавец колбасы или учительница, после стажировки 2 месяца разбираться во всех юридических тонкостях с документами на недвижимость.

Это та область, где юристы вначале учатся 5 лет в университете, а потом годам нарабатывают опыт и знания. А тут бывший дворник Нина рассказывает, как она проверит документы и вас защитит.

Представляете уровень защиты? Его просто нет. Через посредников можно купить любую квартиру и потом 10 лет судиться, а риэлтору будет без разницы. Главное — взять комиссию и забыть.

Они по своему агентскому договору не несут никаких гарантий.

Для них не имеет значения, какие там документы на квартиру и что потом будет с вами. Главное — получить комиссию и продать. Остальное не важно. Вы должны понять, что риэлтор — это только продавец.

Он хочет продать то, что ему выгодно. Лучше искать квартиру самостоятельно.

Но даже если нашли через риэлтора, то доверять документы им не стоит.

Нужно нанять юриста по недвижимости.

Услуга сопровождения сделки от него стоит в десять раз дешевле, чем сомнительные услуги посредников.

Документы на квартиру — это самая важная часть.

Потому что, если с документами проблемы, то уже не важно, где расположен дом и какой вид из окна. Вы потеряете и квартиру, и деньги, которые заплатили за неё. Поэтому я настоятельно рекомендую нанимать юриста. Он имеет опыт, знания и может гарантировать чистоту сделки. В Америке все сделки проходят только с привлечением юристов.
В Америке все сделки проходят только с привлечением юристов.

Поэтому махинаций и афёр на рынке недвижимости там значительно меньше. В видео подробно описаны все схемы обмана посредников.

Их фишки и методы работы. Очень рекомендую к просмотру. После этого фильма вы всё поймёте о риэлторах, и обращаться к ним совсем не захочется.

Потому что сплошной обман и так постоянно. Есть, может быть, риэлторы, которые не обманывают, но я в Украине таких не встречал.

У всех одинаковые фишки и схемы работы.

Когда вы продаёте свою квартиру, риэлторы готовы на всё, чтобы сделка прошла через них. В этом случае их заработок будет 5% от стоимости квартиры.

А это несколько тысяч долларов.

Эти деньги и толкают посредника на обман. Он готов использовать весь арсенал уловок и схем, чтобы заработать. Посредник расклеивает объявления на столбах и даёт объявления на интернет ресурсах о том, что купит квартиру для себя 1-2-3 комнатную в любом состоянии и гарантирует быстрый расчёт.

Это просто приманка и обман. Когда вы позвоните по номеру телефона, то окажется, что это обычный посредник. Этим способом риэлтор находит квартиру от хозяина для дальнейшей продажи.

Конечно, не выкупает. Просто заносит в базу и начинает искать клиентов. В квартиру приходят посредник и подставное лицо, такой же посредник или его подружка.

Они играют, устраивают сцену, что квартира нравится и они готовы дать аванс, если будет хороший торг по цене.

Так как вы хотите продать и, видя, что люди серьезно настроены, то скидываете цену до минимально возможной. Например, было 40, уступаете до 38, только чтобы забрали.

Это же реальные покупатели, и риэлтор говорит, что готовы купить прямо сейчас. В конце встречи посредник и подставное лицо говорят, что всё, договорились. Встретимся на следующий день и подпишем все бумаги.

На следующий день вы воодушевлены продажей и ждёте звонка. А вам звонят и говорят, что сделка сорвалась, они передумали. Но всё это постановка и игра актёров.

Никто квартиру и не думал покупать. Просто посредники прожимали Вас по цене вниз для того, чтобы узнать за сколько вы реально готовы отдать.

После этого по всем объявлениям ваша квартира выставляется уже не за 40, а за 38. И торговаться с вами будут именно с этой суммы. Обман очень жесткий. Впечатления потом крайне неприятные и риэлторов после такого вообще видеть не можешь.

Крайне распространённая практика. Риэлтор копирует ваши фотографии и выставляет на всех сайтах вашу квартиру, но с ценой дешевле, чем у Вас. Как так, почему моя квартира стоит 50, а риэлтор выставил за 48?

Этим он завлекает покупателя. Теперь позвонят не по вашему объявлению, а на телефон посреднику. Он приведет клиента и покупатель будет очень удивлён, почему цена квартиры 50, было же написано 48.

В голове у покупателя не состыковка, но мысленно он уже не верит, что квартира стоит 50. Покупателю кажется, что его обманывают. Но так и есть. Риэлтор обманул и продавца и покупателя.

Расчет тут на то, что квартира понравится покупателю и начнутся торги, где в конечном итоге сойдутся на сумме 48 или дешевле. А посредник таким обманным путём заработает свою комиссию.

Для способов выше желательно сделать новые фотографии. Можно и у продавца скопировать, но новые фотографии всегда лучше – клиентам кажется, что квартира другая. Под видом покупателей риэлтор приводит такую же посредницу Машу, которая просит сделать несколько фотографий для мужа и показать ему дома.

Ходит, фотографирует, снимает видео. После этого, через пару дней вы увидите все эти фотографии на всех сайтах. Посредник наштамповал объявлений от своего имени и со своим номером телефона.

Теперь ему будет легче продавать вашу квартиру. А вас просто обманули. Очень часто вместо реальных клиентов, риэлтора приводят подставных покупателей. Каждый служит для своей цели. Один торгуется с вами до последнего, другой хочет дать аванс и торгуется ещё дешевле. Третий ходит, делает фотографии квартиры, четвертый просто пришел посмотреть, чтобы потом предлагать своим клиентам.
Третий ходит, делает фотографии квартиры, четвертый просто пришел посмотреть, чтобы потом предлагать своим клиентам. И все эти люди тратят ваше время на показ квартиры и просмотры.

Очень много бесполезных звонков и показов. Много обмана и уловок. Всё для того, чтобы заработать деньги на вас и продать вашу квартиру. Они не работают в ваших интересах.

Риэлтор работает только во имя своего заработка. И ваше затраченное время его не волнует. Статья по теме: Обман связан и с обычными покупателями, которые ищут себе квартиру через посредника.

Тоже весёлая категория людей. Они полностью доверяют свой выбор риэлтору, предварительно рассказав ему параметры поиска. Хитрый риэлтор будет использовать вашу квартиру просто в цепочке показов.

Люди могут сказать, что хотим посмотреть двухкомнатные, все кроме первого этажа и тех квартир, что выходят на дорогу. Только чешки и 16-этажки. В итоге посредник ведёт их и на первый этаж сталинки с окнами на автомагистраль.

Также покажет однокомнатную, но с большой площадью. Покажет трёхкомнатную в пятиэтажке.

Покажет всё, что хоть как то похоже на ваши параметры, но вам не подходит.

Ему важно продать то, что есть, а не искать то, что вы хотите.

Иногда такой обман случается случайно. Посредница сама не знала, куда выходят окна и где расположен дом.

Часто она сама впервые в квартире и не может этого знать. Так и работают. В квартире не бывал, зато 5% заплати за показ. Но часто ведут в заведомо неподходящие квартиры специально.

Просто они преследуют свои цели. В итоге из-за некомпетентности и обмана посредников хозяин квартиры тратит время на показы, а покупатели ходят и смотрят ненужные им предложения. Пострадали все, а у риэлтора такая работа – морочить голову, мешать, и на этом зарабатывать.

Обман в этом хорошо помогает. В этой области уже часто работает не сам риэлтор, а в сговоре с хозяином. Одну и ту же квартиру можно сдавать хоть каждый месяц и получать комиссию.

Можно приводить клиентов и сдавать её раз в неделю или вообще сдать разным людям. Схем очень много, но суть одна – вас выселяют на улицу и деньги не возвращают. А риэлтор ни за что не отвечает и просто оказал информационные услуги.

Этим занимаются агентства-однодневки и бесстрашные риэлтора.

Им не нужно иметь квартиры в наличии, не нужно даже водить показывать. Они приглашают вас в офис и просят оплатить 500-1000 гривен за доступ к базе квартир, где вы точно найдёте себе жильё.

Подписывают договор. Но это всё обман. После передачи денег и подписания договора об информационных услугах фирма просто переезжает в новый офис. В каждом офисе они работают не больше недели.

Если вам предлагают передать деньги до того, как вы увидели квартиру, то это именно эта схема обмана.

Этим пользуются и откровенные кидалы, как выше, и все остальные риэлторы.

Они создают десятки и сотни объявлений во всех возможных ресурсах с текстом, что сдаётся квартира дёшево в хорошем районе на длительный срок.

Цена квартиры значительно дешевле рынка. Обман заключается в том, что квартиры на самом деле нет и это просто способ найти клиентов. Когда позвоните по такому объявлению, то скажут, что квартира сдана, но есть почти такая же.

И просто начнут предлагать другие варианты. Тут начинаются уже интересные вещи.

Риэлтор совместными усилиями с хозяином сдают квартиру, а дальше уже развитие событий зависит от наглости хозяина. Создаются все условия для того, чтобы выселить жильцов. Хозяин приходит в квартиру, кричит, ругается, водит посторонних людей.

Играет в сумасшедшего и буянит. Всячески мешает спокойной жизни. Люди долго не протягивают и начинают искать другую квартиру.

Статья по теме: Если собственников двое, а вы подписывали договор только с одним, то работает почти такая же схема.

Обман риэлтора всплывает, когда приходит второй собственник с участковым или крепкими друзьями и выкидывает ваши вещи из квартиры.

Потому что без второго собственника договор не будет действительным. Второй хозяин в полном праве выгнать тех, кто занимает его часть квартиры без его согласия. А риэлтор обманула, что всё хорошо, подписывайте, никаких проблем не будет.

Когда первые жильцы съехали, цепочка повторяется. Этот же посредник находит новых и берет ещё 50% комиссии. А хозяину каждый раз остаётся цена полного месяца и залог за последний.

Такая схема может повторяться хоть каждую неделю. Это выгодно всем и может служить источником постоянного заработка.

Выгодно так работать и риэлтору.

Он в любом случае берет свою комиссию 50% от цены за месяц.

А дальше уже не его проблемы, что там было, и почему клиента выселили. Он прикроется информационным договором о предоставлении услуг.

А в нём никаких гарантий кроме информации. Риэлтор свою часть по договору выполнил.

Выселили этого, начнём искать другого. Отличная схема. Эта схема значительно более выгодная и наглая. Тут риэлтор сотрудничает с мошенником.

Благодаря риэлтору снимаем квартиру от хозяина на неделю посуточно. После этого мошенник, вместе с риэлтором, начинает подписывать договора аренды на длительный срок с максимальным количеством людей. Конечно, в эту же квартиру, которую они сняли посуточно, выдавая себя за хозяина.

Обман получается благодаря риэлтору. Он расскажет, что хозяин надёжный, они давно знакомы, и волноваться не стоит. Всё будет нормально, вы можете довериться.

Наше агентство давно на рынке и мы дорожим репутацией.

Доверчивые люди поверят и доверятся «эксперту рынка недвижимости».

А когда доверяют, то документы даже не смотрят. Их могут показать, но это будут фальшивые копии. Тут-то и срабатывают мошеннические знания посредника.

Так за несколько дней усилиями риэлтора можно подписать десятки договоров, взять оплату за месяц и комиссию в 50% от каждого.

Это значительные суммы. Допустим, квартира стоит 5 тысяч гривен.

Берем за первый месяц, за последний как залог и комиссию для посредника. В сумме получается 12 500 гривен с каждого. Хитрый риэлтор может привести за эти дни до 15-20 клиентов в квартиру.

И в сумме у них с мошенником за неделю получиться свыше 180 тысяч гривен.

Это люди без каких-либо моральных принципов. Зарабатывают на том, что продают полученные преступным путём квартиры. Обманывают, входят в доверие и предлагают подписать доверенность на продажу квартиры.

А после этого и при несогласии вывозят людей в лес, пытают, и в конечном итоге убивают. Статья по теме: Казалось бы, сюжет из 90-х.

Но нет. Такие риэлторы всё ещё работают в агентствах.

Посредники могут состоять в преступном сговоре с профессиональными преступниками, убийцами и нотариусами. А прикрывают группировку обычно сотрудники полиции и органы власти.

И нет никакого списка чёрных риэлторов. Все живут на откате от стоимости квартиры. Повязаны все от директора агентства недвижимости до сотрудников ЖЕКа.

Эти посредники не такие жестокие, как чёрные риэлторы, но тоже далеко не ангелы. Они уже никого не обманывают, а просто покупают часть квартиры и используют методы физического насилия на остальных жильцов, но без убийства.

Афёра заключается в том, что после раздела имущества через суд, один из собственников продаёт свою часть квартиры. Риэлторы-рейдеры выкупают его долю и после этого не дают жизни второму собственнику. Квартиру взламывают и заселяется знакомая риэлтору семья цыган, уголовников или бандитов.

Такое соседство никак не радует и человека и он сам рад за любые деньги продать свою часть квартиры. А если не соглашается продать, на него давят и вынуждают всеми способами. Полиция не вмешивается в конфликт, потому что это такой же собственник.

Статья по теме: В итоге человек теряет часть своей квартиры, а риэлтор и его сообщники успешно продают всю квартиру целиком. Бизнес очень выгодный и в такую переделку попадает множество людей.

А риэлторам без разницы что продавать и как может поломаться жизнь человека. Главное — заработок. Не все риэлторы участвуют в криминале.

Иногда просто занимаются мошенничеством. Они приобретают права на недвижимость путём обмана и подделки документов. Тут в ход идёт юридическая неграмотность людей.

Посредник втирается к жертве в доверие и ищет наиболее быстрый и действенный метод отнять квартиру и присвоить себе. Доверчивый человек, зная, что риэлторы могут помочь оформить квартиру, подписывает любые документы, которые ему дают. После этого собственника просто выкидывают из его жилья, а квартиру продают.

Некоторые люди всё ещё доверяют риэлторам. Ниже мы рассмотрим наиболее частые схемы махинаций посредников. Много квартир уходит из рук собственников этим способом.

В особую зону риска попадают временно пустующие квартиры.

Если хозяин квартиры уехал на время жить за границу, переехал на лето на дачу, ушел в рейс или в длительную командировку, то его квартира в очень большой опасности. Мошенники внимательно отслеживают квартиры, в которых никто не находится и хозяина нет в городе. После получения объекта в работу, мошенники делают фальшивую доверенность либо свидетельство о праве собственности.

Создают липовую справку из ЖЕКа и прочие документы для сделки. Вещи хозяина вывозят или просто продают квартиру вместе с ними. И дальше уже через своего нотариуса недвижимость переходит к новому собственнику.

Когда хозяин вернётся, то обнаружит, что замки на дверях новые, а в его квартире живут другие люди. Просто выгнать их нельзя, у них есть документы.

Дальше начнётся суд и длительный процесс по выяснению кто прав. А провёрнута такая схема благодаря целой преступной группировке, которая уже деньги поделила и скрылась кидать следующих собственников. Риэлтора очень любят продавать проблемные квартиры.

Риск для них незначительный, а заработки очень большие. На одной, можно получить не 2, а 10 тысяч долларов и больше. Поэтому через агентства и реализуются такие горячие предложения.

А дальше прикрытие информационным договором, мы не причём, вы сами купили, мы не знали.

Девушка просто сдала квартиру в аренду, а через несколько месяцев узнала, что квартира уже не её, а перешла новым владельцам.

В свою квартиру она попасть не может. И за признание сделки не действительной была вынуждена судиться. Аферу провернули по поддельным документам и благодаря купленному нотариусу.

Суд затянется на долгое время. А квартира снова выставлена на продажу и риэлторы гарантируют чистоту сделки.

Хотят кинуть очередных людей.

Много людей знает, как выглядит основной договор купли-продажи недвижимости и что такое предварительный договор?

Нет, абсолютное меньшинство. В этом разбираются только юристы.

Значит, обманным путём риэлтор легко может завладеть квартирой доверчивых людей и оставить их без денег. Человек хочет продать квартиру.

В документах не разбирается. Он полностью доверяет обманщику-риэлтору. Тот, недолго думая, говорит, что вот люди хотят купить и дают аванс, подпишите документы.

Подсовывает вместо предварительного договора, сразу основной. Человек бегло пробежавшись глазами – подписывает. В итоге своей росписью он передал право собственности и лишился квартиры только за сумму аванса в тысячу долларов.

И такие истории не редкость. Тут даже ничего сложного не придумывают. Не подделывают документы и не подвергаются опасности.

Мошенничество, построенное на обычном для работы посредника обмане. Но масштаб более крупный, чем просто вымогать комиссию. Риэлтор кинул всех своих бывших клиентов и знакомых на 366 тысяч долларов.

А сам спокойно наслаждается свободой.

Для реализации ему потребовалось втереться в доверие, обмануть и пообещать купить дешевую по цене квартиру. Но условием была передача её полной стоимости до подписания документов. После этого риэлтор говорил, что его кинули продавцы, он не виноват и дело пропало.

В итоге люди остались и без денег, и без квартир. Получили только горький опыт.

Иногда риэлторы обманным путём хотят получить генеральную доверенность на распоряжение квартирой.

Прикрываясь тем, что так удобнее будет справки получать, никуда вам не нужно будет ходить и продажа пройдёт быстрее.

Особенно часто это происходит с теми, кто живёт за границей и не может приехать на время показов и продажи квартиры.

Этот способ — почти стопроцентная гарантия, что вы лишитесь квартиры и денег за неё. Пока посредник ищет покупателей, квартира перепродается несколько раз и последний покупатель по решению суда уже будет добросовестным собственником.

Вы квартиру не вернете, а мошеннику-риэлтору может светить год-полтора тюремного срока в лучшем случае, а вообще он даст откат от продажи квартиры и будет гулять на свободе. А вы в это время судитесь и живёте на съёмной квартире. Вы хотите одолжить деньги и обращаетесь к риэлторам или любым другим фирмам за помощью.

Всё равно сделка пройдёт через агентство недвижимости. Хитрый риэлтор, быстро просмотрев неопытность клиента в юридических вопросах, легко подсовывает вам вместо договора займа, договор, оформленный как купля-продажа вашей квартиры.

В момент подписания договора вы уже лишились своей квартиры, но ещё, по незнанию, будете выплачивать долг. Двойная выгода для риэлтора. И квартиру отобрал, и часть денег доплатили.

Эта практика используется часто. Пока вы выплачиваете долги, вашу квартиру перепродадут несколько раз.

И вернуть вы её не сможете даже через суд. В Харькове мошенники подделывали документы и продавали квартиры недавно умерших людей. И это случается не только в Харькове, а и в Одессе, Киеве и любом другом городе.

Риэлторы, уголовники и нотариусы работали сообща. Для этого подделывали задним числом доверенности и завещания. А после оформляли договора купли-продажи на новых владельцев.

Информацию для таких афер сливают риэлторы, работники похоронных бюро, участковые и просто желающие заработать. Своей вины не чувствуют. Они же только соучастники. А то, что будущий владелец, скорее всего, лишится своей квартиры и будет годами судиться, никого не волнует.

Посредники взяли деньги и забыли. Часто участвует фальшивая доверенность во всех выше изложенных методах. Потому что для её изготовления не требуется много сил, а результат полностью оправдывает вложения.

Подделав несколько документов, можно продать квартиру и получить тысячи долларов. Наживаясь на беде остальных людей, которые теперь останутся жить на улице. Для того чтобы обезопасить себя и не попадать в опасные ситуации лучше вообще с риэлторами не связываться.

Ищете и продавайте квартиру самостоятельно. А посредников старайтесь избегать.

Не оставляйте свою квартиру на долгое время.

Дайте пожить в ней знакомым людям или попросите родственников навещать.

Все способы мошенничества построены на доверчивости и незнании юридических тонкостей.

Для этих целей лучше нанять юриста для сопровождения сделки и оценки рисков. Профессиональный юрист просто не даст случиться такому, что вас выселят из квартиры из-за того, что вы подписали не тот документ.

И при продаже и при покупке он поможет вам не быть обманутым покупателями и риэлторами. Читайте внимательно все документы, которые вам подсовывают.

Ничего не подписывайте под давлением. Статья по теме: Оплата юристу несоизмеримо меньше оплаты риэлторам.

И в сотни раз меньше цены потери квартиры и денег за неё.

Профессиональный юрист берет примерно 300 долларов.

И за эту цену вы получаете гарантию защиты от проблемных ситуаций.

А как видите, их может быть множество из-за обмана и махинаций риэлторов. От посредников часто бывает мало пользы и крайне много может быть проблем. Они обманывают на каждом шагу и везде пытаются на вас заработать.

Профессия у них такая – обманывать и стараться заключить сделку любой ценой.

Из-за больших комиссионных риэлторы готовы на всё. Они работают в обычных агентствах недвижимости и частными маклерами. Но схемы работы одинаковые. При покупке обманут с документами и возьмут большую комиссию.

При продаже могут лишить квартиры. А в аренде просто выселяют жильцов и ищут новых. Обман и мошенничество в их работе повсюду.

Не всё конечно так плохо, но обман частая черта многих риэлторов.

Мы рекомендуем вам, если вы заключаете сделку с недвижимостью и на кону стоит достаточно значимая для вас сумма денег, то лучше перестрахуйтесь и наймите юриста для сопровождения сделки. Посредники практически не разбираются в документах, но это и не их задача. Их дело продать или сдать квартиру, а дальше уже как получится.

Поэтому нанимайте юриста, проверяйте документы и получайте уверенность на всех этапах сделки.

Лучше сэкономить на риэлторе и нанять юриста, чем подвергать себя опасности и быть обманутым собственниками или посредниками. Теперь вы знаете практически все схемы как обманывают риэлторы. Это были наиболее распространённые методы 2020 года.

Отправьте ссылку друзьям. Помогите и им узнать правду.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+