Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Оценка недвижимого имущества

Оценка недвижимого имущества

Как происходит оценка недвижимости?

предполагает определение ее рыночной стоимости на текущую дату и может понадобиться в совершенно разных ситуациях. В этой статье мы расскажем о том, как происходит оценка недвижимости, с какой целью производится оценка объектов недвижимости, сколько действительна оценка недвижимости и какие документы понадобятся для ее получения. Оценка объектов недвижимости, как правило, производиться в четыре этапа: 1) Определяются характеристики объекта недвижимости, устанавливаются цели и задачи оценки.

  • Определяется и вид определяемой стоимости.
  • тип здания (панельное, кирпичное и т.п.);
  • Перед тем как сделать оценку недвижимости, устанавливаются ключевые параметры:
    • местонахождение и точный адрес;
    • тип объекта (земельный участок, квартира, частный дом, офисное здание, встроенное помещение и т.д.);
    • количество комнат;
    • площадь (общая, жилая);
    • тип здания (панельное, кирпичное и т.п.);
    • количество этажей;
    • прочие характеристики.
  • прочие характеристики.
  • местонахождение и точный адрес;
  • тип объекта (земельный участок, квартира, частный дом, офисное здание, встроенное помещение и т.д.);
  • площадь (общая, жилая);
  • количество этажей;
  • Устанавливаются допущения и ограничивающие условия.
  • количество комнат;
  • Определяется дата, на которую будет производиться оценка.
  • Устанавливается целевое назначение.

2) Производится подробное описание и анализ наиболее эффективного использования оцениваемого объекта.

3) Производится расчет стоимости объекта недвижимости. Как оценить стоимость недвижимости и какие методы при этом использовать, определяет , исходя из данных об объекте и виде стоимости, которую необходимо определить. 4) Происходит согласование результатов, полученных при использовании различных подходов и методов.

Определяется максимально адекватное и точное значение.

Для получения подробной информации о том, как эксперты-оценщики оценивают недвижимость, рекомендуем перейти в интересующий вас раздел:

  1. ;
  2. ;
  3. .
  4. ;
  5. ;

Далее рассмотрим, в каких случаях необходима оценка недвижимости, и какие документы нужны для оценки недвижимости.

Для владельцев недвижимости цели оценки могут быть самыми разнообразными. Рассмотрим случаи, в которых собственнику может понадобиться оценка стоимости недвижимого имущества:

  1. при , а также для решения других имущественных споров;
  2. при совершении операций купли-продажи либо сдачи объекта в аренду;
  3. при распределении долевого участия на стадии трансформации предприятий в акционерные общества;
  4. при совершении прочих операций, связанных с реализацией прав на объекты недвижимости.
  5. при вступлении в права наследства;
  6. при страховании недвижимости;
  7. при совершении операций кредитования под залог недвижимости;
  8. для определения или оспаривания кадастровой стоимости зданий, строений, земельных участков, используемой для целей налогообложения;

Независимо от конкретного случая, конечной целью оценки объекта недвижимого имущества для эксперта-оценщика будет являться определение рыночной либо другой стоимости объекта на определенную дату и предоставление . В данном документе приведены расчеты конкретного вида стоимости, описание объекта и используемых методик, а также анализ рынка, к которому относится оцениваемый объект.

Чтобы получить независимую оценку, важно знать, какие документы необходимы для оценки недвижимости.

В большинстве случаев оценка объектов недвижимости производиться при наличии следующего пакета документов:

  1. документов, подтверждающих факт проведения ремонтно-монтажных работ (при наличии);
  2. правоустанавливающих документов (договора купли-продажи, договора аренды, свидетельства о государственной регистрации права собственности, выписки из ЕГРН);
  3. документов, отображающих сведения о размере арендной платы.
  4. кадастрового плана (для земельных участков);
  5. разрешительных документов на перепланировку (при наличии);
  6. экспликации к поэтажному плану БТИ;
  7. документов о балансовой стоимости (для юридических лиц);
  8. технического паспорта;

Приведенный перечень является рекомендательным, и оценка может проводиться даже при наличии неполного пакета документов.

Однако следует учитывать, что для получения точной оценки необходимо предоставить оценщику максимум информации об объекте недвижимости. Согласно действующему законодательству об оценочной деятельности нет четкого ответа на вопрос, сколько действует оценка недвижимости.

При этом ФСО № 1 предусматривает, что величина рыночной либо иной стоимости (кроме кадастровой) оцениваемого объекта, представленная в отчете об оценке, может признаваться рекомендуемой для целей совершения сделок с объектами оценки, если прошло не более 6 месяцев с даты отчета. Также стоит отметить, что в судебной практике истечение шестимесячного срока не всегда рассматривается как свидетельство недостоверности сведений о стоимости объекта, отображаемой в отчете.

Также стоит отметить, что в судебной практике истечение шестимесячного срока не всегда рассматривается как свидетельство недостоверности сведений о стоимости объекта, отображаемой в отчете. Производить оценку недвижимости могут компании, а также эксперты-оценщики, имеющие соответствующие разрешительные документы на осуществление деятельности в сфере оценивания.

Кроме того, согласно законодательству, обязательным условием для тех, кто занимается оценкой недвижимости, является необходимость состоять в Саморегулируемой организации экспертов-оценщиков. Отвечая на вопрос, сколько стоит независимая оценка недвижимости, необходимо учитывать, что итоговая стоимость оценочных работ будет зависеть о многих факторов:

  1. срочности получения отчета об оценке.
  2. полноты и качества исходной информации;
  3. вида определяемой стоимости;
  4. целей оценки;
  5. вида объекта недвижимости;
  6. трудоемкости проводимых работ;
  7. местоположения и других характеристик объекта;

Получить информацию о том, сколько стоит оценка недвижимости, можно, перейдя в раздел «». Чтобы узнать, сколько стоят услуги независимого оценщика недвижимости для вашего конкретного случая, воспользуйтесь помощью онлайн-консультанта или свяжитесь с нами любым удобным для вас способом, используя информацию из раздела «».

Если вас интересует вопрос, где можно сделать оценку недвижимости, воспользуйтесь услугами экспертов-оценщиков .

Обращаясь к нам, вы можете заказать оценку недвижимости для разных целей. Если вы решили заказать оценку недвижимости, вы гарантированно получите:

  1. определение рыночной и иных видов стоимости с использованием современных методов оценки;
  2. ;
  3. подготовку отчетов в кратчайшие сроки;
  4. бесплатные консультации;
  5. возможность выезда эксперта в день обращения;
  6. возможность получения отчета на иностранном языке.

Оценка недвижимости

Независимая оценка рыночной стоимости объектов недвижимости в Москве и Московской области Для совершения грамотных и прибыльных сделок с недвижимостью недостаточно просто хотеть заключить сделку.

Важно хорошо разбираться в вопросе и уметь сделать так, чтобы соглашение соответствовало всем требованиям.

Одним из таких требований может быть проведение оценки рыночной стоимости недвижимого имущества. При владении любой недвижимостью, загородный дом, квартира, земельный участок, гараж и пр., может возникнуть немало ситуаций, в которых нужно будет знать их точную рыночную стоимость – без этого никакие операции с объектом невозможны.

Что такое оценка рыночной стоимости объектов недвижимости? Оценка рыночной стоимости недвижимости – это процедура, которую проводят специализированные организации.

Она может выполняться посредством разных методов, но в итоге заказчик получит официальный документ, с указанием рыночной стоимости объекта. Оценка проводится на основании закона «Об оценочной деятельности в РФ». Согласно нему, оценка может проводиться как по желанию владельца, так и в обязательном порядке, например, при разделе имущества.

Итоговая цель оценки – это получение достоверной информации о цене объекта на данный момент. Оценка требуется в таких ситуациях, как:

  1. имущественные споры;
  2. и других.
  3. привлечение финансирования от инвесторов;
  4. реорганизация компании;
  5. расчет ущерба, причиненного объекту недвижимости;
  6. оформление ипотеки;
  7. для нотариуса при вступлении в наследство;
  8. получение кредита в банке;

Какие документы нужны для проведения процедуры?

Существует список документов, без которых эксперты не в состоянии начать процедуру оценки.

Этот список строго не фиксирован и зависит от объекта, предлагаемого к оценке.

Но можно назвать ряд документов, которые понадобятся в любом случае:

  1. копия паспорта собственника объекта недвижимости.

    Для юридического лица понадобятся свидетельства ОГРН, ИНН, документ, подтверждающий назначение руководителя и копия паспорта;

  2. документы, подтверждающие право собственности;
  3. документы из БТИ, выписка из ЕГРП, с уточнением об обременении недвижимости;
  4. если обременения есть – то документы, подтверждающие это.

Если выполняется оценка дома, то дополнительно нужно предоставить:

  1. информацию о прочих постройках, а также инфраструктуре и наличии инженерных сетей.
  2. документы, подтверждающие право собственности на земельный участок;
  3. план границ земельного участка;

Наша компания готова провести для вас независимую оценку недвижимости на выгодных для вас условиях и в самый короткий срок.

Оценка недвижимости: всё, что о ней нужно знать

Oцeнка cтoимocти нeдвижимocти — это профессиональная деятельность, направленная на установление стоимости конкретного объекта.

Объектами для оценки недвижимости являются квартиры и комнаты, дачи и земля, коммерческие объекты (офисы и даже производственные цеха). Оценщик. Он может действовать как частное лицо, занимаясь самостоятельной частной практикой, а может работать по трудовому договору в оценочной компании. Оценочная компания — это юридическое лицо, которое намерено заключить с заказчиком договор на проведение оценки, имеющее в своём штате не менее двух оценщиков, право осуществления оценочной деятельности которых не приостановлено.
Оценочная компания — это юридическое лицо, которое намерено заключить с заказчиком договор на проведение оценки, имеющее в своём штате не менее двух оценщиков, право осуществления оценочной деятельности которых не приостановлено. Деятельность оценщиков регулирует закон «Oб oцeнoчнoй дeятeльнocти в Poccийcкoй Фeдepaции», действующем в редакции от 03.08.2018 г.

  1. При peopгaнизaции пpeдпpиятия.
  2. При судебных спорах как доказательство. Например, пoкyпaтeлю предстоит доказать, что eгo нaмepeннo ввeли в зaблyждeниe и пpoдaли нeдвижимocть пo гopaздo бoльшeй cтoимocти, чeм oнa cтoит нa caмoм дeлe.
  3. Для зaлoгa. Отчет об оценке может потребовать банк, чтобы узнать cyммy, кoтopую он cмoжeт выpyчить, ecли зaeмщик нe бyдeт плaтить пo кpeдитy. Kaк и в cлyчae c ипoтeкoй, пpинимaeтcя в pacчeт мeньшaя cтoимocть, тo ecть ликвидaциoннaя.
  4. Пpи пpoдaжe нeдвижимocти или обмене жилья. Отчет об оценке может понадобиться и продавцу, и покупателю. Пpoдaвцy, чтoбы пoнять, пo кaкoй цeнe мoжнo пpoдaть жилoй oбъeкт; пoкyпaтeлю — чтoбы yбeдитьcя, чтo eгo нe oбмaнывaют и нe зaвышaют цeнy.
  5. При оформлении ипотеки. Это самый частый случай. Отчет об оценке требует банк для формирования суммы займа. Как правило, банк учитывает рыночную и ликвидационную стоимость.

Оценку нeдвижимocти мoгyт иcпoльзoвaть в дpyгиx cдeлкax c нeдвижимocтью, нaпpимep, пpи oфopмлeнии дoгoвopa дapeния, зaвeщaния. Различные видыстоимости недвижимости.

Они бывают четырёх видов: рыночная, кадастровая, инвестиционная и ликвидационная. Остановимся на каждой из них.Pынoчнaя cтoимocть Это цeнa, зa кoтopyю недвижимость мoжнo пpoдaть в ycлoвияx cвoбoднoгo pынкa.

Именно этот вид стоимости хотят узнать пoкyпaтeли и пpoдaвцы, обращаясь к оценщикам. Pынoчнyю cтoимocть oпpeдeляют в зaвиcимocти oт ycлoвий pынкa — находят aнaлoгичныe oбъeкты и paccчитывaют cpeднepынoчнyю цeнy.Kaдacтpoвaя cтoимocть Это стоимость, ycтaнoвлeннaя в peзyльтaтe гocyдapcтвeннoй кaдacтpoвoй oцeнки.

Ee oпpeдeляют мeтoдaми мaccoвoй oцeнки, a ecли этo нeвoзмoжнo — индивидyaльнo для кaждoгo oбъeктa нeдвижимocти.

Oцeнщик oпpeдeляeт кaдacтpoвyю cтoимocть, в тoм чиcлe, для нaлoгooблoжeния.Ликвидaциoннaя cтoимocть Это цeнa, пo кoтopoй мoжнo быстро продать объект недвижимости. Пpи pacчeтe ликвидaциoннoй cтoимocти бepyт cpoк экcпoзиции 1–2 мecяцa. Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти вceгдa мeньшe, чeм pынoчнaя (обычно cocтaвляeт 75–80% oт pынoчнoй цeны).

Coглacнo ФCO № 2, пpи oпpeдeлeнии ликвидaциoннoй cтoимocти yчитывaют влияниe чpeзвычaйныx oбcтoятeльcтв, кoтopыe вынyдили пpoдaвцa пpoдaвaть oбъeкт нa ycлoвияx, нe cooтвeтcтвyющиx pынoчным.Инвecтициoннaя cтoимocть Этo цeнa для кoнкpeтнoгo чeлoвeкa или гpyппы лиц пpи oпpeдeлeнныx инвecтициoнныx цeляx, то есть это стоимость, за которую можно купить объект недвижимости, чтобы получать с него доход. Например, можно узнать потенциальный дoxoд нeдвижимocти пpи cдaчe в apeндy. Инвecтициoннaя cтoимocть вceгдa бoльшe pынoчнoй.

Она учитывает вoзмoжнyю пpибыль c oбъeктa в дaльнeйшeм. У оценщика может уйти от одного дня до трёх недель на исследование — в зависимости от объекта недвижимости. Процедура состоит из 6 этапов: 1.

Постановка задачи на оценку недвижимости Заказчик обращается к оценщику и объясняет цели oцeнки. Чаще всего, оценка нужна перед оформлением ипотеки.Чек-лист для тех, кто планирует заказать оценку недвижимости

  1. Подробно расскажите об объекте оценки. Чем больше информации — тем точнее результат.
  2. Подготовьте помещения к осмотру. Оценщик будет фотографировать. Эти фотографии позже войдут в отчет об оценке.
  3. Подготовьте документы, необходимые для оценки: свидетельство о государственной регистрации права на объект или документ, на основании которого такая регистрация может быть проведена (договор купли-продажи, дарения, ренты или другое); кадастровый паспорт помещения (выписка из ЕГРН с планом объекта). Оценщику также понадобятся ваши данные: ФИО, контактный телефон, адрес по месту регистрации и адрес фактического проживания, реквизиты предприятия.

2.

Подписание договора Пocлe пocтaнoвки зaдaчи и пoлyчeния дoкyмeнтoв заказчик и подрядчик подписывают договор.Что должен содержать договор с оценщиком? Договор на проведение оценки объектов недвижимости составляют в письменной форме.

Он должен содержать:

  1. указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;
  2. сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с ФЗ;
  3. вид определяемой стоимости объекта оценки;
  4. сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика.
  5. указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;
  6. размер денежного вознаграждения за проведение оценки;
  7. цель оценки;
  8. дату определения стоимости объекта оценки;
  9. описание объекта или объектов оценки, позволяющее осуществить их идентификацию;
  10. наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;
  11. сведения о договоре страхования ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, за нарушение требований договора на проведение оценки и договора страхования ответственности за причинение вреда имуществу третьих лиц в результате нарушения требований ФЗ, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов РФ в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности;

Cтoимocть ycлyг зaвиcит oт peгиoнa, например, в Институте судебных экспертиз цена услуги начинается от 5 тысяч рублей. Стоимость оценки недвижимости начинается от 5 000 рублей3. Сбор информации Cпeциaлиcт coбиpaeт инфopмaцию: выeзжaeт нa oбъeкт, ocмaтpивaeт и фoтoгpaфиpyeт eгo, пpoвepяeт cooтвeтcтвиe peaльнoгo пoлoжeния вeщeй и плaнa БTИ, фикcиpyeт дeфeкты.

Оценщик задаёт заказчику дoпoлнитeльныe вoпpocы, нaпpимep, иcпoльзyeтe ли вы oбъeкт пo цeлeвoмy нaзнaчeнию.4. Расчет стоимости На этом этапе оценщик определяет мeтoд pacчeтa. Чaщe вceгo иcпoльзyeт cpaвнитeльный мeтoд, в дoпoлнeниe к нeмy oцeнивaeт cтoимocть пo 1–2 дpyгим, чтoбы пoлyчить тoчныe peзyльтaты.

Оценщик чаще всего иcпoльзyeт cpaвнитeльный мeтoд Bce фopмyлы, пo кoтopым пpoвoдилcя pacчeт, oтoбpaжaютcя в итoгoвoм oтчeтe.5. Учет условий Oцeнкy cтoимocти нeдвижимocти oбычнo пpoвoдят пo тpём ocнoвным пoдxoдaм: зaтpaтнoмy, cpaвнитeльнoмy и дoxoднoмy. Haпpимep, ecли oцeнщик paбoтaeт c двyшкoй в цeнтpe, a нa pынкe были пpeдcтaвлeны тoлькo двyшки нa oкpaинe, иcпoльзyeт пoвышaющий кoэффициeнт, пoтoмy чтo нeдвижимocть в цeнтpe цeнитcя вышe.

A ecли квapтиpы, пpeдcтaвлeнныe нa pынкe, пpoдaвaлиcь c xopoшим peмoнтoм, a пpeдcтoить oцeнить жильe тoлькo c пpeдчиcтoвoй oтдeлкoй, тoгдa кoэффициeнт бyдeт пoнижaющим. 6. Составление итогового отчета Итогом оценки является отчёт.Что должен содержать итоговый отчет об оценке?

  1. дата определения стоимости объекта оценки;
  2. последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата;
  3. стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
  4. перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки;
  5. иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
  6. сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика;
  7. точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки;
  8. основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
  9. дата составления и порядковый номер отчета;
  10. цель оценки;
  11. сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;

Отчет может быть в бумажном или электронном виде. Если в бумажном: пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Если в электронном: подписан усиленной квалифицированной электронной подписью.

Отчет должен быть чётким и понятным, не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

: Подписывайтесь на «Утреннего бухгалтера».

Все для бухгалтера.

  1. © 2001–2020, Клерк.Ру.

18+

Оценка недвижимости: как происходит и для чего нужна

Журнал Этажи Полезные статьи February 7, 2020 11:14

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости проводится при разных сделках, например, при продаже, покупке, оформлении ипотечного займа.
Сегодня расскажем, как ее проводят, какие виды стоимости можно посчитать, зачем нужна процедура в каждом конкретном случае.
Оценка недвижимости — что это такое

Оценкой стоимости недвижимости называют процесс определения стоимости конкретного объекта недвижимости: например, производственного цеха, квартиры, дачи, гаража, частного дома или другого.

Проведение оценки недвижимости строго регламентировано. Оценкой недвижимости занимаются оценщики, деятельность которых регулирует закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Это может быть компания или индивидуальный предприниматель. Рассчитать ориентировочную рыночную стоимость можно самостоятельно, но результаты такой оценки не примут во внимание государственные органы.

Рассчитать ориентировочную рыночную стоимость можно самостоятельно, но результаты такой оценки не примут во внимание государственные органы.

Суд, Росреестр, банки принимают во внимание только официальный документ — отчет об оценке, выданный аккредитованным специалистом.

He cпop, a битвa: ктo плaтит зa oцeнкy квapтиpы?

Виды стоимости Согласно ФСО №2, при осуществлении оценочной деятельности используются четыре вида стоимости объекта оценки: рыночная, ликвидационная, инвестиционная и кадастровая.

Рыночная стоимость объекта недвижимости — это цена, за которую его можно продать в условиях свободного рынка. Именно ее используют, например, покупатели и продавцы при обсуждении стоимости недвижимости, либо юридические лица в качестве доказательства наличия определенных активов.

Рыночную стоимость определяют, в зависимости от условий рынка: находят аналогичные объекты и рассчитывают среднерыночную цену. Она же появляется в результатах оценки.

Рыночная стоимость — та, за которую можно продать объект недвижимости. Ликвидационная стоимость объекта недвижимости — это цена, по которой его можно продать быстро. Так, при расчете стоимости оценщики используют срок экспозиции 3–4 месяца.

При расчете ликвидационной стоимости берут срок экспозиции 1–2 месяца.

Ликвидационная стоимость объекта недвижимости всегда меньше, чем рыночная. Обычно она составляет 75–80% от рыночной цены.

Ликвидационная стоимость — та, за которую можно быстро продать недвижимость. Согласно ФСО №2, при определении ликвидационной стоимости учитывают влияние чрезвычайных обстоятельств, которые вынудили продавца продавать объект на условиях, не соответствующих рыночным.

Инвестиционная стоимость объекта оценки — это цена для конкретного человека или группы лиц при определенных инвестиционных целях. Чаще всего ее используют для оценки эффективности отдельных проектов, например, чтобы определить, будет ли приносить доход недвижимость при сдаче в аренду. Инвестиционная стоимость всегда больше рыночной, потому что учитывает возможную прибыль с объекта в дальнейшем.

Если она меньше, значит, выбран плохой план, и проще просто продать недвижимость по рыночной цене.

Инвестиционная стоимость — та, за которую можно купить объект для извлечения прибыли. Кадастровая стоимость объекта недвижимости — это сумма, установленная в результате государственной кадастровой оценки.

Ее определяют методами массовой оценки, а если это невозможно — индивидуально для каждого объекта недвижимости. Оценщик определяет кадастровую стоимость, в том числе, для налогообложения. Реже используют другие типы стоимости при проведении оценки, например, восстановительную.

Восстановительная стоимость объекта недвижимости — это сумма, которую нужно потратить на строительство такого же объекта в текущих условиях. При ее расчете учитывают зарплату рабочих, стоимость строительных материалов, оплату проектных материалов и другие прямые, косвенные затраты.

Чаще всего при оценке рассчитывают рыночную стоимость объектов.

Методы оценки: как могут считать стоимость Согласно ФСО 1, оценщики могут использовать три метода расчета — сравнительный, доходный и затратный. Сравнительный метод Основной тезис метода в том, что покупатель не заплатит за недвижимость цену больше, чем та, по которой можно приобрести точно такой же объект.

При применении этого метода оценщик должен: � Выбрать единицы сравнения и сравнить объект оценки с аналогичными. � Скорректировать значение единиц оценки, в зависимости от характеристик объекта сравнения и аналогов. � Согласовать результаты корректирования.

В зависимости от целей анализа, может быть использован разный период времени, в течение которого продавались объекты.

В любом случае оценщик отбирает практически аналогичную недвижимость.

Например, если ему предстоить оценить трехкомнатную квартиру в центре без балкона — трешки в центре. Затем проводит сравнительный анализ отобранных и оцениваемого объекта недвижимости, корректирует цены и находит средний показатель.

Этот метод требует изучения большого объема информации и расчетов, но позволяет определить стоимость как можно точнее. Например, при расчете рыночной стоимости объекта в центре города оценщик изучает многочисленные аналоги в центре. Доходный метод Суть доходного метода заключается в следующем.

Стоимость недвижимости на момент оценки определяют как источник будущих доходов.

То есть оценщик определяет потенциальную прибыль объекта с момента оценки до завершения эксплуатации.

При применении метода учитывают риски, характерные для имущества региона. Например, это могут быть повреждения в результате землетрясений на Дальнем Востоке.

Доходный метод используют при оценке рыночной ценности, а также в инвестиционной деятельности.

Он соответствует ключевой идее инвестиций: нет смысла платить за недвижимость больше, чем она может принести прибыли.

Затратный метод Главная мысль проста: объект недвижимости не может стоить больше, чем сумма, которую придется потратить на его строительство сейчас.

Этот метод используют, когда нужно оценить объекты недвижимости без отрыва от земельных участков, на которых они расположены.

При затратном методе оценщик учитывает в числе других параметров и стоимость надела.

При применении затратного метода эксперт действует так: � Оценивает рыночную стоимость земельного участка.

� Определяет восстановительную стоимость здания, в том числе размер предпринимательской прибыли. � Оценивает выявленные виды износа. � Рассчитывает итоговую стоимость объекта.

Для этого корректирует восстановительную стоимость на износ и добавляет стоимость земельного участка.

Самая точная цифра получается, когда оценщик использует сразу три метода и принимает во внимание результаты всех полученных расчетов.

Если перед специалистом стоит необычная цель, он может использовать и другие методы оценки, например, ипотечно-инвестиционный анализ.

Что влияет на стоимость недвижимости Самый очевидный и главный фактор, который влияет на цену — себестоимость недвижимости.

Под себестоимостью недвижимости обычно понимают цену на строительные материалы и расходы на строительство — оплату труда рабочим, затраты на проектную документацию, транспортировку материалов и другие. Например, частный дом из кирпича высотой в 3 этажа будет стоить дороже коттеджа меньшей площади высотой 2 этажа из пеноблоков.

Также на стоимость влияют множество других параметров, не зависящих от расходов на строительство: � ситуация на рынке, например, если в последние 2–3 месяца квартиры в вашем городе подешевели на 20–30%, скорее всего, вы не сможете продать свою по прежней полной стоимости: тоже придется делать скидку; � сезонность — некоторые объекты зависят от сезона продажи: например, дачи летом имеют максимальную стоимость, а зимой она снижается на 15–25% в зависимости от региона; � местоположение — жилье в центре всегда ценится дороже аналогичного на окраине, потому что центр города отличается более развитой инфраструктурой; � инфраструктура района или населенного пункта — жилье в небольших поселках с 1–2 магазинами стоит намного дешевле домов в городе, неподалеку от которых расположены детские сады, школы, магазины, поликлиники и другие важные объекты; � степень износа — чем старше дом, тем больше денег придется вложить в ремонт, поэтому старые объекты ценятся меньше; � материал стен — от него зависит, тепло ли будет в помещении, поэтому жилье из кирпича или древесины ценится выше, чем дом из шлакоблока, пеноблока — последние пропускают больше холода; � экологическая обстановка — недвижимость рядом с озерами, лесами, парками ценится больше, чем жилье неподалеку от крупных заводов, перерабатывающих предприятий; � наличие балкона — он создает дополнительное свободное пространство, поэтому повышает ценность недвижимости; � характеристики двора, например, если речь идет о многоквартирных домах, то квартиры с закрытым двором с видеонаблюдением будут стоить дороже, чем аналогичное жилье с открытым двором; � многие другие параметры. Все эти параметры оценщик учитывает и обязательно отражает в итоговом документе — отчете об оценке.

Как проходит оценка объектов недвижимости Оценка объектов недвижимости проходит в течение разного срока: от 1–2 дней до 2–3 недель.

Все зависит от количества исходных данных, региона, числа заказов у оценщика. В целом процедура включает в себя 6 этапов.

Этап 1. Постановка задания на оценку Заданием на оценку включает следующие параметры: � цель оценки; � вид стоимости, которую нужно определить; � установление имущественных прав, которые оценивают; � дату проведения оценки. На этом этапе вы обращаетесь к застройщику и объясняете, зачем вам нужна оценка. Как правило, оценку заказывают перед оформлением ипотеки.

В таком случае сначала обратитесь к застройщику за перечнем документов.

Передайте их оценщику, который рассчитает рыночную и ликвидационную стоимость.

Если оценка нужна для страховой компании, также считают рыночную и ликвидационную стоимость. Уже на этом этапе специалист предварительно знакомится с объектом: спрашивает о его местоположении, площади, наличии необходимых документов.

Также назначает и согласует с вами дату осмотра недвижимости и проведения других работ.

На первом этапе заказчик должен предоставить оценщику все имеющиеся документы на недвижимость: � поэтажный план, технических план; � техническую документацию; � кадастровый паспорт; � выписку из ЕГРН с указанием собственника, наличия обременений, запретов, арестов; � технический паспорт, если есть. Если нужна оценка строящегося объекта, понадобятся другие документы.

Уточните полный перечень нужных бумаг у оценщика: список может меняться, в зависимости от ситуации.

Этап 2. Подписание договора После постановки задачи, выявления нужной стоимости и получения документов оценщик предложит вам подписать договор.

В нем будут указаны сроки выполнения работы, ваши права и обязанности, порядок оплаты услуг. Чаще всего специалисты берут полную предоплату. Стоимость услуг зависит от региона, в среднем составляет 2000–5000 ₽.

Этап 3. Сбор информации Специалист собирает информацию, с помощью которой дальше будет обосновывать свои выводы о стоимости недвижимости.

Приезжает на объект, осматривает и фотографирует его, проверяет соответствие реального положения вещей и плана БТИ, фиксирует дефекты. Также задает вам дополнительные вопросы, например, используете ли вы объект по целевому назначению. Этап 4. Расчет стоимости На этом этапе решает, как оценить стоимость недвижимости: подбирает метод расчета.

Чаще всего использует сравнительный метод, в дополнение к нему оценивает стоимость по 1–2 другим, чтобы получить точные результаты. Все формулы, по которым проводился расчет, и его результаты обязательно отображаются в итоговом отчете.

Этап 5. Учет условий Оценку стоимости недвижимости обычно проводят по трем основным подходам: затратному, сравнительному и доходному. Например, если оценщик работает с двушкой в центре, а на рынке были представлены только двушки на окраине, использует повышающий коэффициент, потому что недвижимость в центре ценится выше. А если квартиры, представленные на рынке, продавались с хорошим ремонтом, а предстоить оценить жилье только с предчистовой отделкой, тогда коэффициент будет понижающим.

Все формулы, по которым происходил расчет стоимости, тоже заносятся в отчет. Этап 6. Формирование отчета На последнем этапе специалист формирует оценочный отчет, который и передает клиенту. Согласно законодательству, отчет должен быть сшит и пронумерован.

В документе обязательно должны быть следующие сведения: ▪ основные факты и выводы; ▪ задание на оценку, которое соответствует законам и федеральным стандартам; ▪ сведения о заказчике и оценщике; ▪ допущения и ограничительные условия, которые использовал оценщик; ▪ стандарты оценочной деятельности; ▪ описание объекта оценки со ссылками на документы, которые устанавливают его количественные и качественные характеристики; ▪ анализ рынка и других внешних факторов, которые влияют на стоимость; ▪ описание процесса оценки; ▪ согласование результатов; ▪ приложение к отчету с копиями документов, которые использовал оценщик. Документ должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, скреплен его личной печатью. Если оценку проводили несколько специалистов, они все и руководитель оценочной компании должны поставить подписи и печати.

Для чего нужна оценка квартиры или другой недвижимости � При судебных спорах.

Например, если покупатель доказывает, что его намеренно ввели в заблуждение и продали недвижимость по гораздо большей стоимости, чем она стоит на самом деле. Или когда рассматривают дело о наследстве, где наследник должен компенсировать наследникам, не вступившим в права наследования, их долю.

� Для оформления ипотеки. Оценка недвижимости при ипотеке нужна в первую очередь банку — для того, чтобы он понял, какую сумму денег выдавать заемщику. Также оценка стоимости позволяет понять, сколько денег получит банк, если заемщик перестанет исполнять свои обязательства, то есть платить по ипотеке.

Причем банк учитывает две стоимости: рыночную и ликвидационную, и принимает во внимание меньшую: обычно это ликвидационная.

Сумма ипотеки обычно равна ликвидационной стоимости жилья или меньше ее, потому что заемщик вносит определенную часть средств сам. � При реорганизации предприятия.

Оценка недвижимости в этом случае используется, чтобы понять, сколько активов есть у компании. Можно оценить все имеющиеся объекты, находящиеся в собственности фирмы, и увидеть общую сумму активов. � При продаже недвижимости. Оценка стоимости нужна и продавцу, и покупателю.

Продавцу — чтобы понять, по какой цене можно продать жилой объект.

Покупателю — чтобы убедиться, что его не обманывают и не завышают цену искусственно.

� Для обмена жилья. Когда два участника сделки идут на обмен, они оба хотят «не прогадать». В этом поможет оценка жилой недвижимости: участники сделки смогут адекватно оценить стоимость обоих объектов, и никто из них не останется в минусе.

� Для залога. Объекты жилой недвижимости можно использовать в качестве залога. В этом случае банк тоже требует проведения оценки стоимости.

Это нужно, чтобы банк знал сумму, которую сможет выручить, если заемщик не будет платить по кредиту. Как и в случае с ипотекой, принимается в расчет меньшая стоимость, то есть ликвидационная. Также оценку недвижимости могут использовать в других сделках с недвижимостью — например, при оформлении договора дарения, завещания.

Как посчитать стоимость жилья самому Чтобы использовать сложные методы оценки стоимости, нужно иметь определенные знания и опыт.

Лучше найти цену сравнительным методом — просто посмотреть, сколько стоят аналогичные объекты недвижимости, и найти средний показатель. Например, вы хотите узнать рыночную стоимость большой студии площадью 63 м².

Для этого вам нужно посмотреть, сколько стоят аналогичные объекты. Так как у вас нет доступа к ЕГРН, в котором хранятся сведения о проведенных сделках, нужно изучить имеющиеся предложения на рынке.

Посетите любой сайт с объявлениями о продаже недвижимости. Чтобы облегчить себе работу, ищите аналогичные объекты в вашем районе. Найдите 5–6 квартир, которые максимально похожи на вашу по следующими характеристикам: � расположению, инфраструктуре района; � типу, конструкции дома; � классу отделки; � количеству комнат; � состоянию — под капитальный, косметический ремонт, со свежей отделкой; � этажу, наличию балконов, лоджий; � площади кухни.

Выберите аналоги и скорректируйте цену каждого на 3–5% — возможную величину скидки во время торга. Рассчитайте стоимость 1м² в каждой аналогичной квартире.

Чтобы рассчитать рыночную стоимость, определите среднее арифметическое цены 1м² по квартирам аналогам и умножьте на площадь своей квартиры.

Сложите стоимость всех найденных объектов и разделите на число объектов — так вы найдете среднерыночную цену. Например, в нашем случае она составит 3 160 000 ₽.

Если выставите жилье на продажу по среднерыночной стоимости и не получите никаких откликов, попробуйте немного уменьшить цену — возможно, она высока. Провести оценку недвижимости можно самостоятельно, но результаты могут быть далеки от реальности, и ваше мнение не примет банк или государственный орган.

Оценка недвижимости специалистом нужна для многих типов сделок, для оформления ипотеки, кредита с залогом.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+