Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Предпринимательское право - Купля продажа невижимости ооо физ лицу

Купля продажа невижимости ооо физ лицу

Купля продажа невижимости ооо физ лицу

Продаем недвижимость. Как не ошибиться с проводками и налогами?

Фото Бориса Мальцева, ИА «Клерк.Ру» Продажа объекта недвижимости влечет за собой списание с баланса и начисление налогов. Учитывая временной промежуток между передачей объекта по акту и регистрацией права собственности на него, возникает множество вопросов.

Когда показывать доход от продажи объекта?

В какой момент исчислить налоги, выставить счет-фактуру? Переход права собственности на недвижимость к покупателю по договору продажи подлежит государственной регистрации. Как раз в этот момент у покупателя и возникает такое право (п.

2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Но до этого момента объект обычно «передается» по акту. Важна ли дата подписания такого акта для учета и начисления налогов?

Давайте разберемся. В статье мы рассматриваем ситуацию по продаже недвижимости, которую компания некоторое время использовала в своей деятельности.

Реализация объекта недвижимости всегда сопровождается подачей документов на регистрацию права собственности на объект за новым собственником здания. Обычно между моментом передачи объекта по акту и моментом получения свидетельства о праве собственности проходит какое-то время.

В связи с этим возникает вопрос: в какой момент здание нужно списать с баланса, и когда отразить выручку от реализации в бухгалтерском учете? Для начала вспомним, какие условия должны быть выполнены в отношении имущества, признаваемого объектом основного средства.
Эти условия приведены в пункте 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств»:

  1. объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.
  2. объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
  3. объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока, продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
  4. организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;

В тот момент, когда недвижимое имущество передается по акту покупателю, оно перестает отвечать вышеперечисленным требованиям.

В частности, продавец уже не использует и не будет использовать объект в своей деятельности, а также перестает получать от его использования экономические выгоды. Следовательно, именно в этот момент он и должен списать стоимость основного средства. И чиновники подтверждают данный вывод. В Письме Минфина РФ от 22 марта 2011 г.

В Письме Минфина РФ от 22 марта 2011 г. № 07-02-10/20 сказано, что списание объекта основных средств с бухгалтерского учета осуществляется при прекращении действия хотя бы одного условия принятия актива к бухгалтерскому учету в качестве такого объекта.

При этом указанные условия не увязывают принятие актива к бухгалтерскому учету в качестве основного средства с государственной регистрацией прав собственности на него.

А вот с отражением выручки от продажи объекта дело обстоит иначе. Одним из условий признания в бухгалтерском учете выручки является переход права собственности от продавца к покупателю (подп. «г» п. 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации»).

Соответственно, до тех пор, пока на покупателя не будут зарегистрированы права собственности, продавец не сможет отразить выручку от продажи объекта. Всвязи с этим возникает вопрос: на каком счете учитывать объект недвижимости у продавца для отражения выбывшего объекта, если передача объекта недвижимости и государственная регистрация перехода права собственности приходятся на разные отчетные периоды? Минфин РФ в Письмах от 27.01.2012 № 07-02-18/01, от 22.03.2011 № 07-02-10/20 отмечает, что для отражения выбывшего объекта основных средств до момента признания доходов и расходов от его выбытия может использоваться счет 45 «Товары отгруженные» (отдельный субсчет «Переданные объекты недвижимости»).

Доход от продажи объекта отражается по Кредиту счета 91-1 «Прочие доходы», в корреспонденции со счетами учета расчетов. Расход в виде остаточной стоимости отражается в бухгалтерском учете по Дебету счета 91-2 «Прочие расходы» на дату признания прочего дохода от продажи объекта (п.

п. 7, 10.1, 16 ПБУ 9/99 «Доходы организаций», п.

30 ПБУ 6/01 «Учет основных средств», п.

п. 11, 16, 19 ПБУ 10/99 «Расходы организаций»). Бухгалтерские проводки покажем на практическом примере.Пример ООО «Елочка» продала ООО «Звездочка» складское помещение по цене 2 360 000 руб.

(в т.ч. НДС — 360 000 руб.). У продавца помещение учитывалось в составе основных средств (первоначальная стоимость — 1 600 000 руб., сумма начисленной амортизации — 1 000 000 руб.).

Помещение передано покупателю по акту в сентябре 2015 г., переход права собственности к новому владельцу зарегистрирован в ноябре 2015 г. В учете ООО «Елочка» делаются учетные записи.В сентябре 2015 г.:Дебет 01-2 «Выбытие основных средств» Кредит 01-1 «Основные средства в эксплуатации»- 1 600 000 руб.

— списана первоначальная стоимость помещения по факту подписания сторонами передаточного акта;Дебет 02 «Амортизация основных средств» Кредит 01-2 «Выбытие основных средств»- 1 000 000 руб. — списана начисленная амортизация;Дебет 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости» Кредит 01-2 «Выбытие основных средств»- 600 000 руб.

(1 600 000 руб. — 1 000 000 руб.) — отражена остаточная стоимость помещения, переданного до государственной регистрации сделки;Дебет 76 Кредит 68 субсчет «НДС»- 360 000 руб.

– начислен НДС с переданного складского помещения.

В ноябре 2015 г.:Дебет 62 «Расчеты с покупателями» Кредит 91-1 — 2 360 000 руб.

— отражена выручка от продажи складского помещения (после государственной регистрации права собственности).Дебет 91-2 Кредит 76 — 360 000 руб. – отражен начисленный ранее НДС;Дебет 91-2 Кредит 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости» — 600 000 руб. — отражена в составе расходов остаточная стоимость помещения;Дебет 91-2 Кредит 99 — 1 400 000 руб.

(2 360 000 руб. — 360 000 руб. — 600 000 руб.) — определен финансовый результат (прибыль) от реализации недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 374 НК РФ объектом обложения налогом на имущество признается, в частности, недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств. Мы сделали вывод о том, что объект недвижимости списывается с бухгалтерского учета в момент передачи его по акту.

Соответственно, после даты, указанной в акте передачи, стоимость такой недвижимости не будет участвовать в расчете налога на имущество. Продажа недвижимости всегда влечет за собой начисление НДС, если, конечно продавец не на «упрощенке» и не применяет освобождение от НДС по статье 145 НК РФ.

В какой момент необходимо исчислить НДС? Ответ на этот вопрос содержится в пункте 16 статьи 167 НК РФ. Там сказано, что при реализации недвижимого имущества датой отгрузки признается день передачи недвижимого имущества покупателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества.

Там сказано, что при реализации недвижимого имущества датой отгрузки признается день передачи недвижимого имущества покупателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества. Соответственно, не позднее 5 дней со дня подписания акта продавец должен составить счет-фактуру (п.

3 ст. 168 НК РФ). В налоговую базу по НДС следует включить продажную стоимость объекта без учета налога (п.

1 ст. 154 НК РФ). Умножив эту стоимость на ставку НДС 18 процентов, мы получим сумму налогу, которую следует уплатить в бюджет. Однако в некоторых случаях НДС исчисляется не со стоимости продажи, а с разницы между продажной и остаточной стоимостью основного средства. При этом остаточная стоимость определяется по данным бухгалтерского учета (Письма Минфина России от 26.03.2007 № 03-07-05/16, от 09.10.2006 № 03-04-11/120).

Такой порядок действует в отношении тех объектов, которые при покупке были оприходованы с учетом «входного» НДС, то есть это те объекты, которые приобретались с НДС, но НДС по которым в силу законных причин не принимался к вычету (п. 3 ст. 154 НК РФ). Такое бывает, например, когда в момент приобретения ОС компания применяла специальный режим налогообложения.

Если эта разница положительная, то НДС исчисляется по налоговой ставке 18/118 (п.

4 ст. 164 НК РФ, Письмо Минфина России от 03.07.2012 № 03-07-05/18). Когда налоговая база равна нулю, а именно если вышеуказанная разница отрицательна (недвижимость реализована с убытком) или равна нулю (недвижимость реализована по остаточной стоимости), НДС не уплачивается.

Если речь идет о реализации жилой недвижимости, то в отношении нее действует льгота по НДС (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ). В целях обложения налогом на прибыль в доход от реализации включается выручка от продажи объекта за минусом НДС (п. 1 ст. 248 НК РФ, ст. 249 НК РФ). Когда именно возникает доход от реализации недвижимости?

Когда именно возникает доход от реализации недвижимости?

Ответ на этот вопрос дан в пункте 3 статьи 271 НК РФ.

Там сказано, что датой реализации недвижимого имущества признается дата передачи недвижимого имущества приобретателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества. Объект недвижимости является амортизируемым имуществом.

А согласно пункту 1 статьи 268 НК РФ при реализации амортизируемого имущества налогоплательщик вправе уменьшить доходы на остаточную стоимость этого имущества.

Если остаточная стоимость окажется больше продажной стоимости, то разница будет являться убытком от реализации основного средства. Такой убыток разрешено списывать в целях уменьшения налогооблагаемой прибыли. Сумма убытка включается в состав прочих расходов налогоплательщика равными долями в течение срока, определяемого как разница между сроком полезного использования этого имущества и фактическим сроком его эксплуатации до момента реализации (п.

3 ст. 268 НК РФ). «» :

  1. , эксперт по бухгалтерскому учету и налогообложению ИА «Клерк.Ру»

Подписывайтесь на «Утреннего бухгалтера». Все для бухгалтера.

  1. © 2001–2020, Клерк.Ру.

18+

Как продать имущество ооо физическому лицу

Бесплатная консультация по телефону: Москва Горячая линия Содержание Отчуждение имущества ООО представляет собой крупную сделку, которая связана с большими расходами и является значительной для любой компании.Ниже рассмотрим особенности проведения подобных операций, разберем требования законодательства, особенности отчуждения имущества, и правила, по которым проводятся такие сделки с коммерческой недвижимостью.Сразу стоит отметить, что нарушение действующих норм может привести ко многим проблемам с контролирующими органами.

Но обо всем подробнее.Сделка по отчуждению имущества ООО — процесс передачи объекта недвижимости или другого имущества, а также права собственности на него другой стороне.В ГК РФ прописано, что отчуждение имущества представляет собой комплекс мероприятий, которые проводятся владельцем по собственному согласию.Если системно подходить к анализу этого мероприятия, здесь напрашивается следующий вывод.Отчуждение имущества ООО — это:

  1. Потеря или гибель имущества, а также утрата права на него по различным причинам.
  2. Передача объекта сделки другому субъекту в пользование на определенный период времени.
  3. Отказ от права обладания.
  4. Потеря права владения по решению судебной инстанции.
  5. Предоставление новых возможностей по отчуждению.

Отчуждение имущества ООО подразумевает передачу определенного объекта от одного субъекта другому лицу, а также представляет собой один из способов распоряжения имуществом на возмездной или безвозмездной основе.К таким сделкам относится купля-продажа, дарение или проведение других видов операций по передаче права или продаже объекта.Сюда же относится лишение имущества против собственной воли, к примеру, конфискация или реквизиция.К операциям по отчуждению можно отнести следующие договора:

  • Ренты с передачей какого-либо объекта под обязательство выплачивать определенную плату.
  • Участия в долевом строительстве.
  • Купли-продажи доли предприятия в общей собственности, недвижимости, предприятия.
  • Дарения недвижимости (жилой и нежилой).
  • Аренды с правом покупки по завершении срока действия.
  • Пожизненного содержания.
  • Мены доли в общей собственности, жилого объекта.
  • Пожертвования имущества.

Для организации сделки с отчуждением недвижимости требуется регистрация:

  1. Самой сделки. Для реализации этой задачи требуется наличие подписи на документе, в котором прописаны особенности проведения операции.
  2. Права собственности субъекта, который получает имущество. К этой категории относится лицо, которое получает недвижимость в подарок, покупает или арендует его.

Операции по отчуждению проходят при условии предоставления полного пакета бумаг, который может различаться в зависимости от типа реализуемого имущества.Основной пакет выглядит следующим образом:

  1. Бумаги, подтверждающие наличие полномочий представителя.
  2. Бумага, подтверждающая платеж по регистрации.
  3. Паспорт (для физлиц) и учредительные бумаги (для юрлиц).
  4. Договор (мены, дарения, купли-продажи).

Для проведения сделки часто необходимо решение учредителей ООО об отчуждении имущества.

При этом сам процесс проходит в несколько шагов и требует от представителя компаний определенных знаний законодательства, а также запаса свободного времени.Скачать образец решения учредителей ООО о продаже автомобиляБез подготовки и при отсутствии опыта организовать отчуждение имущества ООО является весьма сложной задачей.Вот почему многие представители компаний при проведении подобных операций обращаются к специалистам. С другой стороны, выполнить работу можно и без привлечения сторонних фирм.Второй вариант отличается большими затратами времени, но открывает возможность для экономии.Наши юристы знают ответ на ваш вопрос Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн.

Это быстро, удобно и бесплатно!

  1. Москва и область: +7-499-938-54-25
  2. Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54

Применительно к отчуждению имущества часто употребляется другое определение — «крупная сделка». В начале статьи упоминалось, что продажа (дарение, передача права, аренда) имущества представляет собой серьезную финансовую операцию.К категории крупных относятся сделки, которые касаются покупки/продажи имущества на сумму 25% стоимости всех объектов компании.Данные берутся из отчетности по бухгалтерии за последний период, который предшествовал дате осуществления операции. По решению учредителей в уставе ООО может оговариваться более крупная цифра чем 25%.

Именно при достижении этого предела сделка по отчуждению имущества будет относиться к крупной.

Стоит выделить еще один момент. По уставу ООО к таким операциям могут относиться все сделки, касающиеся купли/продажи имущества, вне зависимости от общих затрат, или операции, общий объем которых превышает определенную сумму (например, 1 млн.рублей и больше).Более подробно о крупных сделках и отчуждении имущества можно почитать в ФЗ РФ от 08 февраля 1998 года, ст.

По уставу ООО к таким операциям могут относиться все сделки, касающиеся купли/продажи имущества, вне зависимости от общих затрат, или операции, общий объем которых превышает определенную сумму (например, 1 млн.рублей и больше).Более подробно о крупных сделках и отчуждении имущества можно почитать в ФЗ РФ от 08 февраля 1998 года, ст. 46. В ней дается четкое определение подобных операций, а также особенности их проведения. Ниже рассмотрим основные моменты:

  • Отчуждение имущества ООО в пользу учредителя или в отношении другого субъекта производится только после принятия соответствующего решения на собрании участников ООО. В результате заседания выносится решение, в котором отмечаются лица, принимающие участие в операции. Так, в документе указывается выгодоприобретатель, стоимость объекта, объект сделки, а также прочие условия, которые имеют значение для сторон. Допускается не указывать в решении субъектов, относящихся к категории выгодоприобретателя, если операция оформляется в случае проведения торгов или в других ситуациях, когда получатель объекта сделки заранее неизвестен.
  • К крупной относится сделка, залог, заем или поручительство, имеющие тесную связь с покупкой, возможностью или непосредственным отчуждением какого-либо объекта. Стоимость последнего, как уже отмечалось выше, должна быть от 25% балансовой цены активов предприятия. Информация берется на базе бухгалтерской отчетности ООО.
  • Отдельное внимание уделяется определению стоимости отчуждаемого имущества. Она вычисляется с учетом информации, отраженной в бухучете ООО. Если речь идет о покупке недвижимости, в основе анализа лежит цена предложения.
  • Если в ООО организуется наблюдательный совет (более распространенное название — совет директоров), все вопросы касательно отчуждения имущества или прочих крупных сделок отражаются в уставе компании, а сами решения принимаются коллегиально. Важно, чтобы подобные полномочия учредителей также нашли отображение в уставе.
  • К крупным нельзя отнести операции, которые являются частью хозяйственной деятельности компании, а также сделки, которые должны осуществляться по ФЗ РФ или с учетом других правовых актов. В последнем случае расчеты должны осуществляться по цене, определенной в порядке, установленном Правительством РФ.
  • Если крупная сделка (в том числе по отчуждению имущества) была осуществлена с нарушением законодательства, общество или один из участников вправе подать иск в судебную инстанцию и признать финансовую операцию с недвижимостью недействительной. Отдельно стоит отметить, что срок исковой давности по этому вопросу (если он был пропущен) не может быть восстановлен.
Рекомендуем прочесть:  Ип на енвд что пишется в чеке

Даже в случае передачи дела в суд, последний может отказать в иске при определенных обстоятельствах.Это возможно в случае, если решение участника, который должен был принять участие в ании по крупной сделке, не мог повлиять на общий результат ания.Аналогичная ситуация возможна и в случае, если факт причинения убытков в случае осуществления сделки не может быть доказан.Кроме того, суд вправе отклонить иск, если ко дню рассмотрению дела в судебную инстанцию были переданы документы, подтверждающие проведение сделки по всем правилам, которые прописаны в ФЗ.Последней причиной, по которой суд может отказать в рассмотрении дела, является тот факт, что другая сторона не знала или не должна была владеть информацией в отношении нарушения условий сделки по отчуждению имущества.

  1. В уставе компании могут указываться различные варианты или размер сделок, которые будут относиться к категории крупных.

    В этом случае решение должно приниматься учредителями ООО на общем собрании.

  2. В уставе ООО может прописываться, что для проведения крупных сделок не требуется сбор учредителей или совета директоров для принятия решения.

    В такой ситуации операция с имуществом производится по упрощенной процедуре.

На практике возможны ситуации, когда в отчуждении имущества ООО одновременно заинтересованы все учредители компании. В этом случае одобрение сделки может производиться в ином порядке, с учетом положения текущей статьи.Здесь же стоит отметить, что при одобрении крупных сделок положения рассматриваемой статьи ФЗ не применяются в следующих случаях:

  1. Переход части или общей доли в уставном капитале в ситуациях, которые предусмотрены ФЗ.
  2. Директор и единственный учредитель ООО являются одним лицом.
  3. Реорганизация ООО, слияние или присоединение.

Чтобы узнать, относится ли отчуждение имущества ООО к крупной сделке, необходимо произвести несложные расчеты, после чего сравнить полученную сумму с общей стоимостью активов компании, отраженных в бухгалтерском балансе или декларации.

Последний вариант подходит для случаев, когда организация работает на УСН.

На практике стоимость имущества компании является общая сумма активов этого ООО.Если в предприятии по какой-либо причине отсутствует бухгалтерский баланс, доказательство факта того, что сделка по отчуждению имущества является крупной, возлагается непосредственно на ООО.Если участники имеют возражения против подобного порядка, а также сомневающиеся в достоверности предоставленной информации, возможно проведение независимой экспертизы с привлечением судебной бухгалтерии.Источник: https://transmskru.com/kak-prodat-zdanie-prinadlezhaschee-ooo/Любые сделки по продаже недвижимости, совершенные юридическими лицами, облагаются налогами. Причем платить их обязан не только продавец, но и покупатель, в том числе и ООО. Характер налогообложения определяется административно-правовой формой субъекта.Вне зависимости от статуса недвижимости и целей ее отчуждения уплачиваются 2 вида налога:Любая организация может иметь в собственности как коммерческую, так и жилую недвижимость.

Отчуждается она по двум основным причинам:

  1. когда реализация недвижимости является основным направлением предпринимательской деятельности.
  2. производственная необходимость, когда предметом сделки выступают здания и сооружения, находящиеся на балансе предприятия, т.е. те, которые оно ранее использовало в производственных целях (склады, цеха, офисы и др.);

И в том, и в другом случае продажа осуществляется по следующему алгоритму:

  1. подготовка необходимых документов;
  2. государственная регистрация перехода прав собственности.
  3. составление договора купли-продажи;
  4. нотариальное удостоверение сделки;

Собственник, отчуждающий жилую недвижимость, оплачивает только подоходный налог (налог на прибыль). Его точная сумма определяется после совершения сделки, исходя из:

  1. размера «чистой» выгоды. Рассчитать ее можно путем вычитания расходов и остаточной стоимости от суммы, вырученной после продажи объекта. Ставка подоходного налога зависит от вида экономической деятельности компании и системы налогообложения;
  2. наличия или отсутствия статуса резидента РФ.

Ставка налога на прибыль применяется не к продажной стоимости, содержащейся в договоре, а к объему дохода, полученного в результате совершения сделки.

Исчислением налога занимается бухгалтер. Он должен определить не только размер дохода, но и его наличие. Так, если «чистая»выручка по договору окажется ниже продажной стоимости, прибыль будет отсутствовать.

Благодаря этому компания освобождается от уплаты соответствующего налога.Налог на прибыль исчисляется следующим образом:

  1. для упрощенной системы – 6% от стоимости, указанной в договоре;
  2. к субъектам, работающим по общей системе налогообложения, применяется ставка, составляющая 20% от разницы между продажной и балансовой стоимостью недвижимости;
  3. для упрощенной системы, где объект налогообложения составляют «доходы — расходы» — 15% от разницы между продажной и балансовой стоимостью объекта.

Субъект, отчуждающий объекты нежилой недвижимости, уплачивает подоходный налог и налога на добавленную стоимость. Размер подоходного налога определяется способом, указанным в предыдущем разделе.Что касается ставки НДС, то для реализации объектов коммерческой недвижимости она составляет 18% от продажной стоимости, отраженной в договоре купли-продажи.

Основными документами, на основании которых оплачивается НДС в этом случае, являют договор и приложенная к нему счет-фактура.Условно можно считать, что оплата НДС происходит в несколько этапов:

  1. предъявление продавцом покупателю счета-фактуры, подтверждающей факт получения оплаты;
  2. расчет НДС и определение суммы, подлежащей оплате в бюджет;
  3. исполнение налогового обязательства.
  4. совершение сделки и расчет;

Существует несколько легальных механизмов, позволяющих минимизировать налоги с продажи недвижимости.

Важное условие их эффективности – это правильное составление документов и соблюдение надлежащей процедуры, предусмотренной для сделок с недвижимостью.Итак, к механизмам, позволяющим снизить налоговые обязательства, относятся:

  1. продажа по кадастровой стоимости. Известно, что кадастровая цена объекта ниже его рыночной и продажной стоимости. При этом закон не запрещает собственникам продавать недвижимость по кадастровой стоимости. Использование этой схемы позволяет снизить размер полученной выручки и оптимизировать налог на прибыль и НДС;
  2. отчуждение объекта путем совершения вклада компанию, работающую по «упрощенке». Этот метод подходит в недвижимости с истекшим сроком амортизации. Его суть в том, что при внесении вклада компания не платит НДС. Оплате подлежит налог, исчисленный по ставкам, применяемым на УСН, которые значительно меньше, чем для субъектов общей системы налогообложения;
  3. реорганизация компании-продавца. Суть метода в том, что покупатель вступает в состав учредителей компании-продавца, и ему передается доля в виде объекта недвижимости. После надлежащего оформления права собственности, покупатель покидает состав участников путем создания и выделения нового юридического лица.

Источник: https://ooo4u.ru/nalogi-ooo-pri-prodazhe-nedvizhimosti/Реализация основных средств (ОС) выступает одной из причин списания с баланса компании имущества. Продавать его можно не только юридическим, но и физическим лицам, оформив определенный пакет документации.В текущей статье разберемся, возможна ли продажа основных средств компании, и какие при этом сделает проводки бухгалтер организации продавца.Законодательство не вводит ограничений по поводу того, можно ли продавать ОС физическим лицам.Поэтому, реализовать свое имущество компания вполне может обычным гражданам.Только для этого компания должна подготовить определенный пакет документации.Продавая основное средство физическим лицам, необходимо документально правильно оформить процедуру.Основными документами при реализации выступают:

  1. договор о продаже;
  2. счет фактура на оплату.
  3. акт приемки-передачи имущества;

Использовать можно типовые формы документов, утвержденные законом или разработать свои.При использовании второго варианта необходимо не забыть включить в документ все требуемые реквизиты.

Любую из используемых форм руководитель должен утвердить в приказном порядке.Типовые формы актов бывают разными:

  1. на несколько зданий и сооружений – ОС-1а.
  2. на несколько объектов, кроме зданий и сооружений – ОС-1б;
  3. на один объект – форма ОС-1;

Согласно стандартному правилу, акт оформляется с обозначением даты завершения права владения по причине перехода от продающей стороны к покупающей.По умолчанию это происходит в день отгрузки основного средства, если в договоре не предусмотрено иное.Исключение касается зданий и сооружений, для них акт оформляется на дату фактической передачи.При этом совершенно не важно, передано право владения или нет.Все акты оформляются на основании технической документации и данных бухгалтерского учета.

Оформляется акт в количестве 2 штук: один для покупателя, второй для продавца.

Оба экземпляра утверждаются обеими сторонами сделки.Типовой формы договора о купле продаже основного средсва не существует, компания вправе разработать ее сама.При этом главное, чтобы в договоре присутствовали обязательные пункты, такие как:

  1. сроки передачи основного средства;
  2. стоимость сделки;
  3. какой объект продается, его характеристики и описание;
  4. визы сторон и дата заключения договора.
  5. полные данные физического лица;
  6. реквизиты компании;

Ошибки в подобной документации не допустимы.Счет фактура оформляется по утвержденной в организации форме и обязательно должна содержать сумму, соответствующую договору, а также реквизиты организации для перечисления средств.По отношению к физическим лицам, продавая имущество, счет фактуру выставлять не обязательно.Все перечисленные документы оформляются без ошибок и исправлений.

Они пригодятся компании при налоговых проверках и формировании годовой отчетности. Если документация будет заполнена не правильно, к учету ее не примут.Какие делать проводки бухгалтеру при продаже основных средств зависит от того, производится реализация имущества по цене выше или ниже остаточной стоимости.Для удобства восприятия представим проводки в форме таблицы:Цена ниже остаточной стоимостиЦена выше остаточной стоимостиПроводкаРасшифровкаПроводкаРасшифровкаДтКтДтКт01.201.1Списана изначальная стоимость01.201.1Списана начальная стоимость объекта0201.2Списана амортизация основного средства0201.2Списана накопленная амортизация91.201.2Списана остаточная стоимость на продажу91.201.2Списана остаточная стоимость объекта для реализации91.368Начислен НДС с реализации91.210 (20, 23…)Учтены расходы по продаже ОС6291.1Отражена продажная цена основного средства91.368НДС с реализации6291.1Отображена продажная цена основного средства9991.9Убыток от продажи9199Прибыль с продажиЕсли продажа осуществляется по цене выше остаточной стоимости, предприятие получает прибыль.

При цене ниже остаточной стоимости- в бухгалтерском учете отражается убыток или ущерб.Во всем остальном проводки сотрудник бухгалтерии делает идентичные: также списывается амортизация и расходы, связанные с продажей имущества, отражается списание первоначальной и остаточной стоимости.Сбыт основных средств на сторону является обычно процессом продажи. Поэтому операция обязательно облагается НДС в размере двадцати процентов.Выручка признается доходом на день перехода права владения к новому собственнику.

Для расчета налога на прибыль во внимание берутся все расходы, связанные с реализацией.К примеру, доставка или хранение.

Все расходы должны документально подтверждаться. Иначе, могут быть проблемы с налоговой инспекцией при проверках.При этом сумма выручки обязательно снижается на размер остаточной стоимости имущества.

Убыток с продажи имущества компании полностью отражается в затратах тем месяцем, когда была непосредственная продажа. Важно! Списывается не только цена самого ОС, но также расходы и начисленная на имущество амортизации. Порядок начисления амортизации в месяце продажи основного средства.Разберем на конкретном примере, как происходит продажа основного средства физическому лицу по остаточной стоимости.При получении прибыли от реализации:Предположим, первоначальная стоимость ОС равна 100 тыс.

руб. На момент продажи начислена амортизация в размере 20 тыс.руб.

Компания продает его за 50 тыс. руб.:

  1. На счете 01 открывается субсчет 2 «выбытие ОС», на который переносится первоначальная или восстановительная стоимость основного средства. Проводка будет такая:

Дт 01.2 — Кт 01.1 – 100 тыс. руб.;

  1. Далее проводится списание начисленной амортизации:

Дт 02 – Кт 01.2 – 20 тыс.

руб.;

  1. Остаточная стоимость объекта равна (100000 – 20000) 80000 руб.
  2. Списываем остаточную стоимость:

Дт 91.2 – Кт 01.2 – 80 тыс. руб.;

  1. Начисляем выручку от продажи:

Дт 62 – Кт 91.1 – 50 тыс.

руб.;

  1. НДС по проданному основному средству 20%:

Дт 91.2 – 68 – 10 тыс. руб.При получении убытка от реализации:Предположим, компания продает оборудование физическому лицу по цене, меньшей остаточной стоимости.Продажная цена равна 400 тыс.

руб. начальная стоимость составила 600 тыс. руб., а амортизация 150 тыс. руб.Дополнительно в компании могут быть траты, связанные с доставкой оборудования, равные 10 тыс. руб.Проводки будут такие:

  1. Дт 91.2 – Кт 60 – 10 тыс. р. – списание расходов.
  2. Дт 62 – Кт 91.1 – 400 тыс. р. – отображение дохода;
  3. Дт 91.2 Кт 01 – 450 тыс. р. – списание остаточной цены;
  4. Дт 91.2 – Кт 68 — 80 тыс. р. – НДС 20%;
  5. Дт 01.2 – Кт 01.1 – 600 тыс. р. – списание изначальной цены;
  6. Дт 02. – Кт 01.2 – 150 тыс. р. – списание амортизации;

Все проводки делаются в день списания ОС и отражает их в необходимой бухгалтерской отчетности.По обозначенной теме можно сделать несколько основных выводов:

  1. Бухгалтерские проводки по списанию основных средств по причине продажи физическому лицу напрямую зависят от того, по какой стоимости продается имущество: выше или ниже остаточной стоимости.
  2. Организация вправе продавать ОС не только юридическим, но и физическим лицам.
  3. Все проводки по реализации имущества бухгалтер делает в день непосредственной продажи.
  4. Продажа ОС сопровождается документами: договор, акт приемки-передачи; счет фактура.
  5. Во внимание берутся все расходы, связанные с продажей имущества, так как от них зависит налог на прибыль компании.

Источник: https://praktibuh.ru/buhuchet/vneoborotnye/os/vybytie/prodazha-os-fiz-litsu.htmlКонечно, с точки зрения законопослушного налогоплательщика самым оптимальным способом продажи объекта коммерческой недвижимости является прямая сделка купли-продажи с уплатой всех причитающихся налогов.

Скажем, если объект продает физическое лицо, ему следует заплатить в бюджет 13% от стоимости здания или помещения в том случае, если этот человек владел недвижимостью менее пяти лет. Однако, как правило, в российской практике недорогими объектами стоимостью до 100 млн руб. владеют ИП. Если ИП не использовал объект для своей коммерческой деятельности, то обязан заплатить те же 13%.В случае если объект использовался для бизнеса ИП, заплатить нужно 6% от стоимости или 15% от разницы между доходами и расходами.

В случае если владельцем объекта является ООО на упрощенной схеме налогообложения, можно не уплачивать НДС.

Однако используют такую форму лишь небольшие компании, доходы от объекта которых не превышают 120 млн руб.

в год. Крупные объекты коммерческой недвижимости предполагают больший оборот, при их продаже возникает необходимость уплачивать НДС, налог на прибыль и 13% с остатка на дивиденды собственнику от дохода с продажи.Как правило, собственники объектов коммерческой недвижимости предпочитают минимизировать свои расходы, поэтому для совершения сделки используется компания, имеющая накопленный убыток.

Объект переводится на баланс убыточной структуры, и уже она продает объект. Таким способом можно сэкономить 20% налога на прибыль.

Минус схемы в том, что подобная убыточная структура есть не у каждого предпринимателя, при этом все остальные налоги платить все-таки придется.Одним из самых распространенных вариантов структурирования сделок по купле-продаже недвижимости до сих пор остается весьма рискованный способ, предполагающий передачу наличных от покупателя к продавцу.Делается это следующим образом: продавец официально продает недвижимость по заниженной цене (например, по цене, которую заплатил он сам при покупке, к ней может прибавляться добавочный капитал из-за улучшений на объекте), остальная сумма выплачивается наличными с помощью банковской ячейки.

Продавец и покупатель кладут деньги в банковскую ячейку, и продавец получает их, как только у покупателя возникает право собственности на объект продавца.Такая схема в общем-то незаконна и таит в себе большие риски при проведении сделки.

Известны случаи, когда мошенник-покупатель получал в собственность объект и при этом забирал из ячейки деньги.

В свою очередь, добропорядочный покупатель, в случае обнаружения проблем на объекте, не сможет рассчитывать на возврат всей суммы через суд. В то же время такая схема выгодна покупателю, у которого на руках большая сумма в наличных, доказать законное происхождение которых он не может.Разновидностью предыдущего варианта «серой сделки» является продажа объекта путем передачи долей ООО. При такой схеме не нужно платить НДС (а если часть денег передается через ячейку, на налогах можно сэкономить еще больше).Вариант продажи через ООО заключается в том, что продается не сам объект недвижимости, а компания, на балансе которой он числится.

Такая схема популярна при продаже небольших объектов коммерческой недвижимости стоимостью примерно до 100 млн руб., но предполагает значительные риски, которые берет на себя покупатель. В случае возникновения проблем и обмана со стороны продавца, суд не сможет рассматривать его в качестве добросовестного покупателя. Ведь приобретал он не объект, а доли в ООО.Достаточно часто в российской практике мы сталкиваемся с ситуацией, когда с целью оптимизации налогообложения крупным объектом коммерческой недвижимости владеют несколько ИП (два или даже пять).

Все ИП работают по «упрощенке», в результате после продажи объекта каждый из продавцов платит в налоговую небольшие суммы.Такая схема таит в себе следующие риски: покупатель не всегда хочет иметь дело с несколькими собственниками сразу, ведь каждый из них так или иначе может повлиять на ход сделки.Для продажи объекта недвижимости продавец может сформировать закрытый паевой фонд (ЗПИФ), на баланс которого и переводится здание или помещение.

Покупатель приобретает в этом случае не объект, а паи фонда. Таким образом, сделка не влечет за собой необходимость уплаты НДС.Такой вариант не очень выгоден покупателю, целью которого является спекуляция, то есть быстрая перепродажа объекта с использованием иной схемы структурирования сделки.

Все дело в том, что с баланса ЗПИФа объект может перейти напрямую к собственнику или попасть на баланс ИП (ООО) лишь путем купли-продажи. В этом случае платить НДС все-таки придется. Такой вариант структурирования сделок встречается пока довольно редко.

Однако он выгоден при продаже здания или помещения пулу инвесторов (каждый из которых может стать собственником паев фонда) и практикуется нашей краудфандинговой площадкой AKTIVO.

Артур Устимов, операционный директор краудфандинговой площадки AKTIVOИсточник: https://kontur.ru/articles/471214.12.2019 / Материалы / Продажа собственности юридическим лицомАктивы организаций, которые могут использоваться для получения прибыли, выражаются в самых разных формах. В частности, многие юридические лица имеют в собственности недвижимое имущество – и при необходимости его тоже можно продать.Однако такие процедуры имеют множество отличий от обычных сделок купли-продажи, заключаемых физическими лицами. Отличаются порядок проведения и оформления продажи, перечень документов, аспекты налогообложения и т.д.Чтобы учесть все эти особенности при продаже недвижимости юридическим лицом, следует заручиться поддержкой компетентных юристов, оперирующих соответствующим практическим опытом.

В этом случае продажа юрлицом недвижимости пройдет с меньшими затратами времени и средств, а также с меньшими рисками.Обратите внимание: организации могут выступать не только продавцом, но и покупателем недвижимого имущества.Характер и содержание процедуры продажи недвижимости юрлицом во многом зависит от состояния объекта:

  1. достроенный недвижимый объект, на который оформлено право собственности, продается на основании договора купли-продажи;
  2. недвижимость в еще строящемся здании реализуется по договору уступки прав требования.

В первой ситуации договор, даже если по нему юридическое лицо продает недвижимость юридическому лицу, во многом похож на обычный договор купли-продажи, заключаемый с физлицами. Единственное отличие – подпись представителя организаций всегда заверяется печатью.Продажа по договору уступки права требования существенно отличается своим содержанием.

особенность, которую должен учитывать и продавец, и покупатель, заключается в том, что само право требования не всегда может быть явным.В частности, подрядчики, ведущие строительство, нередко получает несколько помещений в качестве взаимозачета с заказчиком – при этом договора инвестирования или долевого участия не заключаются.Поэтому важно уделять внимание правильному оформлению прав юридического лица на недвижимое имущество. В противном случае покупатель получает дополнительные риски – и продавцу приходится их компенсировать, как правило, снижением стоимости.При подготовке сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, следует принимать во внимание ряд аспектов:

  1. По аспектам налогообложения сделки по реализации имущества юридического лица существенно отличаются от аналогичных процедур, проводимых между физическими лицами.
  2. При подготовке и проведении сделки купли-продажи с недвижимостью должны соблюдаться условия уставных документов. В отдельных случаях в них может быть закреплен запрет на продажу и в целом отчуждение организационной собственности сторонним лицам. При наличии таких ограничений следует первоначально провести собрание учредителей, в его ходе принять изменения в Устав – и после этого можно начинать подготовку будущей сделки.
  3. Если организация-продавец существует в корпоративной форме (ООО с несколькими участниками, акционерное общество), то продажа недвижимости юридическим лицом возможна только после проведения общего собрания участников. В его ходе должно было достигнуто решение о возможности реализации искомого имущества, что подтверждается официальным протоколом собрания.
  4. Для подписания договора купли-продажи имущества, принадлежащего юрлицу, необходимо определить уполномоченного представителя организации. Его право представлять интересы организации-продавца должно быть подтверждено доверенностью с правом подписания документов. Соответственно, если происходит продажа недвижимости между юридическими лицами, то в сделке должны принимать участие представители обеих компаний.
  5. Если в сделке принимает участие непосредственный руководитель организации, то оформление доверенности для него не требуется – полномочия подписывать документы закреплены в его должностных правах и обязанностях.
  6. Если в организации имеется только один участник-учредитель, то он принимает решение единолично, но оно в любом случае должно быть подкреплено протоколом.

Обратите внимание: если балансовая стоимость продаваемой недвижимости составляет более 25% совокупной стоимости имущества организации, то такая сделка считается крупной, поэтому изначально необходимо получить согласие участников ООО либо акционеров на проведение сделки – и только потом начинать определять подходящие условия продажи.Простота и оперативность продажи недвижимого имущества, принадлежащего юрлицу, во многом зависит от того, насколько правильно подготовлены документы.Перечень необходимых бумаг здесь довольно внушительный, причем отсутствие какой-либо из них может затормозить и воспрепятствовать проведению сделки.Итак, организация-продавец должна подготовить следующие документы:

  1. доверенность либо иной документ на имя представителя организации, который устанавливает его полномочия действовать от ее имени, подписывать документы, заключать сделки и т.д.;
  2. паспорт лица, представляющего организацию-участника сделки;
  3. выписка из ЕГРЮЛ, подтверждающая, что компания была в установленном порядке поставлена на учет ФНС и что требуемая информация была предоставлена в полном объеме;
  4. свидетельства ОГРН и ИНН;
  5. документы, подтверждающие, что искомая недвижимость принадлежит компании-продавцу;
  6. при продаже отдельно стоящего либо встроенного/пристроенного объекта – документы, подтверждающие право собственности на участок, на котором расположен объект.
  7. копия учредительных документов организации;
  8. решение участников ООО, акционеров АО либо единоличного руководителя о продаже, принадлежащей юрлицу недвижимости, подтверждаемое протоколом собрания;
  9. справка из БТИ об оценочной стоимости имущества – балансовой для зданий, сооружений и помещений либо кадастровой, если продается земельный участок;

Все указанные документы являются обязательными для проведения сделки, однако данный список не является исчерпывающим.

В отдельных ситуациях могут потребоваться и иные бумаги. Это может быть, например, копия свидетельства о госрегистрации организации, экспертное заключение о масштабах сделки, справка об отсутствии каких-либо обременений на целевом объекте недвижимости.Обратите внимание: Как показывает статистика, в каждом конкретном случае перечень нужных документов определяется индивидуально. Для этого лучше обращаться за помощью к юристам соответствующего профиля, которые проанализируют вашу ситуацию и определят, какие бумаги вам понадобятся.Есть свои особенности и в документальном оформлении и для другой стороны сделки.

В частности, если проводится покупка недвижимости у юридического лица, то сам по себе договор купли-продажи не является достаточным подтверждением перехода права собственности. Чтобы стать полноправным владельцем купленного строения или помещения, нужно направить в отделение Росреестра подписанный обеими сторонами договор.

Важно! заявителями должны быть обе стороны, указанные в договоре, также допускается участие уполномоченного лица, права которого устанавливаются нотариально заверенной доверенностью.

Вместе с договором в Росреестр нужно подать следующий пакет документов:

  1. квитанция об уплате госпошлины.
  2. кадастровый паспорт, содержащий отметки БТИ и поэтажную экспликацию;
  3. акт приема-передачи;
  4. справка из БТИ;
  5. свидетельство организации-продавца, подтверждающего его право собственности на проданное помещение;
  6. приложения к договору;

В общем виде проведение сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, выражается в следующей последовательности действий:

  • Заключение сделкиПосле достижения согласия по всем условиям договора он подписывается обеими сторонами или их представителями. Затем нужно нотариально заверить его – в противном случае он не будет иметь должной юридической силы.
  • Составление договораПосле принятия решения о продаже недвижимости в официальном порядке можно переходить к определению условий договора купли-продажи.

    В них должны быть отражены все важные аспекты, включая параметры продаваемой собственности, ее стоимость, полные наименования продавца и покупателя. Здесь также прописываются все условия проведения расчетов, порядок и сроки передачи права собственности на продаваемый объект и т.д.

  • Переход права собственности на имуществоПродажа недвижимости юрлицом физлицу или другой организации завершается переоформлением прав собственности. Для этого в Росреестр направляется соответствующая заявка с полным комплектом документов.
  • Подтверждение решения о продажеПрежде всего, нужно организовать собрание участников ООО либо акционеров АО.

    В его ходе рассматривается возможность продажи недвижимости, после чего принимается итоговое решение. Независимо от его характера оформляется соответствующий протокол.

    Дополнительно в нем указывается лицо, уполномочиваемое на представление интересов юрлица-продавца.

    В том случае, когда руководитель организации один, решение принимается единолично, но также оформляется в протоколе.

После того, как ведомство обновит информацию в реестре прав собственности, сделка купли-продажи будет полноценно завершена.Продажа недвижимого имущества юрлицом в 2020 году в обязательном порядке облагается налогами.

Их величина в каждом отдельном случае определяется индивидуально, он зависит от множества факторов.

Вот основные из них:

  1. категория объекта – при продаже офиса и квартиры организация заплатит разные суммы налогов;
  2. Является ли купля-продажа недвижимости зарегистрированным видом деятельности компании-налогоплательщика.
  3. имеет ли компания статус резидента РФ;

Если продается квартира или дом, то юрлицо-продавец уплачивает только налог на прибыль. Если же продается нежилое помещение, то уплачивается как налог на прибыль, так и НДС. Их расчет происходит по-разному.Налог на прибыль определяется бухгалтерией организации, и его величина зависит от ряда факторов:

  1. величина выгоды, полученной юрлицом-продавцом;
  2. является ли оно российским резидентом – в противном случае оно при любых условиях уплачивает 30% налога.

Сумма налога рассчитывается по различным обстоятельствам, которые зависят от используемой системы обложения.

Компании на ОСН уплачивают НДС в размере 18% и/или 20% от суммы получаемой выгоды.Важно!

Бухгалтерия организации должна правильно рассчитать размер прибыли, полученной при продаже недвижимости, поскольку именно от этого зависит сумма, уплачиваемая в виде налога.Если организация использует УСН, то налог с реализации, принадлежащей ей недвижимости, рассчитывается как 6% от стоимости продажи либо как 15% от разницы «покупка-продажа».Приобретение недвижимости юридическим лицом обязательно должно сопровождаться регистрацией полученного права собственности.В противном случае купленное имущество будет включено в основные средства и, следовательно, в налогооблагаемую базу. Основанием для этого является акт приема-передачи искомой недвижимости.

Единственным исключением здесь является ситуация, когда купленное имущество непригодно к использованию в деятельности организации.Источник: https://urburo1.com/materials/prodazha-nedvizhimosti-yuridicheskim-licom/ Поделиться: ЗаписиРубрикиРубрикиПопулярноеКонтактыг.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+