Оглавление:
Оформление в собственность квартиры в новостройке
Автор статьи Практикующий юрист с 1990 года Долевое участие в строительстве — очень удобный вариант приобретения жилья. Исправно выплачивая взносы, покупатель в итоге получает квартиру в новом здании. Однако в его собственность она переходит не сразу, а после регистрации прав на жилье.
Квартиры в новостройках продаются еще на этапе строительства, до ввода дома в эксплуатацию, а иногда еще до начала возведения здания.
Права собственности, как и самого объекта, пока нет. Договор долевого участия предоставляет покупателю лишь право на приобретение оплаченной жилплощади в собственность в будущем После завершения строительства и сдачи здания в эксплуатацию можно оформлять квартиру в новостройке в собственность. Читайте также Прежде всего застройщику нужно выполнить следующие действия:
- получить в Бюро технической инвентаризации (БТИ) технический паспорт на построенный дом с указанием планировки, этажности, общего метража и отдельно для каждого помещения.
- составить протокол о распределении коммерческой и жилой недвижимости в новостройке. Часто в новых многоэтажных домах на первых этажах предусмотрены площади под магазины, офисы и иные нежилые помещения;
Обратите внимание!
Иногда запланированные квадратные метры, которые были оплачены покупателем в процессе строительства, не совпадают с фактическим метражом получившейся квартиры. Такие вопросы решаются в индивидуальном порядке с учетом всех имеющихся обстоятельств. Лучше всего воспользоваться помощью юриста, который подскажет, что в данном случае выгоднее — возвращать уплаченный излишек, производить доплату или еще как-то решать вопрос.
Условно всю процедуру можно разделить на несколько этапов. Оформление построенного дома начинается с того, что застройщик должен получить специальное разрешение на ввод новостройки в эксплуатацию. Выданное соответствующими органами разрешение подтверждает, что при надлежащей проверке построенного здания было установлено его соответствие обязательным стандартам и требованиям, предъявляемым к жилым домам, нарушения отсутствуют.
Читайте также После получения такого разрешения жильцы могут начинать заселяться в новые квартиры, так как данный документ означает, что дом построен и в нем можно жить Помимо этой бумаги, застройщику необходимо получить акт реализации инвестиционного контракта на строительство. Данная процедура обязательна, так как фактическая площадь квартир в новостройке обычно отличается от той, что была задекларирована в момент заключения соглашения с компанией-застройщиком, даже если это сантиметры.
Замер в сданном доме проводится сотрудниками БТИ. Обратите внимание! В результате обмеров органы БТИ выдадут вам кадастровый паспорт с экспликацией (планом) на вашу квартиру. Если при замерах обнаруживается разница, покупатель и застройщик приходят к соглашению и проводят окончательные расчеты.
Обычно при фактически меньшей площади, чем заявлена в договоре, застройщик возвращает разницу, и, наоборот, при фактически большей площади — дольщик доплачивает определенную сумму. Иногда гражданам приходится добиваться соответствующей компенсации через судебные органы, так как без урегулирования финансовых отношений и подписания соответствующих документов, подтверждающих окончательные взаиморасчеты сторон, процесс регистрации права собственности не продвинется дальше.
На данном этапе участник долевого строительства должен осмотреть жилье и подписать акт, свидетельствующий об отсутствии претензий к строительной организации. Желательно на этом этапе воспользоваться помощью юриста и внимательно подойти к осмотру жилья, так как потом предъявить претензии по поводу качества строительных и отделочных работ в квартире будет очень сложно Юрист подскажет, на какие моменты нужно обратить особое внимание.
Потенциальный владелец квадратных метров для окончательного оформления своего права собственности может:
- воспользоваться помощью застройщика;
- обратиться в суд.
- своими силами или с помощью квалифицированного юриста зарегистрировать жилье;
В некоторых случаях сама компания занимается оформлением юридических документов за фиксированную сумму или определенный процент. Если договариваться с ней нет желания, можно нанять юриста для помощи. При самостоятельной регистрации покупателю стоит учесть, что процедура оформления прав собственника в новом доме может оказаться достаточно сложной.
Для самостоятельного оформления права собственности сначала необходимо получить пакет документов для регистрации от застройщика. Помимо этого понадобится собрать следующие бумаги:
- квитанция об уплате госпошлины.
- акт приема-передачи жилья, подписанный с застройщиком, с копией в двух экземплярах;
- заявление о регистрации квартиры в новостройке;
- паспорт каждого собственника жилья и свидетельства о рождении детей до 14 лет с ксерокопиями всех страниц;
- договор с застройщиком со всеми дополнительными соглашениями: договор долевого участия, инвестирования, соинвестирования. Их копии в 2-х экземплярах;
- разрешение органов опеки, если один из собственников несовершеннолетний;
- кадастровый паспорт и экспликация жилплощади, оформленные в БТИ, с копиями;
- кредитный договор и закладная, если недвижимость приобреталась по ипотеке;
Получив все требуемые документы, дольщику необходимо обратиться в регистрационный орган — регпалату, где ему выдадут регистрационное свидетельство о праве собственности на квартиру Если компания задерживает выдачу необходимых документов, независимо от причин, гражданин имеет право на своевременную регистрацию жилья и может отстаивать свое право в суде.
При слишком затянувшемся процессе оформления документации владельцы помещений могут ускорить процедуру, подав иск о признании своего права собственности.
Однако перед обращением в суд покупателям необходимо соблюсти порядок досудебного урегулирования.
Для этого застройщику направляется претензия с требованием в конкретный срок выполнить обязательства перед дольщиками. Разбираться во всех тонкостях регистрации лучше с помощью опытных юристов.
Только так можно с минимальными затратами оформить право собственности. Указанный в договоре срок окончания процесса строительства определяет дату завершения строительных работ по возведению здания и всех коммуникаций, отделке помещений. Сроки оформления квартиры в собственность при этом зависят от разных обстоятельств: от того, как быстро будет выполнен ввод здания в эксплуатацию, получено соответствующее разрешение и документы застройщиком.
Процесс регистрации при подаче всего пакета документов в регпалату занимает около 1 месяца, но может длиться и дольше Как правило, основная задержка при оформлении квартир связана с тем, что застройщик не сдает своевременно необходимую документацию в регистрационный орган либо не оформляет на себя право собственности на соответствующее помещение в новостройке.
Период оформления права собственности также может затянуться по следующим причинам:
- в пакете документов отсутствует кадастровый план и экспликация;
- найдены многочисленные нарушения в ходе строительства здания, и получить разрешение на ввод в эксплуатацию невозможно;
- имеет место обременение на жилье, например, оно было приобретено за счет средств материнского капитала или ипотечного кредита.
- обнаружились ошибки, несоответствия, помарки в документах;
Обратите внимание! В любом из этих случаев будущий владелец квадратных метров может дожидаться, когда компания оформит требуемую документацию, или обратиться в суд, чтобы ускорить оформление своей квартиры в новом доме.
В последнем случае без помощи юриста обойтись будет сложно. Участнику долевого строительства следует заранее ознакомиться со всеми нюансами, связанными с оформлением прав собственности на квартиру в новостройке и возможными сложностями процесса регистрации.
Помещения в новостройках продаются еще на этапе строительства. В этот момент ни о каких правах собственности речи не идет.
Весь процесс проходит четыре важных этапа:
- регистрация права собственности в Росреестре.
- замер площади и составление кадастрового паспорта, это осуществляют специалисты БТИ;
- получение разрешения на ввод дома в эксплуатацию, этим занимается строительная организация;
- подписание акта приема-передачи жилья, этот и следующий пункт остается за дольщиком;
Редактор Практикующий юрист с 2006 года
Оформление права собственности на новостройку
– продолжение:…Идем дальше.
После получения ключей и заселения, у нас остается последняя нерешенная задача – как оформить квартиру в новостройке в свою собственность?
У этой задачи есть несколько решений, которые мы рассмотрим ниже. На практике, подготовка документов и процедура оформления права собственности на квартиру в новостройке, обычно, растягивается на месяцы, а то и на годы. Все это время мы, конечно, можем жить в нашей квартире, пользоваться ей, делать там ремонт (т.к.
дом сдан, ключи мы получили), но распоряжаться ей пока не получится. И «прописаться» в ней – тоже. А отсутствие преподносит нам ощутимые неприятности: во-первых, мы лишаемся многих местных социальных услуг (поликлиника, детский сад и т.п.), а во-вторых, мы будем оплачивать коммунальные услуги по среднегородским тарифам, превышающим обычные муниципальные в 2-3 раза!
Что это такое и кому это нужно?
– см. в заметке по ссылке. Кроме того, стоит помнить, что если мы планируем продать нашу квартиру, то Продавец освобождается от только в том случае, если с момента получения им прошло 3 года (а с 2016 года уже – 5 лет, подробнее об этом – ). Время фактического проживания в квартире без оформленного права – не учитывается (т.е.
добавляется к этим годам). Без зарегистрированного права собственности возникают и дополнительные затраты, связанные с выплатами по .
, если кредит за нее еще не выплачен?
Смотри в этой заметке по ссылке.
В общем, оформлять нашу квартиру в собственность нам надо как можно быстрее. Но, к сожалению, от нас это мало зависит. А зависит это, в первую очередь, от организованности и расторопности нашего .
Он должен собрать внушительный пакет документов для , ключевыми из которых являются:
- Протокол распределения площадей (какие квартиры кому в итоге отходят),
- Акты приема-передачи квартир в доме (закрытие обязательств перед дольщиками/соинвесторами).
- Разрешение на ввод дома в эксплуатацию,
- Техпаспорт на дом (результаты обмеров фактических площадей),
- Акт реализации инвестконтракта (закрытие обязательств перед местной властью),
Сначала весь пакет документов на дом проходит экспертизу в , которая длится месяц (по закону). Затем, если у регистратора возникли вопросы или замечания, то Застройщик устраняет их (бывает, что на это уходит еще нескольких месяцев). Если же у регистратора вопросов не возникло – происходит оформление в собственность первой квартиры в доме (т.н.
«открытие регистрационного адреса»). С этого момента для регистратора дом становится «существующим», и это является началом цепочки регистрационных действий по оформлению прав собственности на остальные квартиры в новостройке.
, а собственность оформил уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов? В зависимости от , по которому происходила реализация квартир Застройщиком, процедура оформления права собственности может идти двумя способами:
- Застройщик сразу оформляет новую квартиру на дольщика/соинвестора. Это происходит, когда квартира покупалась по , , или .Такой случай – более распространен, и мы рассмотрим именно его (т.к. именно он олицетворяет ).
- Застройщик оформляет квартиру сначала на себя, а затем продает ее нам (Покупателю) по обычному . Т.е. по сути, происходит продажа квартиры как на .Такой случай возможен, например, если мы вносили деньги на основании и/или .
Здесь у нас может быть три пути оформления права собственности:
- Самим заняться регистрацией своего права собственности (т.е. выполнить эту работу за Застройщика);
- Зарегистрировать наше право через суд (если Застройщик не шевелится, или препятствует регистрации наших прав).
- Положиться на Застройщика и ждать, пока он все сделает, как положено (зарегистрирует права собственности на каждую квартиру в доме, по доверенности от каждого дольщика);
Рассмотрим их по порядку. Что такое ? Чем они лучше обычной квартиры? Или хуже? Смотри в заметке по ссылке.
В первом случае мы имеем меньше всего хлопот, но можем потерять больше всего времени, если наш Застройщик окажется не очень расторопным. Кроме того, Застройщик может потребовать с нас дополнительной оплаты «за труды» по оформлению квартиры в собственность. Причем, сумма «за труды» может доходить до 2-2,5% от стоимости квартиры.
Правда, если эти платежи не предусмотрены договором, то мы имеем право встать в позу, и потребовать от него оформления собственности бесплатно (погрозив ему для острастки защитой прав потребителей, гражданским судом и Божьей карой). На практике срок с момента заселения (получения ключей) до момента получения права собственности на квартиру в новостройке составляет, в среднем, 3-9 мес. (если Застройщик действует оперативно).
Но бывали случаи, когда собственность ждали и по 3-4 года.
Что делать дольщику – см. в этой заметке.

Если мы решили не ждать Застройщика, и оформить новостройку в собственность самостоятельно, то мы можем сэкономить в деньгах, и несколько ускорить процесс, но придется повозиться.
От Застройщика нам все равно понадобится ряд документов, необходимых для регистрации, и с нас опять-таки могут потребовать за это денег. Сами мы должны будем собрать следующий пакет документов:
- (если в числе собственников будет несовершеннолетний, а квартира будет передаваться в залог банку по );
- Наш или Договор уступки права требования (если мы покупали квартиру у одного из соинвесторов строительства);
- в новостройке;
- Заявление на регистрацию права;
- Квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию.
- (если Застройщик поставил на кадастровый учет не только дом, но и квартиры в нем);
- Кредитный договор с банком и закладная (если квартира приобреталась нами в ипотеку);
Если Застройщик поставил на кадастровый учет только построенный дом, но не подал документы для кадастровой регистрации квартир в доме, то нам придется сделать это самим.
Сначала мы заказываем в БТИ (в том же, в котором Застройщик заказывал обмеры площадей), нашей квартиры. Затем с этим документом мы идем в Кадастровую палату (подразделение Росреестра) и ставим там нашу квартиру на кадастровый учет.
Затем получаем там же Кадастровый паспорт на нашу квартиру, и вместе с перечисленными выше документами передаем весь пакет в для регистрации права собственности. Регистратор вносит соответствующие сведения в Единый реестр недвижимости (ЕГРН) и возвращает нам наш договор (ДДУ или Договор уступки права требования), со штампом УФРС о регистрации права собственности. Если самому нет времени и желания заниматься оформлением, а Застройщик не проявляет энтузиазма в этом процессе, то можно обратиться в специализированные коммерческие организации, которые занимаются регистрацией права собственности в области недвижимости.
, и для чего они нужны?

Третий путь регистрации — через суд — мы выбираем, когда Застройщик сам не занимается этим делом, и под разными предлогами отказывает нам в выдаче необходимых документов для самостоятельной регистрации.
Тогда нам – прямая дорога в суд. Зачастую такой вариант оказывается самым надежным, по сравнению с перспективой «бодаться» с Застройщиком, и пытаться выцарапать у него недостающие бумаги.
Для обращения в суд нам понадобится грамотно составить исковое заявление о признании права собственности на недвижимое имущество, подготовить соответствующие документы, подтверждающие наши требования, получить квитанцию об оплате госпошлины, и сдать все это в канцелярию суда, по месту нахождения новостройки. Далее нам надо будет участвовать в заседаниях суда и доказывать там свою правоту.
Конечно, это все можно делать самостоятельно, но разумнее и надежнее привлечь для этих целей , которые имеют наработанную судебную практику по таким делам. Тем более, что стоимость услуг таких юристов, как правило, ниже, чем стоимость, которую Застройщик берет за оформление права собственности.
Как вести себя дольщикам, – см.
в этой заметке по ссылке. Пакет документов для оформления права собственности на новостройку через суд, несколько больше, чем при оформлении самостоятельно (без суда). Для суда кроме перечисленного выше пакета документов, потребуются также дополнительные технические документы из БТИ, и документы от Застройщика (Разрешение о вводе дома в эксплуатацию, Протокол распределения площадей, и др.).
♦ ♦ Получение права собственности на новостройку через суд – процедура не быстрая (может занять от нескольких месяцев, до полутора лет), но – надежная. Судебная практика показывает, что в большинстве случаев за частными лицами – дольщиками и соинвесторами строительства – признается право собственности на построенные квартиры. Только после получения зарегистрированных документов на руки, мы можем вздохнуть спокойно – квартира не оказалась проданной несколько раз, возможные споры, связанные с ней, решены, и мы, наконец, можем «прописаться» в своей квартире.

Итак, проявив олимпийское спокойствие и терпение, мы дождались от Застройщика (или от суда) оформления права собственности на нашу долгожданную квартиру. Уфф! Теперь она полностью НАША!
И мы можем ей не только пользоваться, но и распоряжаться.
Зовем гостей, принимаем поздравления, накрываем поляну в ресторане – теперь нам есть, что отметить!!!
Как оформить собственность на квартиру в новостройке
Журнал Этажи Полезные статьи July 13, 2018 02:42
Последние новости по теме статьи
- Сентябрь 14, 2021 Как оформить в собственность надел земли 4 сотки
- Сентябрь 13, 2021 О выделении земельного участка под контейнерную площадку в г владимсире
- Сентябрь 13, 2021 Заключение по снятию с кадастрового учета земельного участка
- Сентябрь 13, 2021 Разница сервитута и аренды
- Сентябрь 12, 2021 Какие документы нужны для садового дома в собственность
- Сентябрь 14, 2021 Трасты на собственность англия