Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Защита прав потребителей - Какие документы нужно проверить при покупке по переуступке

Какие документы нужно проверить при покупке по переуступке

Какие документы нужно проверить при покупке по переуступке

Как продать квартиру по переуступке

В 2016 году я купила квартиру на старте строительства, но застройщик срывал сроки, а в 2020 и вовсе обанкротился.

Мария Романова нетерпеливый дольщикДом передали другому застройщику. Я решила не дожидаться, когда дом достроят, и продала свою квартиру до того, как разрешили оформить право собственности. Расскажу, как это сделать и где можно сэкономить.Когда дольщик заключает договор участия в долевом строительстве — ДДУ, у него появляется право требовать у застройщика квартиру, которую он оплатил.

Застройщик, в свою очередь, обязан в оговоренные сроки построить эту квартиру и передать ее дольщику.Дольщик может уступить свое право требования на квартиру другому лицу.

Но поскольку квартира еще не достроена, он уступает именно право требовать с застройщика достроить и передать ему квартиру. Для этого они оформляют специальный договор — уступки права требования по договору участия в долевом строительстве, или договор цессии, как его называют в юридической терминологии.Проще говоря, это замена в договоре одного дольщика на другого, пока еще не подписан акт приема-передачи квартиры.Я знаю, что правильно говорить «уступка права требования», но в народе говорят проще — переуступка.

Дальше в статье я так и буду ее называть, поскольку это привычнее и понятнее.В 2016 году я купила однокомнатную квартиру в подмосковном жилом комплексе у компании «Урбан групп» — на тот момент это был один из крупнейших девелоперов Подмосковья. По договору долевого участия квартира стоила 2,24 млн рублей, срок сдачи — январь 2018 года.

Я рассматривала покупку как инвестицию и не планировала жить в квартире.В 2018 году компания начала срывать сроки, а в 2020 обанкротилась. Об ухудшении ситуации я узнала из новостей в открытых источниках. Предвестником проблемы оказалось сообщение о том, что крупные банки начали и сворачивать ипотечные программы.

На момент банкротства у «Урбан групп» было 14,6 тысячи заключенных ДДУ на строительство общей стоимостью больше 50 млрд рублей.Дальше все новости я узнавала Сначала там опубликовали информацию о новом конкурсном управляющем, а потом — данные нового застройщика. Он обещал передать ключи в мае 2020 года.Дома начали достраивать, но ситуация по моему жилому комплексу была не очень оптимистичной.

Это я поняла, когда изучила «Циан», форум и чаты. Аналогичные квартиры в уже сданных корпусах комплекса стоили чуть дороже по сравнению с ценами, за которые они продавались еще на стадии котлована.

То есть можно было не ждать, что, когда дом построят, квартира вырастет в цене.Пока мы с мужем ждали эту квартиру, мы купили еще одну, но уже в Москве и двухкомнатную. Для нее мы взяли ипотечный кредит в 5 млн рублей под 9,5% годовых на 15 лет. Мы планировали, что, когда та квартира в Подмосковье достроится, мы ее продадим и сможем частично погасить кредит.В какой-то момент мы сели и все посчитали.

Выходило, что нам выгоднее как можно быстрее продать однушку и погасить часть ипотеки, чем ждать сдачи долгостроя и маловероятного повышения цены на него.

Иными словами, разница в отдаче от средств, вложенных в ипотеку сейчас или через полгода, была очевидна.

Нужно было продавать долгострой и погашать ипотеку.Чем быстрее, тем лучше.С самого начала я столкнулась с тем, что нигде нет четкой пошаговой инструкции, как продать квартиру по уступке права требования. На форумах делились только небольшими деталями о процессе.На юристе я хотела сэкономить. Поэтому то, как нужно действовать, я находила в открытых источниках — на сайте Росреестра, форумах и в статьях в интернете.
Поэтому то, как нужно действовать, я находила в открытых источниках — на сайте Росреестра, форумах и в статьях в интернете.

Для себя обозначила такие этапы:

  • Понять, за сколько я могу продать квартиру, и назначить цену.
  • Уведомить застройщика.
  • Получить разрешение от застройщика.
  • Составить объявление и найти покупателя.
  • Получить деньги.
  • Подать налоговую декларацию.
  • Зарегистрировать договор в Росреестре.
  • Совершить сделку.
  • Подготовить и согласовать договор переуступки квартиры.

Знаем все о недвижимостиРазбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимостиПодписатьсяЦена зависит от того, насколько срочно нужно продать квартиру. Чем ниже цена, тем больше шансов, что квартиру быстро купят.

Мне было важно быстро выйти на сделку.

Я изучила текущие объявления по продаже квартир в моем доме и в уже сданных домах.

Получалась следующая картина.Аналогичные квартиры в уже сданных домах первой очереди стоили 3 млн рублей.

По строящимся квартирам было видно, что цены на них ставят такие же, но объявления долго висят.

Владельцы постепенно снижали цену, и при отметке 2,5—2,7 млн рублей объявление исчезало. Я решила проверить все сама и выставила квартиру за 3 млн рублей. Но даже когда я начала сбавлять цену, звонков не было.Я знала сумму, до которой готова снизиться.

Я обозначила для себя нижний порог на 10% выше стоимости квартиры по ДДУ, то есть в 2,46 млн рублей. Мне хотелось хотя бы окупить первоначальную стоимость квартиры по ДДУ.На этом этапе нужно было принять решение, стоит ли пользоваться услугами риелтора и юриста.

Я обратилась к нескольким специалистам и выяснила, что стоимость поиска покупателя и сопровождения сделки в Москве составляет минимум 40 тысяч рублей. Я решила искать покупателя сама.Проще всего разместить объявление на одной из площадок по продаже недвижимости.

Для этого надо взять характеристики квартиры из ДДУ, найти или сделать самостоятельно хорошие фотографии, выбрать, где именно будете публиковать объявление.Я выбрала «Циан», а затем добавила «Авито».

Срок сдачи дома в объявлении указала на основании дорожной карты на сайте Фонда защиты прав гражд года: начала с 3 млн рублей, а к октябрю снизилась до 2,6 миллиона. Снижала стоимость примерно на 100 тысяч в месяц. Всего на размещение объявлений я потратила около 2 тысяч рублей.Просмотров объявления было много, но реальных звонков — мало.

На «Циане» объявление просмотрели 454 раза, на «Авито» — 3892. Я получила 10 звонков с предложением услуг поиска покупателей, юридических услуг и помощи в сопровождении сделки. От всех любезно отказалась. Пять раз мне позвонили по поводу продажи.

После этого нашелся один покупатель.Я предполагаю, что мне мало звонили, поскольку потенциальные покупатели боялись связываться с проблемным жильем, зная историю строительства и банкротства моего застройщика.

Также их волновало, что могут возникнуть проблемы с инфраструктурой — строительством детского сада и школы, отоплением и транспортной доступностью.Вопросов и опасений по самой форме сделки не возникало. Часто спрашивали, брала ли я ипотеку на квартиру, поскольку с такими сделками могут возникать сложности. У меня квартира была оплачена полностью и без ипотеки, поэтому привлекать банк для сделки не требовалось.

Что делать? 13.03.19Я отвечала на все вопросы честно и ничего не приукрашивала.Через 5 месяцев с того момента, как я выставила квартиру, нашелся потенциальный покупатель. Это были муж с женой, которые покупали квартиру в инвестиционных целях.

Причем они покупали ее в ипотеку и вкладывали материнский капитал.Я ответила на их вопросы по срокам сдачи, застройщику, самой квартире, отделке и планировке, а также условиям ДДУ по телефону и электронной почте. Затем мы встретились и я показала текущие документы по сделке с застройщиком.

После небольшого торга я согласилась снизить цену до 2,5 млн рублей, и покупатель сообщил, что готов выйти на сделку.Прежде чем совершать сделку, нужно получить разрешение от застройщика. Это условие было прописано в моем ДДУ.Как ни странно, разрешение на переуступку нужно получать даже в том случае, если застройщик — банкрот.

Но предоставлять это разрешение в Росреестр вместе с пакетом документов на регистрацию, если квартира оплачена полностью, Я написала электронное письмо новому застройщику — фонду «Специальные проекты», который достраивает мой дом, и прикрепила заявление. В нем указала данные по объекту, приложила платежку из банка о том, что я исполнила обязательства по ДДУ, а также скан самого ДДУ. В заявлении еще нужно указать, на кого будет оформлена передача права, то есть данные покупателя, — они у меня уже были.По телефону в фонде сообщили, что срок подготовки согласия — 30 дней.

На форуме моего ЖК писали, что по факту его делают быстрее.

Через неделю после подачи заявления фонд прислал ответ по электронной почте с приложением скана согласия на уступку права требования на официальном бланке.

Я договорилась с фондом о времени и забрала оригинал согласия.С уступкой права требования есть сразу несколько важных моментов.

Поясню сначала, что такое переуступка и как можно оспорить отказ застройщика согласовать вам эту переуступку, а потом расскажу про неустойку при задержках сдачи дома, которые часто сопровождают такие случаи.

Дмитрий Корнев юристЧто такое переуступка. Напрямую в законодательстве не упоминается такой договор, как переуступка права требования. Соответствующий раздел в ГК РФ называется «Уступка требования (цессия)».

А до 2014 года и слово «цессия» в ГК РФ не упоминалось.В моей практике часто переуступкой называют вторую и последующую уступки права требования.

Потому что их количество не ограничено. Одно и то же требование можно уступить и два, и три, и пять раз.

Обычно в каждом последующем договоре указываются все предыдущие уступки. А чтобы у них не были одинаковые названия, то первую называют уступкой, а вторую — переуступкой. К третьей все равно начнутся проблемы с распознаванием, но в первых двух хотя бы можно ориентироваться. Но в целом наименование договора значения не имеет и никаких рекомендаций на этот счет не существует.Нужно ли согласовывать уступку права требования с застройщиком.

Но в целом наименование договора значения не имеет и никаких рекомендаций на этот счет не существует.Нужно ли согласовывать уступку права требования с застройщиком. Эта обязанность в законодательстве напрямую не закреплена.

Если смотреть в целом на законодательство о долевом участии в строительстве, то уступка может быть совершена, если выполняются два условия:

  • Оплата должна быть произведена в полном объеме, иначе требуется соглашение о переводе долга. А вот оно как раз требует согласие застройщика.
  • Права по основному требованию должны быть зарегистрированы в Росреестре. Акт приема-передачи не подписан.

Нужно ли согласовывать уступку права требования с застройщиком. Эта обязанность в законодательстве напрямую не закреплена. Если смотреть в целом на законодательство о долевом участии в строительстве, то уступка может быть совершена, если выполняются два условия:

  • Оплата должна быть произведена в полном объеме, иначе требуется соглашение о переводе долга. А вот оно как раз требует согласие застройщика.
  • Права по основному требованию должны быть зарегистрированы в Росреестре. Акт приема-передачи не подписан.

До 1 января 2018 года действовала старая редакция ст.

388 ГК РФ. В ней не было положения о том, что по соглашению сторон уступка может совершаться с согласия должника по неденежному требованию. А требование квартиры в данный момент — это как раз еще неденежное требование.

Предыдущая редакция этой статьи вообще не делила требования на денежные и неденежные. Но застройщики все равно включали такой пункт в договоры. Однако пока в ГК РФ не было соответствующих положений, суды признавали эти пункты недействительными как ущемляющие права потребителя.

Вернее сказать даже так: суды отказывали застройщикам в признании недействительными уступок, совершенных без согласия.Приведу пример такого решения.

Застройщик пытался оспорить уступку, которую совершили без его согласия.

, что, поскольку дольщик выполнил все требования застройщика по оплате квартиры, уступка может быть произведена без каких-либо согласований с застройщиком несмотря на условия договора.Как оспорить отказ застройщика согласовать переуступку. У автора договор долевого участия заключен до 1 января 2018 года. Юридически требование согласовать уступку с застройщиком можно было бы оспорить в суде.

У героини этой статьи не было проблем с получением согласия, но так бывает не всегда.

Застройщик может отказаться дать такое согласие, и тогда это можно было бы оспорить.

Это касается любых договоров долевого участия, которые зарегистрированы до 1 января 2018 года.Можно представить ситуацию, при которой договор заключен уже после 1 января 2018 года. И по нему дольщик обязан согласовать с застройщиком уступку, а застройщик такого согласия не дает. В этом случае на помощь придет и Эти статьи отдают приоритет защите прав потребителей над некоторым положениями ГК РФ.Потребитель, заключая договор, часто находится в положении, когда не может требовать от застройщика никаких изменений.
В этом случае на помощь придет и Эти статьи отдают приоритет защите прав потребителей над некоторым положениями ГК РФ.Потребитель, заключая договор, часто находится в положении, когда не может требовать от застройщика никаких изменений.

Поэтому при таких спорных вопросах отдается приоритет общим нормам закона о защите прав потребителей над нормами договора и ГК. Если застройщик своими условиями о согласовании уступки ставит дольщика в невыгодное положение, их признают недействительными.Хотя формально согласие застройщика предоставлять в Росреестр не нужно, регистраторы на местах могут перестраховываться и отказываться регистрировать вашу уступку без согласия застройщика, которое тот не хочет давать. Это можно тоже оспорить в суде.

Ссылаться надо будет все на тот же закон о защите прав потребителей, а также и о пределах осуществления гражданских прав. Если вы свои обязательства по договору выполнили, а застройщик по своим мотивам не хочет вам давать согласие, то он злоупотребляет своими правами и суд может заставить его дать согласие.

Кроме того, никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения.Кроме того, теоретически можно оспорить в суде и отказ Росреестра зарегистрировать уступку без письменного согласия. Автор правильно отметила, что согласие застройщика на регистрацию представлять по закону не нужно, но практика бывает и обратная.

Это связано с тем, что с 1 января 2017 года за убытки от зарегистрированных ими сделок. Поэтому, например, Росреестр в нашем регионе всегда приостанавливает регистрацию уступки, если нет согласия застройщика. Оспаривать отказ Росреестра даже быстрее, чем судиться с застройщиком.

Дело в том, что отказ Росреестра обжалуется по правилам кодекса об административном судопроизводстве. И сроки рассмотрения там короче, чем по правилам, которые действуют в судах общей юрисдикции.Если с вас будут требовать плату за согласование переуступки — это тоже незаконно все по тем же статьям закона о защите прав потребителей.Можно ли уступить право требования неустойки. Допустим, вы купили квартиру по договору долевого участия, дом просрочили, начала начисляться неустойка.

Сами вы заниматься судом не хотите, зато на рынке много юридических услуг по взысканию неустойки. В этом случае право требования неустойки можно уступить отдельно от права требования квартиры.

Даже если в вашем договоре такое не предусмотрено. И пусть юристы разбираются с застройщиком без вас.

При этом никакого согласия застройщика получать не нужно, так как требование денежное. И если застройщик решит признать недействительной уступку права требования неустойки и пойдет в суд, На мой взгляд, это самый важный этап. От того, насколько хорошо прописаны условия договора, зависит успех всей сделки.Сначала я думала, что сама смогу составить договор.

Рекомендуем прочесть:  Условия расторжения брака в рф

Начала изучать шаблоны в интернете. Когда стала заполнять один из них, поняла, что есть много нюансов.

Я не юрист, и почти по каждой строчке у меня были вопросы. Например, как учесть сделку с ипотекой, маткапитал и корректно прописать порядок получения денег. Стало очевидно, что следует обратиться к профессионалам.Шаблон договора переуступки, который я нашла в интернетеЯ нашла юриста и попросила его доработать текст договора.

За это я заплатила 3500 Р. Юриста мне посоветовали родители — они сотрудничали с ним по другому вопросу. Он доработал мой договор, и я согласовала его с покупателями.Шаблон договора переуступки, который сделал мне юристПоскольку мои покупатели были с ипотекой, договор пришлось согласовать еще и с банком.

Юристы банка смотрят сам договор и вписывают туда реквизиты и данные ипотечного договора. На этом этапе нужно быть особо внимательным: банк может изменить формулировки в договоре на более выгодные для него. Обычно это касается формулировок о возврате денег в случае, если договор признают недействительным.

Поэтому после того, как вам вернут договор из банка, следует показать его еще раз вашему юристу и основательно выверить текст и каждую цифру, чтобы в дальнейшем не возникло проблем. Менять договор во время сделки в банке и перепечатывать будет очень затруднительно.Дату сделки нам назначили, когда мы согласовали все договоры: покупатели и банк — договор ипотеки, а мы с банком — договор переуступки.В первую очередь мои покупатели подписали ипотечный договор с банком. Затем мы с покупателями подписали шесть экземпляров договора уступки права требования: один для меня, по одному для каждого из двух покупателей, один для Росреестра, один для фонда и один для конкурсного управляющего.

Документ скрепили при помощи степлера, и все участники расписались на каждой странице.Теперь нужно было зарегистрировать договор в Росреестре. Поскольку недвижимость находилась в Подмосковье, в Москве можно было зарегистрировать такой договор только в нескольких МФЦ, которые принимают документы независимо от места расположения объекта недвижимости. Таких МФЦ в Москве очень мало, и запись в них была заполнена еще на месяц вперед.

Мы не стали ждать очереди и записались по телефону в МФЦ в Химках сразу в день сделки.
Приезжать в МФЦ нужно всем участникам договора уступки права требования.Документы, которые мы подали для регистрации договора переуступки:

  • Заявление — сотрудник МФЦ сам его готовит, остается только подписать.
  • Документы о полной оплате недвижимости. У меня это были согласие застройщика и платежное поручение.
  • Оригинал договора ДДУ.
  • Квитанция об уплате пошлины 350 Р. Ее уплатили покупатели.
  • Оригиналы паспортов. С них сотрудник МФЦ сделал копии. Поскольку с момента заключения ДДУ у меня поменялась фамилия, я принесла свидетельство о браке.
  • Подписанный договор уступки права требования — все экземпляры, у нас их было шесть.
  • Согласие супруга правообладателя. У нас оно не требовалось, поскольку я заключила ДДУ до того, как вступила в брак.

на сайте госуслуг Рекомендую также позвонить Там уточнят, какие документы нужны для сделки, и ответят на все вопросы.

Вместе с этим пакетом документов наш покупатель сразу же подал заявление на регистрацию договора ипотеки.Срок регистрации — 9 рабочих дней. Статус подготовки документов удобно Чтобы узнать о доставке готовых документов в МФЦ из Росреестра, необходимо звонить в сам МФЦ. Получать готовые документы можно по отдельности с покупателем.

Получать готовые документы можно по отдельности с покупателем. Потребуются паспорт и опись, которую дали в МФЦ.По договору я должна была уведомить конкурсного управляющего и фонд о сделке, а также отправить им оригиналы документов. Для этого у меня на руках было три экземпляра зарегистрированного договора.

Сканы договора я отправила по электронной почте, а оригиналы — заказным письмом Почтой России с описью вложений и объявленной ценностью 1 рубль.Я выбрала такой способ отправки, чтобы обезопасить себя, если возникнут споры или придется что-то доказывать в суде. Во-первых, в описи видно, что именно я отправляю. Во-вторых, когда уведомление о вручении письма вернулось, я точно знала, что адресат действительно получил мои документы.

За отправку документов я заплатила 800 Р.В договоре мы указали, что расчеты с покупателем будем вести через аккредитив. Аккредитив — это специальный счет в банке, на который одна сторона вносит деньги перед сделкой, а вторая получает их только после регистрации договора в Росреестре.

Банк становится хранителем денег на время регистрации договора. Когда договор будет зарегистрирован, продавец предъявит в банк зарегистрированный договор переуступки и банк переведет деньги на его расчетный счет.

Это называется раскрыть аккредитив.Еще расчеты можно вести через банковскую ячейку — сейф, который банк сдает в аренду для передачи денег от одного лица к другому. Но мне не хотелось иметь дело с наличными, пересчитывать их и волноваться по поводу их подлинности, поэтому я попросила покупателя об аккредитивной форме расчетов.В декабре 2020 года в день сделки покупатель открыл на мое имя безотзывный покрытый аккредитив согласно условиям нашего договора, которые прописал мой юрист. Поясню, что это значит.Безотзывный аккредитив нельзя отозвать без уведомления того, на кого он открыт.

То есть если мой покупатель захотел бы аннулировать или изменить аккредитив, банк обязан был бы меня уведомить об этом.Открывая покрытый, или депонированный, аккредитив, покупатель сразу же перечисляет деньги на счет продавца.

Правда, получить их можно только тогда, когда договор зарегистрируют. Но это гарантирует, что деньги уже лежат в банке, просто они заморожены.От меня для открытия аккредитива ничего не требовалось: все условия по аккредитиву, реквизиты моего банка, а также счет, на который будут перечислены средства, были прописаны в договоре.На руки я получила только уведомление об открытии аккредитива, где было указано, что требуется для раскрытия. И вот тут возникла неожиданность.

По условиям договора переуступки, который проверял и также согласовывал банк, для раскрытия мне нужно было предоставить в банк в течение срока действия аккредитива только зарегистрированный в Росреестре договор.

Но при заключении сделки ипотечный менеджер моего покупателя сообщила, что также для раскрытия аккредитива потребуется выписка из ЕГРН. Поскольку между мной и банком никаких договорных отношений не было и я хотела поскорее получить деньги, я не стала спорить и приняла это условие как данность.

Позже я узнала, что эту выписку банк мог запросить сам.Выписку из ЕГРН я заказала в МФЦ в день получения оригиналов зарегистрированного договора. Для заказа выписки можно обратиться в любой МФЦ с паспортом и квитанцией об уплате госпошлины в 1500 Р.1500 Ря заплатила за выписку из ЕГРН Срок подготовки выписки — 7 рабочих дней. О готовности выписки можно узнать, если позвонить в МФЦ, через который вы подавали заявление на выписку, или посмотреть Для этого нужно указать регистрационный номер заявления.

Он есть в верхней части документа, который выдают при обращении в МФЦ.Выписка — это полный свод данных по земельному участку, на котором расположен объект строительства.

Вся многостраничная выписка состоит из таблиц: в каждой таблице приведена информация по всем договорам долевого участия, зарегистрированным на земельный участок, а также персональные данные участников долевого строительства, их фамилии, реквизиты договоров и регистрационные реквизиты, данные по способу обеспечения исполнения обязательств по договору. Меня очень удивило, что любой человек может получить эти данные.Я уточнила в банке, в какое отделение идти и какие документы нужны, чтобы раскрыть аккредитив.

Вот что мне потребовалось:

  • Заявление на раскрытие аккредитива.
  • Паспорт.
  • Оригинал договора переуступки.
  • Документы, указанные в договоре на ипотеку. У меня на руках было уведомление об открытии аккредитива, в нем было прописано, что еще надо предоставить выписку из ЕГРН.

Идти нужно было в ипотечный центр, то есть туда, где был открыт аккредитив.С пакетом документов я обратилась в банк для раскрытия аккредитива. Оказалось, что в этом талмуде на 300 страниц нужно было найти запись по своему ДДУ — это как искать иголку в стоге сена. Нужная запись не была отмечена, поэтому ее пришлось искать вручную, у меня это заняло минут 10—15.Потом я поняла, что искать запись надо по дате регистрации договора долевого участия — в моей распечатке записи были отсортированы по дате регистрации.

В любом случае надо попытаться найти какую-то закономерность. Но самый верный вариант — попросить найти и отметить запись сразу в МФЦ.В договоре переуступки я указала свой счет в другом банке.

Поэтому мне нужно было оплатить стоимость перевода денежных средств на мой расчетный счет — 1500 Р наличными.

На руках осталась опись документов по аккредитиву и платежка.На следующий день средства уже поступили на указанный в договоре переуступки счет.Я покупала квартиру за 2,24 млн рублей в 2016, а продала за 2,5 миллиона в 2020 году и не выждала минимальный положенный срок в 5 лет. Поэтому я должна заплатить налог с прибыли — 34 тысячи. Для этого нужно подать налоговую декларацию.

Доход я получила в 2020, значит, декларацию я подам только в 2021 году. Полная инструкция о том, как это сделать, есть 9300 Ря потратила при продаже квартиры по переуступке В Тинькофф-журнале тоже есть статьи о том, кто и какой срок должен ждать и как можно сэкономить на налогах при продаже квартиры:Услуги юриста3500 РРазмещение объявлений2000 РПошлина за выписку ЕГРН1500 РКомиссия за перевод средств по аккредитиву1500 РПочтовая отправка оригиналов договора800 РУслуги юриста3500 РРазмещение объявлений2000 РПошлина за выписку ЕГРН1500 РКомиссия за перевод средств по аккредитиву1500 РПочтовая отправка оригиналов договора800 Р

  • Договор переуступки лучше составлять с юристом. Он поможет правильно выбрать форму расчетов и оговорить все нюансы по расчетам в договоре.
  • Если покупатели с ипотекой — проверяйте договор после того, как банк внесет в него правки. Банки могут менять формулировки не в вашу пользу.
  • Вы можете в любой момент переуступить свои права на квартиру по ДДУ другому лицу. Условия продажи должны быть прописаны в вашем ДДУ.
  • Чтобы установить цену квартиры, понаблюдайте, за сколько продаются аналогичные квартиры и сколько висят эти объявления. Если хотите продать квартиру побыстрее, будьте готовы снижать цену.
  • Когда зарегистрируете договор в Росреестре, не забудьте уведомить об этом застройщика.
  • Если квартира была в собственности меньше положенного срока, придется заплатить налоги.
  • Найти покупателя можно и самостоятельно. Для этого нужно составить объявление и разместить его на досках объявлений. Все данные о квартире можно взять из ДДУ.

Я потратила всего 9300 Р против 40 000 Р, которые просили юристы за поиск клиентов и сопровождение сделки.

Всего продажа квартиры заняла два месяца с того момента, как нашелся покупатель, и до момента, как я получила деньги.

Мария Романова09.06, 07:09А с какими нюансами при продаже квартиры по уступке права требования столкнулись вы? Поделитесь своим опытом:УЧЕБНИКЧитайте или слушайте быстрые уроки, проходите тесты и сдайте экзамен в мобильном приложении «Учебник»06.03.17138K1003.04.1987K1503.07.1993K706.0547K430.0713K1626.12.1911K21.094K9Екатерина Мирошкина, экономист16.04.1827K1Анастасия Корнилова, юрист22.01.19116K3Елена Глубко, продала квартиру03.08.1737K1Анастасия Корнилова, юрист26.06.1864K2Анастасия Корнилова, юрист13.12.1887KЛучшее за неделю18.0957K1417.0946K1918.0937K921.0926K1518.0922K3217.0920K121.0919K6Шорты18.0918K12Анастасия Корнилова, юрист22.0918K14Шорты17.0917K823.0914K622.0914K2322.0913K40Екатерина Мирошкина, экономист17.0913K1017.0913K718.0912K820.0912K88Дискуссия21.0912K4Шорты21.0911K35Дискуссия18.099K11Алиса Маркина, юрист21.099K9Екатерина Мирошкина, экономист22.099K517.099K3218.098K1318.097K1722.097K221.096K2422.096K35Дискуссия22.096K521.096K16

Море полезных статей о финансахВ вашей почте дважды в неделю.

Рассказываем только о том, что касается вас и ваших денегПодписаться·

Как купить квартиру по переуступке прав в новостройке?

Главная › Купля-продажа квартиры

Автор (юрист): Елена Плохута 04.08.2020 1097

Покупка квартиры в строящемся доме по переуступке прав – это процедура, в ходе которой дольщик передает право требования недвижимости другому лицу. Оформить обычный договор купли-продажи не получится, так как недвижимости еще фактически нет, она не сдана в эксплуатацию. Рассмотрим, что из себя представляет договор переуступки права требования, когда возможно его оформление, особенности сделки в отдельных случаях, потенциальные риски для покупателя, все нюансы и пошаговую инструкцию.

Что такое договор переуступки права требования?Содержание Договор переуступки – это документ, согласно которому дольщик передает право требования еще не существующей квартиры другому лицу по ДДУ. Особенности сделки регламентируются гл. 3 ГК РФ. Фактический продавец выступает по договору цедентом, а покупатель – цессионарием.

Простыми словами: если человек оформил ДДУ с застройщиком, вносил некоторое время взносы, но потом понял, что квартира ему не нужна, он может продать право ее требования со строительной компании другому человеку. Стандартная купля-продажа возможна только после ввода в эксплуатацию. Договор переуступки (цессии) же заключается до этого момента.

Когда возможна переуступка права требования квартиры? Чаще всего договор цессии заключается по нескольким причинам:

  1. Физическими лицами, купившими квадратные метры по минимальной стоимости, и решившие их продать после очередного повышения цен застройщиком.
  2. Инвесторами, решившими заработать. На стадии котлована квартиры по ДДУ стоят минимальных денег.

    На каждом этапе строительства застройщик по плану повышает цены.

  3. Дольщиками, заключившими ДДУ, но через некоторое время понявшими, что им нужно другое жилье.
  4. Подрядчиками, с которыми застройщик расплатился еще не существующими квартирами.

    В дальнейшем их нужно продать, и сделать это можно по договору цессии.

Пример: Женщина заключила ДДУ со строительной компанией. По договору она должна получить после завершения строительства и полной уплаты взносов однокомнатную квартиру площадью 40 кв.м.

Через некоторое время у нее родилось двое детей, и она поняла, что в однушке семье будет тесно. Строительство еще не завершено, но она решила продать право требования недвижимости после сдачи объекта в эксплуатацию другому человеку.

Изначальная цена квартиры была равна 3 000 000 руб., на момент продажи – 5 000 000 руб.

Вся сумма по ДДУ дольщицей выплачена полностью. Прибыль после переуступки права требования составит 2 000 000 руб.

Переуступка права требования в отдельных случаях Иногда переуступка права требования невозможна или затруднительна. Например, если квартира приобреталась в ипотеку, использовался материнский капитал, или когда собственником является несовершеннолетний ребенок.

Важно! Особенности переуступки права должны быть указаны в договоре долевого участия в строительстве. Некоторые застройщики требуют, чтобы дольщики перед продажей получали их согласие, так как фактически один дольщик заменяется другим. Если такого пункта нет, достаточно уведомить о своих намерениях.

Ипотечная квартира Банки редко одобряют ипотеку на квартиры по ДДУ, а если и выдают, то только при покупке недвижимости в содружественных компаниях.

Для оформления договора цессии в дальнейшем нужно погасить ипотечную задолженность полностью. Банк снимет обременение, и только после этого можно зарегистрировать договор.

Второй вариант – замена заемщика.

Кредиторы неохотно на это идут. Им важно, чтобы другой заемщик соответствовал всем требованиям по кредитной истории и уровню дохода. Если банк одобряет замену, ипотечный договор составляется с новым заемщиком, ДДУ переоформляется на него же.

Если использовался маткапитал Продать еще не построенную квартиру, на покупку которой использовался маткапитал, невозможно в силу ч. 4 ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 №256-ФЗ.

По закону владелец сертификата обязан выделить доли всем членам семьи в течение полугода после сдачи жилья в эксплуатацию.

Но, если квартира еще не построена, выделение долей невозможна, как и продажа без этого.

Обратите внимание! Многие продавцы «забывают» про обязательство выделения долей супругам и детям.

После продажи недвижимости, приобретенной с маткапиталом без выделения долей есть шанс, что сделку оспорят органы опеки, супруг или дети по достижении совершеннолетия. Если в ДДУ указан несовершеннолетний Если в ДДУ фигурирует несовершеннолетний ребенок, переуступка права требования или продажа недвижимости возможна только с разрешения органа опеки. Его должны получить родители, предварительно найдя другое жилье на замену, которое будет соответствовать всем требованиям.

Покупка квартиры по переуступке прав: плюсы и минусы Можно выделить несколько достоинств и недостатков приобретения недвижимости по договору цессии для покупателя: Плюсы Минусы Если продавцу срочно нужны деньги, на покупке квартиры можно сэкономить до 20% от реальной стоимости Строительство может быть заморожено, застройщик – обанкротиться. Нередко компании не соблюдают сроки сдачи объектов в эксплуатацию Есть шанс заработать, если оформить договор цессии, а потом продать уже готовое жилье по договору купли-продажи. В зависимости от ситуации на рынке прибыль составит до 30% от потраченных денег на приобретение Есть вероятность, что у цедента имеются долги перед застройщиком Есть шанс нарваться на мошенничество – двойную продажу, когда договоры цессии заключаются одновременно с несколькими гражданами Преимущества есть и для продавца.

Он может заработать на разнице между вложенными в покупку деньгами и суммы последующей продажи права требования. Но есть и недостатки. Во-первых, придется договариваться с застройщиком, что усложняет процедуру. Во-вторых, обязательно уплачивается НДФЛ 13% (ст.

208 НК РФ). Риски для покупателя Отдельно выделим риски, с которыми может столкнуться покупатель:

  • Оформление договора цессии по поддельным документам цедентом. Встречается и такое. Цессионарий может остаться и без квартиры, и без денег, если внесет полную стоимость до регистрации сделки в Росреестре.
  • Затягивание сроков строительства, полная заморозка стройки. Если у застройщика плохое финансовое положение, он обычно расплачивается с контрагентами квартирами. В дальнейшем такая недвижимость продается юридическими лицами по договору цессии, и не факт, что цессионарий получит ее в установленные сроки.
  • Покупка квартиры с долгами. Цедент может до конца не расплатиться со строительной компанией по ДДУ, и тогда долговые обязательства придется нести новому дольщику – цессионарию.
  • Оспаривание сделки. Например, если недвижимость приобретена в браке, и цедент не получил нотариальное согласие супруга.

Признать договор цессии может суд и по другой причине. Например, если цедент будет признан банкротом.

В таком случае отменяются все сделки за прошедшие три года. Как купить квартиру по переуступке права требования?

Пошаговая инструкция Для начала продавцу нужно получить разрешение на переуступку от застройщика, если оно требуется. После этого собирается полный пакет документов для сделки.

Процедура состоит из нескольких этапов:

  • Регистрация договора в Росреестре. Регистратор внесет изменения в течение 10 дней, после чего покупателю выдадут справку об изменениях в ДДУ.
  • Заключение договора цессии между цедентом и цессионарием. Он оформляется в трех экземплярах. По одному достается сторонам сделки, третий передается регистратору.

В завершение нужно дождаться, когда застройщик введет дом в эксплуатацию. Ему присвоят адрес, оформят кадастровые паспорта на каждую квартиру. По итогу дольщику выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию, составят акт приема-передачи.

После этого следует обратиться в Росреестр для регистрации права собственности. Содержание и образец договора

Образец договора Скачать образец договора уступки права по договору долевого участия в строительстве Унифицированной формы договора нет, но для регистрации изменений он должен содержать полные сведения о сделке:

  • Отсылка на полученное разрешение от застройщика, его реквизиты.
  • Сведения о недвижимости, технические характеристики.
  • Дата, место оформления.
  • Ф.И.О., даты рождения, паспортные данные участников сделки.
  • Способ расчета: наличными, банковским переводом, через ячейку, аккредитив.
  • Права, обязанности и ответственность сторон.
  • Порядок расчета: до, во время или после регистрации. Чаще всего до регистрации вносится небольшой задаток, остальная сумма – после.
  • Подписи участников сделки.
  • Ответственность застройщика по ДДУ перед дольщиком, чтобы покупатель при необходимости смог потребовать неустойку за несоблюдение сроков строительства.
  • Реквизиты ДДУ.
  • Документы, которые продавец должен передать покупателю.
  • Стоимость переуступки (цена для оплаты покупателем продавцу).

Документы Для заключения договора цессии продавец должен представить:

  1. Разрешение застройщика на переуступку (если требуется).
  2. Оригинал ДДУ.
  3. Нотариальное согласие супруга цедента на сделку.
  4. Паспорта сторон.
  5. Справку о погашении долга перед застройщиком, или об остатке задолженности.

Если у продавца есть дети, не лишней будет справка о неиспользовании маткапитала на покупку по ДДУ.

Ее или справку об остатке средств по капиталу можно заказать в ПФР. Когда договор уже оформлен, его нужно представить в Росреестр вместе с представленными выше документами и квитанцией об уплате госпошлины. Обратите внимание! Если подавать документы в МФЦ, пошлину можно заплатить на месте с банковской карты.

Расходы Размер госпошлины за внесение изменений в Росреестре составляет 350 руб., она платится покупателям.

Если стороны для оформления договора обращаются к юристу, оплата его услуг определяется по договоренности.

Ответы юриста на частые вопросы Как проверить застройщика перед оформлением договора цессии? Чтобы минимизировать риски, покупатель может проверить строительную компанию на предмет банкротства через сервис Единого федерального реестра сведений о банкротстве.

Если компания банкротится, если вероятность, что строительство так и не будет завершено. Можно сверить проектную декларацию с реальным положением дел.

Если нет сомнений, что застройщик успевает сдать объект вовремя и строительство идет полным ходом, компании можно доверять.

Еще один вариант проверки – банк данных исполнительных производств ФССП. Если застройщик числится в должниках, это должно насторожить.

Рекомендуется почитать и отзывы о компании.

Если отрицательных слишком много, это повод насторожиться и тщательно подумать, стоит ли оформлять договор. Зарегистрирует ли Росреестр договор цессии, если разрешение от застройщика не было получено?

С большой долей вероятности сделку не зарегистрируют. Но даже если регистрация не произойдет, сам застройщик не переоформит ДДУ на нового дольщика, поэтому нарушать положение о получении разрешения смысла нет.

Какие объекты можно продать по переуступке? Возможна продажа квартир по ДДУ или паев в ЖСК. Если недвижимость уже готова, оформляется обычный ДКП.

Можно ли продать квартиру по переуступке с переводом долга на цессионария? Да, можно, но с согласия застройщика. Купил квартиру по договору переуступки.

Дом еще не построен, хотя застройщик обязан был сдать его еще два месяца назад.

Какую можно взыскать неустойку за нарушение сроков? Размер неустойки равен 1/150 ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки, она рассчитывается от общей стоимости по ДДУ. Взыскать ее можно через суд, или направив досудебную претензию компании.

Заключение эксперта

  • Переуступка в плане оформления сложнее, чем обычная купля-продажа.
  • Если тщательно проверить продавца (цедента) и застройщика, для покупателя (цессионария) риски будут сведены к минимуму.
  • Покупка по переуступке позволяет сэкономить 10-20% от итоговой стоимости недвижимости, т.к. после сдачи объекта в эксплуатацию цены возрастают.
  • По договору переуступки покупается право требования квартиры после сдачи дома в эксплуатацию. Все права цедента переходят к цессионарию.
  • Если в ДДУ указано получение согласия застройщика для переуступки, его нужно оформить, иначе Росреестр не зарегистрирует сделку.

Не нашли ответа на свой вопрос? Задать вопрос юристу Елена Плохута 4 августа 2020 в 08:55А вы приобретали квартиру по переуступке? Делитесь опытом и задавайте вопросы Нажмите, чтобы отменить ответ.

Ваш ответ Ваше имя Ваш e-mail Комментировать Соцправ.ру © 2018-2020 Socprav.ru — правовой помощник. Все права защищены 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок по России Материал на сайте SOCPRAV.RU предоставлен исключительно в ознакомительных целях. Прежде чем принимать решение, обязательно проконсультируйтесь с юристом.

Основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме

​Вопрос о покупке жилья рано или поздно возникает в каждой семье. Приобретение недвижимого имущества – процесс долгий, сложный, трудоемкий и требующий немалых материальных ресурсов.

Халатный подход к проверке покупаемой квартиры и неправильное оформление сделки по купле-продаже жилья может лишить денежных средств и квадратных метров.

И чаще всего это касается покупки квартир в новостройках, на которые еще не получено свидетельство о собственности.

Рисков, связанных с ней, достаточно много, и поэтому к процессу приобретения жилья в новостройке следует отнестись более чем внимательно.

Сегодня мы разберем основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме.

Договор, заключаемый при приобретении жилья в новостройке, может быть нескольких видов, и это зависит от стадии строительства, на которой он находится в конкретный момент.

  • Договор переуступки прав (требований). Этот договор, как и первый, может быть заключен в период от начала строительства до ввода дома в эксплуатацию, но заключается он уже не с застройщиком, а с физическим/юридическим лицом, которое уже приобрело данный объект недвижимости у строительной фирмы по договору долевого участия. Или с лицом, которое купило квартиру также по переуступке прав у того, кто заключал ДДУ. Таким образом, цепочка подобных договоров может быть практически бесконечной. В тот момент, когда дом считается сданным, т.е. принятым госкомиссией и введен в эксплуатацию, регистрацию договоров переуступки больше не проводят.
  • Договор купли-продажи. Это обычный договор, который заключается, когда квартира в новостройке уже имеет владельца со свидетельством о собственности.
  • Договор предварительной купли-продажи. Этот вид может быть заключен в период, когда дом сдан, но документы о собственности на квартиру еще не получены. Этот временной период, когда дом уже полностью готов и непосредственно собственник квартиры (по договору ДУ или переуступки) оформляет свидетельство о собственности на недвижимость. Такое оформление в новостройках может тянуться достаточно долго – до 1 года, и иногда возникают ситуации, когда вступления в права собственности решаются по суду.
  • Договор долевого участия. Он заключается на любой стадии строительства дома, вплоть до сдачи объекта в непосредственную эксплуатацию, то есть до принятия его госкомиссией. Заключается непосредственно с застройщиком.

Как понятно из вышеуказанного, договор переуступки заключается с физическим/юридическим лицом, на приобретение у него квартиры в доме, который находится на этапе строительства. Покупка по этому документу может быть оформлена, пока дом не введен в эксплуатацию.

Практика заключения таких договоров перед самой сдачей дома распространена потому, что такие объекты приобретаются инвесторами на стадии рытья котлована, по более низкой цене, но регистрировать квартиру в собственность для них не имеет смысла. Они стараются реализовать ее до этого момента.

К тому же, никому не хочется сталкиваться с тем временным промежутком, возможно длительным, когда происходит оформление жилья в собственность.

В этот период продать объект невозможно, и получается такое непонятное состояние. Какова суть договора переуступки прав (или цессии)? Он заключается на основе первоначального договора с застройщиком – договором «дольщика».

То есть существует первый покупатель квартиры, который, скорее всего, приобрел ее в самом начале строительства непосредственно у застройщика. И между ними был заключен ДДУ, который в обязательном порядке регистрируется в Росреестре.

На основании него и заключаются дальнейшие договора цессии, а фактически просто происходит перемена покупателя в договоре ДДУ. Таких перемен может быть много. Поэтому при оформлении сделки нужно проверять наличие и точность первоначальных документов, которые передаются стороне, приобретающей квартиру по договору переуступки:

  • Согласие застройщика на переуступку. В принципе, законодательно этого можно и не делать, но такой пункт предусмотрен практически во всех договорах долевого участи – извещать застройщика о переходе прав. Поэтому лучше всего получить его разрешение на эту сделку. К тому же, договор переуступки означает не только приобретение прав требований на квартиру, но и получение определенных обязанностей. В случае если за продавцом перед застройщиком существуют долги, то они либо погашаются до заключения договора переуступки, либо переходят новому покупателю. Только в этом случае застройщик даст согласие. Переход долга по объекту недвижимости может оформляться отдельным договором, подписываемым вместе с переуступкой, а может быть включен как пункт в сам договор цессии.
  • Акт приема-передачи всех вышеуказанных документов, подписываемый обеими сторонами договора переуступки.
  • Все договора переуступки, имевшие место после заключения ДДУ. Это необходимо для того, чтобы можно было проследить всю цепочку покупателей объекта.
  • Договор долевого участия. Этот первоначальный договор с застройщиком в оригинальном варианте находится у последнего покупателя квартиры, в любом случае. Он должен быть зарегистрирован в Росреестре, иначе недействителен.
  • Согласие супруга/супруги со стороны продавца на осуществление данной сделки. Ведь квартира, приобретенная по ДДУ, также является совместно нажитой собственностью. А если собственность совместная, то и продавцов в договоре переуступки должно быть несколько.
  • Квитанции об оплате объекта недвижимости. Все подлинные чеки и платежные поручения, в зависимости от того, как происходила оплата, также передаются покупающей стороне. Что касается оплаты объекта недвижимости, то она может быть произведена как в полном объеме, так и нет, по договоренности с застройщиком, например, о рассрочке. Если задолженность по квартире существует, то она переходит новому покупателю. Но важно другое – у продавца может существовать и просроченная задолженность. Здесь следует проконсультироваться непосредственно у застройщика о возможных долгах продавца, поскольку просроченная задолженность является большим препятствием в успешном приобретении квартиры, так как строительная компания может в некоторых случаях отсудить ее за просроченные долги.

Наличие всех этих документов обязательно, что обезопасит покупателя от признания сделки недействительной.

Договор переуступки прав (цессии) обязательно должен пройти регистрацию в уполномоченных органах! В ином случае доказать его действительность будет проблематично.

При решении о покупке квартиры по переуступке прав/требований необходимо внимательно изучить данные первоначального договора: объект недвижимости должен иметь точные характеристики, поэтажный план с его расположением и т.д. Также в договоре необходимо указывать реальную цену квартиры. Кода дом уже сдан, также могут возникнуть проблемы.

Причем не важно, какой заключен договор – долевого участия или переуступки. Получить свидетельство о собственности иногда не так просто.

Вроде бы дом уже полностью готов, принят госкомиссией, но его окончательное оформление в собственность не происходит. Это зависит от того, что оформление новостройки проходит множество этапов, в которых участвуют не только застройщик и «дольщики», но и поставщики, инвесторы, которые вложили свои денежные средства.

Между участниками не редко возникают споры по поводу взаиморасчетов, задолженностей и т.п., которые решаются в судебном порядке. Пока эти споры не будут урегулированы, оформление собственности не происходит.

Большие риски могут быть связаны с таким понятием, как двойные продажи, как умышленные, так и случайные.

Это означает, что одна квартира может быть продана нескольким лицам.

Происходит это от того, что заключаются не только договора долевого строительства, но и различные виды инвестиционных договоров, переуступки и предварительные продажи. Поэтому, заключая переуступку на квартиру или предварительный договор покупки, необходимо, чтобы он основывался только на зарегистрированных в госорганах ДДУ, потому что только по ним ведется учет в Росреестре.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+