Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Другое - Как влияет на оценк имущества год постройки

Как влияет на оценк имущества год постройки

Как влияет на оценк имущества год постройки

ОЦЕНКА недвижимости. Самые полные рекомендации.

16 июня 2018Оценка недвижимости – это комплекс мероприятий, предназначенных для определения актуальной рыночной стоимости объектов недвижимого имущества. К оценке недвижимости прибегают во множестве ситуаций, начиная от спорных процессов по разделу имущества и заканчивая анализом эффективности инвестиций в ту или иную отрасль производства.Понятие недвижимого имущества достаточно зыбко и базируется на принципиальной возможности перемещать в пространстве рассматриваемый объект.

Недвижимыми считаются объекты, которые представляют собой участки земли или неотъемлемы от таковых. Хотя, зачастую при определении недвижимости руководствуются и иными соображениями. В каждой конкретной стране мира положение границы между движимым и недвижимым имуществом зависит от воли законодательных органов.

На территории Российской Федерации перечень объектов, которые относятся к недвижимости, закреплен Гражданским кодексом. Статья 130 данного нормативного документа гласит, что недвижимостью считаются следующие объекты собственности:Участки земли.Части недр.Водные объекты.Объекты, неразделимо связанные с землей, перемещение которых невозможно без утраты существенной части их функциональности и стоимости, а именно: многолетние насаждения (сады, парки и пр.), леса, здания и сооружения.Морские суда.Суда внутренней акватории.Воздушные суда.Космические объекты.Парадоксально, но недвижимостью, в том числе, считаются объекты, способные развивать наиболее высокие скорости из всех предметов, созданных руками и интеллектом человека.
Статья 130 данного нормативного документа гласит, что недвижимостью считаются следующие объекты собственности:Участки земли.Части недр.Водные объекты.Объекты, неразделимо связанные с землей, перемещение которых невозможно без утраты существенной части их функциональности и стоимости, а именно: многолетние насаждения (сады, парки и пр.), леса, здания и сооружения.Морские суда.Суда внутренней акватории.Воздушные суда.Космические объекты.Парадоксально, но недвижимостью, в том числе, считаются объекты, способные развивать наиболее высокие скорости из всех предметов, созданных руками и интеллектом человека.

К недвижимости относятся только те из воздушных или водных судов, которые подлежат обязательной регистрации. Это связано с тем, что у зарегистрированных объектов подобного типа всегда есть определенное место приписки, в связи с чем они могут быть привязаны к конкретному земельному владению.Оценка недвижимости – довольно сложный вид экспертной деятельности, так как требует анализа множества факторов, как экономической, так и инженерной природы. При оценке объектов во многих случаях также учитываются искусствоведческие и культурологические факторы.

Оцениваемые объекты весьма разнообразны, что является причиной существования множества подходов к оценке их стоимости, а также методик осуществления данных исследований.КОГДА НЕОБХОДИМА ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИОценка недвижимости может понадобиться в самых разнообразных жизненных ситуациях, так или иначе связанных с объектом недвижимости и правами собственности на этот саамы объект. Чаще всего к оценке недвижимости прибегают в следующих ситуациях:Перед оформлением сделки по купле или продаже недвижимости. Причем инициатором экспертизы может быть как покупатель, так и продавец оцениваемого объекта.Для оценки привлекательности предприятия перед привлечением новых акционеров или при дополнительной эмиссии ценных бумаг.В случае необходимости перераспределения долей собственности.В процессе страхования недвижимого имущества.При формировании налоговой отчетности.Перед обращением в банк для оформления кредита.В случае необходимости независимой оценки кадастровой стоимости объекта недвижимости.При исполнении судебных решений.При ликвидации объектов недвижимого имущества.В процессе решения гражданских споров в отношении имущественных прав.НАИБОЛЕЕ ПОПУЛЯРНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИОпределение стоимости эксплуатации зданий и сооружений.Оценка недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, выполняемая для изменения налогооблагаемой базы.Оценка стоимости улучшений, произведенных арендатором.Сравнительная оценка недвижимости.Независимая оценка кадастровой стоимости объекта.Анализ показателя НЭИ при оценке недвижимости.Оценка недвижимости с точки зрения доходности.Оценка недвижимости с точки зрения затрат.Оценка эффективности коммерческих проектов в области недвижимости.Исследование технического состояния оцениваемых зданий и сооружений.Оценка стоимости ущерба, нанесенного внешним воздействием.ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЭКСПЛУАТАЦИИ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙРасчет подобной стоимости определяется с учетом площади здания и его предназначения.

Для бизнес-центров также используется показатель класса – здания класса «А», «В» и так далее, которые устанавливаются согласно общепринятой классификации. Однако, сложность в определении стоимости эксплуатации зданий и сооружений заключается в том, что она может меняться в зависимости от сезона, особенностей инженерных систем, износа здания и так далее.

Для определения наиболее эффективной стоимости эксплуатации, которая может быть неоправданно высокой вследствие непродуманной системы управления, применяют подобный вид оценки имущества.ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ, ПРИНАДЛЕЖАЩЕЙ ПРОМЫШЛЕННЫМ ПРЕДПРИЯТИЯМ, ВЫПОЛНЯЕМАЯ ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ НАЛОГООБЛАГАЕМОЙ БАЗЫБольшинство видов оценки недвижимости базируются на определении рыночной цены исследуемого объекта.

Тем не менее, существует ряд случаев, когда стоимость определяется на основании ряда нерыночных показателей. Недвижимость промышленных предприятий является специализированным видом собственности, полезность которой ограничена спецификой предприятия, то есть конкретным видом использования. Такая собственность крайне редко продается в условиях открытого рынка.

Следовательно, данные объекты недвижимости практически не имеют открытого рынка купли-продажи. Исходя из этого, применение оценки стоимости исходя из рыночной цены для целей налогообложения не приемлемо.

Для оценки недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, используют метод определения стоимости, учитывающий остаточную стоимость возмещения. В результате применения данной технологии расчета извлекается стоимость нерыночного типа, которую можно использовать для целей налогообложения, а также для разнообразных бухгалтерских расчетов.ОЦЕНКА СТОИМОСТИ УЛУЧШЕНИЙ, ПРОИЗВЕДЕННЫХ АРЕНДАТОРОМАренда производственных площадей является одним из наиболее популярных способов получения предпринимателем пространства для осуществления хозяйственной деятельности.

В большинстве случаев помещения приходится переоборудовать под требующиеся нужды или просто выполнить необходимый ремонт. Часто случается так, что срок использования выполненных арендатором улучшений значительно превышает период аренды. Соответственно, при расторжении договора возникает вопрос о возмещении арендатору части вложений в арендованное помещение.

Независимая оценка недвижимости, определяющая стоимость улучшений, произведенных арендатором, может осуществляться по инициативе собственника здания, арендатора помещения, а также по постановлению суда.

При оценке стоимости улучшений специалист учитывает множество факторов, в которые входит:Непосредственная стоимость произведенных работ по улучшению объекта аренды (включая стоимость материалов).Документы, подтверждающие согласие собственника объекта аренды на произведение данных улучшений.Износ здания за время, прошедшее с момента завершения ремонтных или отделочных работ.Анализ эффективности инвестиций арендатора.Оценка стоимости улучшений может быть определена как на момент производства оценки, так и на момент окончания срока аренды (в том случае, если оценка производится заблаговременно или, наоборот, позже окончания срока аренды).АНАЛИЗ ПОКАЗАТЕЛЯ НЭИ ПРИ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИСокращение НЭИ представляет собой побуквенную транслитерированную кальку с английского. Аббревиатура НЭИ расшифровывается как «наиболее эффективное использование».

Данный вид оценки недвижимости исследует возможные пути улучшения исследуемого объекта и подбора для него варианта эксплуатации, при котором прибыль будет наибольшей.

Анализ НЭИ представляет собой весьма популярный вид оценки недвижимости, особенно в крупных городах, земля в черте которых стоит дорого, и здания могли бы эксплуатироваться с большей отдачей.

Особенно это важно для объектов муниципальной собственности.

Наиболее эффективное использование на сегодняшний день подразумевает собой оправданное, финансово осуществимое, юридически легальное использование объекта недвижимости.

Причем, при таком использовании стоимость объекта на рынке будет максимально высокой.ОЦЕНКА СТОИМОСТИ УЩЕРБА, НАНЕСЕННОГО ВНЕШНИМ ВОЗДЕЙСТВИЕМК внешним воздействиям можно отнести как природные, так и техногенные воздействия, а также воздействие, нанесенное по вине человека. К таким событиям относятся пожары, наводнения, залив водой в случае протечек, появление трещин, порча отделки помещения и так далее.

К таким событиям относятся пожары, наводнения, залив водой в случае протечек, появление трещин, порча отделки помещения и так далее.

Все эти происшествия снижают рыночную стоимость объекта, поэтому величину ущерба можно оценить, обратившись к специалисту по оценке недвижимости. Существует несколько методов для оценки ущерба, нанесенного объекту недвижимости внешним воздействием.

Выбор конкретной методики лежит в сфере компетенции специалиста по оценке и в каждой конкретной ситуации оценщик использует наиболее эффективную и подходящую технологию.

Опыт специалиста играет при этом большую роль, так как выбор правильной методики позволяет определить наиболее достоверную стоимость ущерба. Сэтому виду оценки недвижимости прибегают довольно часто, особенно в процессе судебных разбирательств по поводу возмещения убытков.ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИНа первом этапе необходимо позвонить в экспертный центр и договориться о встрече, на которой специалист по оценке предварительно ознакомится с документацией, определит стоимость и продолжительность исследования.

Далее, после подписания договора и предоставления всех необходимых документов, специалист приступает непосредственно к процедуре выполнения оценочных работ.Продолжительность производства оценки недвижимости зависит от размеров и сложности объекта, от поставленных перед специалистом целей и задач, а также от методики исследования.Для проведения оценки недвижимости необходимо предоставить следующие документы:Справки и выписки из БТИ.Документы, подтверждающие право собственности.Документация, содержащая информацию о физических границах объекта недвижимости, например, карты или геодезические планы, на которых четко обозначены пределы участка земли.Документы, содержащие информацию о зданиях и сооружениях.Бумаги, содержащие данные о наличествующих обременениях (долговых обязательствах и налоговых сборах, залоговая или арендная документация).ПРАВОВАЯ БАЗА ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИОценочная деятельность в России регулируется Федеральным законом № 135-ФЗ от 16 июля 1998 года. Последние изменения к данному закону были приняты в июле 2007 года. Закон устанавливает основные объекты отношений, возникающих относительно имущественных прав и процесса оценки стоимости.

Специалисты по оценке недвижимости обязаны четко следовать стандартам, утвержденным данным нормативным актом.ВОПРОСЫ, НА КОТОРЫЕ ОТВЕЧАЕТ СПЕЦИАЛИСТ ПО ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИКакова рыночная стоимость исследуемого объекта недвижимости (квартиры, земельного участка, гаража)?Каков показатель НЭИ для данного объекта недвижимости?Какова кадастровая стоимость исследуемого объекта?Каково техническое состояние исследуемого здания или сооружения?Какова оценка данного объекта с точки зрения доходности?Как можно оценить данное владение с точки зрения затратного аспекта?Какова стоимость улучшений, произведенных арендатором на момент оценки?Какова стоимость улучшений, произведенных арендатором на момент завершения договора аренды?Какова стоимость исследуемого объекта недвижимости, учитываемая при налогообложении?Оценка недвижимого имуществаНезависимая оценка недвижимого имущества включает в себя определение рыночной стоимости недвижимости или отдельных прав в отношении недвижимого имущества. Результатом выполнения услуг по оценке является изготовление отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки, выполненного в соответствии с действующим законодательством в области оценочной деятельности Российской Федерации.Объектами оценки при оценке недвижимости являются:Комната в общежитии или в коммунальной квартире;Квартира;Индивидуальный жилой дом;Встроенное нежилое помещение;Отдельно стоящее здание;Земельный участок;Нежилая недвижимость коммерческого назначения (торговая, административная, производственно-складская, объекты многопрофильного использования);Объекты незавершенные строительством;Сооружения (объекты инженерной и транспортной инфраструктуры, специализированные объекты);Рыночная величина арендной платы объекта недвижимости;Рыночная стоимость права на заключение договора аренды объекта недвижимости.Наиболее распространенные причины проведения независимой оценки недвижимого имущества:Обеспечение кредитных обязательств;Страхование недвижимости;Разрешение имущественных споров;Вступление в наследственные права;Приватизация государственного (муниципального) имущества;Привлечение дополнительных инвестиций;Переоценка основных средств предприятий;Постановка на бухгалтерский учет.В соответствии с п. 26 Федерального стандарта оценки №1 (ФСО № 1) отчет об оценке действителен в течение 6 месяцев с даты составления отчета, поэтому он должен содержать дату составления и порядковый номер.

В отчете указываются две даты: дата оценки и дата составления отчета об оценке.Подходы применяемыедля оценки стоимости недвижимости Применение подходов и методов к оценке и расчет стоимости объекта недвижимости проводится на основе собранной информации об объекте и ценообразующих факторах, влияющих на стоимость объекта.Затратный подход основан на предпосылке, что информированный покупатель никогда не заплатит за объект цену большую, чем цена воссоздания (стоимость воспроизводства) собственности, которая имела бы полезность, одинаковую с рассматриваемой собственностью. При оценке объекта недвижимости на основе данного подхода определяется стоимость земли и действительная цена построек, сооружений и зданий.Доходный подход – является совокупностью методов для оценки стоимости недвижимости, основанных на определении суммы доходов, которые принесёт объект.Оценка недвижимости по ее доходности проводиться, ориентируясь на ожидания покупателя-инвестора, который ориентируется на будущие блага от использования, а также их настоящее значение, выраженное в некой денежной сумме. Ещё одним положением оценки по доходности будет принцип замещения, по которому потенциальный инвестор за недвижимость не будет платить больше, нежели на инвестирование другого проекта, способного приносить аналогичную выгоду.Сравнительный подход – это совокупность разнообразных методов для оценки объектов недвижимости которые основаны на принципах сравнения оцениваемого объекта с аналогичными, о ценах в сделках с которыми имеется информация.Применение данного способа основано том факте, что рыночная стоимость недвижимости всегда непосредственно связана с ценами продажи аналогичных объектов.

Поэтому с необходимым объектом сравнивается каждая сопоставимая продажа. Различия между объектами учитываются, поэтому в стоимость сопоставимой сделки вносятся соответствующие коррективы.Документы, необходимые для оценки:Для определения количественных и качественных характеристик объекта оценки, а также для его идентификации необходимо предоставление пакета технической и правоустанавливающей документации.Все необходимые документы предоставляются в копиях.

Возможна передача документов необходимых для оценки в электронном виде, при помощи электронной почты, а также посредством факсимильной связи. Копирование документации возможно в офисе нашей компании.Перечень документов, необходимых для оценки квартиры:Свидетельство о государственной регистрации права или Договор купли-продажи;Документы-основания, указанные в свидетельстве;Технический паспорт на квартиру;Кадастровый паспорт;Выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.Перечень документов, необходимых для оценки здания и индивидуального жилого дома:Правоустанавливающие, либо правоподтверждающие документы на здание;Правоустанавливающие, либо правоподтверждающие документы на земельный участок, на котором расположено здание;Документы-основания, указанные в свидетельстве;Технический паспорт БТИ на здание;Кадастровый паспорт здания;Кадастровый паспорт или выписка из кадастрового паспорта земельного участка, на котором расположено здание;Сведения о наличии ограничений и обременений, имущественных прав на объект.Перечень документов, необходимых для оценки земельного участка:Правоустанавливающие, либо правоподтверждающие документы на земельный участок;Кадастровый паспорт или выписка из кадастрового паспорта земельного участка;Сведения о наличие ограничений и обременений прав на земельный участок, не отраженные в правоустанавливающей документации и документах кадастрового учета.Перечень документов, необходимых для оценки встроенных помещений коммерческого или свободного назначения:Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на помещение;Технический паспорт БТИ на помещение;Кадастровый паспорт помещения;Дополнительная информация (при необходимости).Каждый наш читатель находит ответ в наших статьях на волнующий его вопрос, если этого не произошло с Вами, то рекомендуем ВамИ пожалуйста, если Вам не трудно и если Вам понравилась эта статья, то НАЖМИТЕ этот ненавистный «ПАЛЕЦ ВВЕРХ», так как без этого статья не показывается.

СПАСИБО.И мы всегда рады новым подписчикам, так что, будьте добры, пожалуйста — подпишитесь на наш канал!

7 шагов для оценки частного дома

Если вы имеете в собственности дом или вы собираетесь его приобрести, то эта статья будет вам интересна.

В ней будет рассказано всё об особенностях оценки дома в разных ситуациях. Также в конце статьи будет несколько полезных советов о том, как при оценке дома не переплатить.

Итак, оценка частного дома — 7 шагов.

Содержание статьи: Под оценкой дома понимается процесс, в результате которого устанавливается его стоимость.

Происходит это под влиянием законов рыночной экономики, то есть во время купли-продажи происходит установление той суммы, за которую данный объект недвижимости готов приобрести покупать, а продавец готов продать. В случае, когда продавец и покупатель сходятся в цене, то происходит сделка. Если же одна из сторон не согласна с ценой, значит названная цена не отвечает рыночным условиям.

Однако, нередки случаи, когда оценка дома нужна не только во время купли-продажи. Вот в этих случаях и нужна независимая оценка. Случаи, когда можно понадобится независимая оценка:

  1. чтобы рассчитать сумму взноса в уставной капитал;
  2. чтобы рассчитать сумму госпошлины;
  3. если строительство не завершено;
  4. для ипотеки;
  5. чтобы рассчитать сумму выплаты страховки за дом;
  6. чтобы рассчитать налоговую сумму при продаже дома;
  7. чтобы рассчитать сумму для инвестиционного проекта.
  8. при возникновении имущественных споров;
  9. чтобы рассчитать сумму отчислений в Пенсионный фонд;
  10. если дом арестован;
  11. если дом является залоговым имуществом;
  12. во время раздела имущества;

Заказать оценку дома можно у частных или физических лиц, которые состоят в профильной СРО и обладают полисом страхования гражданской ответственности на сумму не менее трехсот тысяч рублей.

  • Оформление наследственных прав

Дома для наследства оценивают для вычисления нотариальной пошлины, определения суммы земельного налога и государственной пошлины а также для разрешения имущественных споров между наследниками. Для этого понадобятся документы о праве собственности, из БТИ, паспорт заказчика и наложенные на него обременения.

В случае перехода в наследство ещё и земельного участка, прилегающего к дому, необходима ещё и оценка земли. В этом случае из документов понадобятся карта участка, документы о статусе земли, геодезия и документы о коммуникациях.

  • Заключение договора купли-продажи

Оценка дома в этом случае в основном происходит во время предварительных переговоров.

Тогда стороны могут вместе выбрать оценщика. Нередки случаи, когда дом оценивается перед продажей для третьих лиц. Такими лицами могут быть налоговая служба, акционеры предприятия, вышестоящие организации. Для налоговой проведенная оценка является доказательством полноты и правильности начисления налогов.
Для налоговой проведенная оценка является доказательством полноты и правильности начисления налогов.

Покупатель и продавец совместно находят оценщика. Стоимость оплаты оценщику сразу же оговаривается и записывается в договоре.

От результатов оценки никак не зависит, сколько стоит оценка дома.

  • Оценка по предоставлению органов опеки

Такую оценку проводят, когда хозяином дома или его части является недееспособное лицо или несовершеннолетний ребенок.

В этом случае с домом нельзя совершать никаких операций без разрешения опекунского совета. Это необходимо, чтобы права недееспособного или несовершеннолетнего лица не ущемлялись.

Оценка дома для органов опеки проводится при продаже, сдаче в аренду, разделе дома, оформлении дома в качестве залога, выделении доли в доме, а также других операций. Для оценки необходимо подготовить документы на собственность, паспорт заказчика и технический паспорт.

Результатом оценки является заключение, которое подтверждает рыночную стоимость. СПРАВКА! В случае продажи дома без разрешения органов опеки, суд скорее всего признает сделку недействительной, а лицо, которое предоставило лживые данные, привлекут к уголовной ответственности.

  • Страхование жилья

По законам РФ, договор страхования будет считаться недействительным, если стоимость дома выше рыночной. Тогда при наступлении страхового случая сумму возместят частично. Максимум, который выплачивает страховая компания, равна сумме возведения нового дома с такими же параметрами.

Однако, сумма страховки все равно не будет идентична его рыночной стоимости.

Это так, потому что земля, на которой стоит дом, тоже имеет свою стоимость.

Это даёт пространство для различных вариантов подсчётов.

Выход из этой ситуации в том, чтобы страховать дом без участка, а стоимость страховки определять с помощью оценщика.

Тогда различных трактовок быть не должно.

  • Внесение дома в уставной капитал общества

Это способствует детализации прав участников на принятие решений.

Кроме того, при правильной оценке взноса, затраты на амортизацию и налог на имущество исчисляются правильно. Именно по этой причине стоимость дома необходимо оценить верно, при внесении его в уставной капитал.

  • Раздел дома

Дома делят при разводе или других спорах.

В итоге нужно, чтобы одна из сторон отказалась от своих прав на часть дом, а вторая выплатила ей компенсацию. Для определения суммы компенсации, необходимо оценить дом.

Оценщик произведет оценку дома с земельным участком. Ну и зная эту сумму, можно прийти к соглашению сторон. Дома делят при ликвидации предприятия, при продаже доли, разводе, при выделении доли, при выходе из долевых собственников.

  • Получение кредита

Сумма кредита в основном имеет размер 80% от цены недвижимости, находящейся в залоге. Из-за этого оценка дома является обязательным условием, если его используют как залог для ипотеки. При этом оценка дома для ипотеки должна проводиться профессиональной компанией-оценщиком.

Причем эта компания должна быть аттестована банком.

СПРАВКА! Банк не должен навязывать какого-то определенного исполнителя, он только предлагает рассмотреть список аттестованных оценщиков, из которых вы можете выбрать.

  • Выбор оценочной компании

Сначала нужно выбрать компанию для оценки частного дома.

Имейте ввиду, что в зависимости от цели оценки, вам может понадобится именно аттестованный оценщик.

Это особенно важно, если оценка нужна для банка или страховой компании. В случае отсутствия у оценщика аттестации, компания не примет ее результаты.

  • Приглашение специалистов на объект

Перед приходом в дом оценщиков, в нем обязательно нужно прибраться.

Необходимо освободить все углы, а также подвал и чердак, если они имеются.

Все это должно быть доступно для осмотра. Кроме того, нужно обязательно проверить трубы, краны, ручки и другие мелочи. Все это должно нормально работать.

ВАЖНО! От того, какую уборку и подготовку вы сделаете, зависит итоговая сумма оценки.

  • Определение престижности района города, в котором находится дом

От местонахождения вашего дома зависит его стоимость.

В любом городе есть престижные районы, а есть спальные или даже неблагополучные. На итоговую стоимость оказывает влияние удаленность дома от инфраструктуры и транспортных развязок, уровень шума, экологическая ситуация и так далее.

  • Вычисление стоимости земельного участка

На эту сумму оказывает влияние множество различных факторов, таких как:

  1. насколько близко расположены транспортные развязки;
  2. правильной или неправильной он формы;
  3. его ширина больше или меньше 12 метров;
  4. ровный рельеф участка или со склоном;
  5. размер участка (если он больше трех соток, то это прибавляет к стоимости 2-3%, если меньше — то уменьшает 2-3%);
  6. дорога покрыта асфальтом или нет;
  7. есть или нет центральная канализация;
  8. отдельный въезд (общий с кем-то въезд уменьшает стоимость до 30%).
  9. природные условия, близко ли высоки и промобъекты;
  • Определение стоимости главного строения Для определения стоимости необходимо узнать чистую площадь дома.

    Для этого нужно площадь фундамента умножить на количество этажей. Сюда не входят веранды, подвалы, пристройки, гараж.

    После этого оценивается стоимость одного квадратного метра, принимая во внимания скидки или доплаты в зависимости от следующих факторов:

  1. нужен или нет дому ремонт;
  2. есть удобства в доме или нет;
  3. раздельные или смежные комнаты;
  4. дом готов под ключ или строительство не завершено;
  5. площадь дома;
  6. кирпичный у дома стены или из ракушечника;
  7. возраст дома (если меньше 7 лет, то прибавляется 5-10%, если дома 8-20 лет — то убавляется 5-15%);
  8. современный у дома проект или старый;
  9. высокие или низкие потолки.
  10. новые или старые в доме трубы;
  • Определение стоимости дополнительных строений на участке

Нужно узнать примерную стоимость этих строений по отдельности. Как они влияют на общую стоимость мы выяснили выше. Для вычисления стоимости дополнительных строений нужно просто рассчитать стоимость их строительства.

СПРАВКА! Незавершенное строительство уменьшает до 60 % стоимости.

  • Получение отчёта об итоговой стоимости дома

Теперь пришло время определить итоговую стоимость. Для этого нужно сложить цену за дом, участок и дополнительные строения.

Хорошую помощь в деле оценки дома будет консультация юристов.

Экономить на оценке дома не всегда является хорошей идеей, но несколько способов для этого все же существует. Перед этим необходимо тщательно взвесить все возможные риски и принять окончательное решение.

  • Услуги частных оценщиков

Для экономии можно пользоваться услугами частных оценщиков, ведь их услуги стоят дешевле. Однако и в этом случае оценщик должен обладать хорошей репутацией и иметь страховку. Возможность воспользоваться услугами частника можно в тех случаях, если вас не направили на это из банка, страховой компании или другого учреждения.

Тогда оценщик должен иметь аккредитацию этого учреждения.

  • Проведение оценки отдельных объектов самостоятельно

Проведение оценки дома можно сделать самостоятельно. Для этого пользуются рекомендациями и таблицами факторов.

Такой анализ своими силами может подойти, если вам нужна оценка для формирования стоимости продажи. Если же оценка нужна для суда, банка или страховой компании, то придется обратиться к профессиональным оценщикам.

  • Оценка стоимости дома в онлайн-режиме

Есть большое количество сайтов, на которых можно сделать оценку дома онлайн.

Чтобы это сделать, нужно заполнить необходимые поля достоверной информацией, после чего получить итоговый результат.

Такой способ подходит для оценки дома для личных целей, но не подходит для банков, суда и страховых организаций. Прочитав эту статью, вы узнали, как происходит независимая оценка частного дома и для каких целей она может понадобиться.

Также узнали, как происходит такая оценка и в каких случаях она нужна. 598 Понравилась статья? Поделиться с друзьями: Регулирование семейных отношений в РФ проходит согласно единому нормативно-правовому акту – Семейному Кодексу.

Он Часто собственники квартир в России выбирают управление домовым имуществом в форме ТСЖ совместно с В главном документе почти всех стран есть положение о разделении власти на три ветви. Антимонопольная политика в России является правовой формой регулирования рыночных отношений на государственном уровне. В

Как сделать оценку квартиры для ипотеки

Вы собрались купить квартиру в ипотеку.Банк одобрил заявку на кредит, агент подыскал подходящую квартиру.

Следующий шаг — собрать для банка полный комплект документов. В нем обязательно будет оценка недвижимости.

Елена Евстратова продавала и покупала недвижимость с оценкойКогда банк дает заемщику ипотечный кредит, он автоматически берёт в залог ту недвижимость, которую на этот кредит покупают: «Вот тебе деньги, но, пока ты всё не вернешь, квартира как бы моя». Если заемщик не возвращает деньги, банк имеет право забрать квартиру и продать ее на торгах.Сила ипотечного кредита как раз в том, что квартиру легко продать с торгов — на языке банков это ликвидный залог.

Банки уверены в выдаваемых кредитах, поэтому могут снижать ставки.Банку важно, на что именно он дает 3 000 000 рублей: на хижину или на квартиру. Сможет ли он в случае чего продать эту квартиру за те же 3 миллиона? На этот вопрос ему должна ответить оценка.Для покупателя оценка — дополнительная гарантия, что объект стоит тех денег, за которые продается.Оценкой недвижимости занимаются оценщики.

Их деятельность регулируется федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Это может быть компания или индивидуальный предприниматель.Что обязательно должно быть у оценщика:

Профильное образование, членство в саморегулируемой организации и застрахованная отвественностьПрофильное образованиеЧленство в СРОЗастрахованная ответственностьПо закону банки обязаны принимать оценку любого оценщика.

Но в реальности банки сами аккредитовывают компании, оценке которых доверяют. Какие именно оценщики котируются у конкретного банка, обычно написано на сайте. Сбербанк сотрудничает с 256 оценщиками, банк «Возрождение» — с 90.Позвоните по списку оценочных компаний, предложенному в банке.

Вот что нужно выяснить в разговоре.Как быстро выезжает оценщик. Нормальный срок — 1—2 дня.Как долго готовится отчет. Обычно за 3—5 дней.Сколько стоит оценка.

Средняя стоимость по Санкт-Петербургу — 3000 рублей. В Москве цены начинаются от 2500 рублей.Сколько стоит вторая копия отчета. Оценочные компании по умолчанию делают одну копию отчета.

Вторую копию в нормальной компании распечатают бесплатно. В отдельных компаниях вторая копия будет стоить 500 рублей.Примерная стоимость оценки квартиры: — 2500 Р, — 4500 Р, — 5250 Р.Стоимость зависит от срочности, цели, самой квартиры и других параметров.

Точную стоимость оценки узнавайте у оценщикаОценка квартиры оформляется в виде отчета.

Отчет хранится в распечатанном виде вместе с закладной на квартиру.В отчете обязательно должно быть прописано:

  1. кто заказал и кто выполнил оценку, по какому методу;
  2. как дела на рынке, на котором эта квартира будет продаваться;
  3. какие есть приложения к оценке в виде фотографий и копий документов.
  4. за сколько ее можно будет продать обычно или с торгов;
  5. что это за квартира, в каком состоянии, как ей пользуются;

Без печати и подписи оценщика отчет недействителен. К отчету прикладывают одностраничный документ с кратким содержанием отчета. Его отдают в банк вместе с отчетом.Задача оценщика — рассчитать рыночную и ликвидационную стоимость объекта.Рыночная стоимость — цена квартиры, если ее продавать без спешки и форс-мажорных обстоятельств.Ликвидационная стоимость — минимальная цена, за которую банк продаст квартиру в короткий срок.Чтобы рассчитать эти показатели, оценщик оценивает саму квартиру и смотрит состояние рынка недвижимости по похожим объектам.Район, в котором находится недвижимость.

Он влияет на стоимость квадратного метра: в Санкт-Петербурге квадратный метр в Московском районе в среднем на 20 000 рублей дороже, чем в Невском.

Поэтому квартира в новом доме, который построили среди старых панельных домов, будет стоить дешевле аналогов в хорошем районе.Технические характеристики здания: в каком году дом построили, когда делали капитальный ремонт и сколько в доме этажей. Учитывается всё: наличие мусоропровода, организованность парковки, состояние парадной.Состояние квартиры. Какой этаж, сколько комнат и есть ли ремонт.

Оценщик смотрит даже на то, линолеум или ламинат постелен на полу, есть ли кафель в ванной и как сделано освещение в квартире.Состояние квартиры имеет значение: если обои грязные, в отчете ставят пометку «требует ремонта».Ремонт с обоями и за 70 тысяч рублей, и за 5 тысяч приравнивается к «евроремонту».

Поэтому ждать, что оценщик включит в стоимость квартиры полную цену дизайнерского ремонта, не стоит.

В лучшем случае он поставит повышающий коэффициент на ремонт.Рынок недвижимости в текущий момент. Эксперт смотрит на аналогичные объекты на рынке.

Для однушки в монолитном доме аналогами будут такие же по площади квартиры в монолитных или кирпичных домах.

Панельные дома обычно не сравнивают с кирпичными или вводят коэффициенты. Для оценки квартиры используют пять аналогичных объектов.

Сравнение аналогов — хороший способ увидеть, где завышена цена.Последний этаж снижает оценочную стоимость квартиры на 2—3%, первый этаж — на 5—10% Ликвидационная стоимость рассчитывается по формулам.

Здесь имеют значение эластичность спроса и стоимость денег во времени.Пример эластичности спроса. На трехкомнатную квартиру в новом доме на первом этаже спрос небольшой, потому что большой метраж и низкий этаж отпугивают покупателей. Продать такую квартиру за короткий срок можно только по низкой цене.

Разница между рыночной и ликвидационной ценой — до 3 млн рублей.На однокомнатную квартиру на среднем этаже панельного дома в 5 минутах ходьбы от метро высокий спрос, потому что такие квартиры всегда востребованы рынком.

Ликвидационная стоимость такой квартиры близка к рыночной.Пример стоимости денег во времени. Когда речь идет о больших сроках и больших деньгах, часто говорят, что деньги дешевеют со временем. То есть рубль сейчас более ценный, чем рубль через год. Если квартиру можно продать дешевле и сейчас, то это лучше, чем чуть дороже и потом.
Если квартиру можно продать дешевле и сейчас, то это лучше, чем чуть дороже и потом.

У этого принципа много обоснований: инфляция, политические риски, человеческая смертность и мировой прогресс.Для простоты можно считать так: рыночные цены на жилье медленно падают, а деньги дешевеют из-за инфляции, поэтому квартиру лучше продавать сейчас.Когда квартира продается по ликвидационной цене, погашается в первую очередь кредит. Остатки средств получает заемщик. Поэтому чем выше ликвидационная цена, тем больше денег останется у него на руках.Ликвидационная стоимость у бюджетной квартиры ненамного отличается от рыночной.

Ее проще всего продать на рынке, поскольку на них есть спрос. Элитная квартира в новостройке будет долго продаваться даже с дисконтом.Мы выбрали квартиры в пределах одного района по данным портала недвижимости EMLS ДомПлощадьГодЭтажКомментарийСтоимостьКирпичный77 м²1947225 минут от метро пешком5,7 млн РСталинка82 м²19577Высокие потолки, две минуты от метро9,2 млн РМонолитный81 м²2004214 остановки от метро, без ремонта7,9 млн РНовостройка81 м²201610Дом бизнес-класса, вид на Смольный собор11,9 млн РДомКирпичныйГод1947Площадь77 м²Этаж2Комментарий25 минут от метро пешкомСтоимость5,7 млн РДомСталинкаГод1957Площадь82 м²Этаж7КомментарийВысокие потолки, две минуты от метроСтоимость9,2 млн РДомМонолитныйГод2004Площадь81 м²Этаж21Комментарий4 остановки от метро, без ремонтаСтоимость7,9 млн РДомНовостройкаГод2016Площадь81 м²Этаж10КомментарийДом бизнес-класса, вид на Смольный соборСтоимость11,9 млн РИпотечный кредит выдается из расчета рыночной стоимости объекта. Если собственники квартиры оценивают ее дороже, чем оценочная компания, банк всё равно ориентируется на отчет и уменьшает сумму кредита.

Поэтому стоимость покупаемой квартиры и рыночная стоимость, указанная оценщиком, не должны резко отличаться.Если вам очень понравилась квартира, но она стоит дороже аналогов, поговорите с оценщиком. Если квартиру нужно оценить на определенную сумму, не бойтесь назвать ее. Оценщики войдут в ваше положение.

Они могут поставить повышающий коэффициент на такие мелочи, как наличие стеклопакетов или хороший гарнитур на кухне, который якобы остается следующим хозяевам.

Если квартиру нужно оценить на определенную стоимость, не бойтесь поговорить с оценщиком и назвать ееДля однокомнатной квартиры вилка в оценке достигает 600 000 рублей за счет повышающих коэффициентов.Во многих квартирах сделана перепланировка. Если она несущественная и не затрагивает несущих конструкций, банк, скорее всего, ее пропустит.

Оценщики указывают в отчетах характер перепланировки и то, сколько стоит узаконить ее официально.

Банк сам решает, выдавать кредит под квартиру с перепланировкой или нет.Есть еще несколько способов завысить оценку, но они незаконные, и писать о них мы, конечно, не будем. Вообще, мы не советуем какими-либо способами стараться ввести банк в заблуждение: помните, что у банков есть способ поставить отметку в вашей кредитной истории.

И эту отметку увидят другие банки.

Лучше не проводить никаких махинаций с оценкой: так честнее и безопаснее.

  • Предложите выслать собственные фотографии. Оценщики любят дистанционную работу и, если можно будет составить отчет без выезда, скорее всего, согласятся.
  • Выбирайте компанию с аккредитацией или со стажем. Так вы избежите мелких придирок банка к отчету. Можно сразу обращаться к проверенным банком оценщикам.
  • Звоните в несколько оценочных компаний сразу. Ориентируйтесь на цену и сроки оценки. На всё уйдет минимум неделя.
  • Оценка действительна 6 месяцев. Не тяните с покупкой.
  • Назовите оценщику желаемую сумму оценки квартиры. Он может пойти навстречу.

Редакция14.08.17, 20:56Оценивали квартиру? Поделитесь опытом:УЧЕБНИКБесплатный аудиокурс для начинающих инвесторов: слушайте уроки по 10 минут в день — и уже через неделю вы сможете собрать свой первый портфельЛучшее за неделю23.0930K1421.0928K1721.0927K10Анастасия Корнилова, юрист22.0920K2222.0919K4725.0917K1022.0916K222.0916K2524.0915K7Дискуссия21.0913K720.0913K91Шорты21.0912K35Екатерина Мирошкина, экономист22.0911K5Алиса Маркина, юрист21.0910K9Дискуссия22.099K722.099K423.098K2622.098K3623.097K521.097K26Антонида Пашинина, журналист25.097K424.097K821.097K1619.096K2523.096K424.096K1224.095K921.095K5Шорты22.095K45Екатерина Мирошкина, экономист23.095K6

Море полезных статей о финансахВ вашей почте дважды в неделю.

Рассказываем только о том, что касается вас и ваших денегПодписаться·

Как сделать оценку дома и земельного участка

24 сентября 2018 41027 Автор: Сергей Алексеев Процедура оценки объекта недвижимого имущества является обязательной составляющей частью при оформлении договора купли-продажи квартиры или дома, в том числе, когда речь идет об ипотечном кредитовании.

В нижеприведенной статье мы расскажем о том, как проходит оценка дома с земельным участком, цена услуги, кто имеет право на ее проведение. В реалии рыночная стоимость дома и земельного участка в большинстве случаев определяется сторонами сделки, то есть продавец назначает сумму на свой объект и при достижении соглашения с покупателем оформляется .

Однако, в соответствии с законами юрисдикции, оценка недвижимого имущества представляет собой официальный процесс установления рыночной стоимости объекта, и в ряде случаев является обязательным условием для совершения следующих действий:

  1. для определения суммы отчислений в ПФР и размера госпошлины (обязательные платежи, которые уплачиваются в результате совершения сделок, связанных с переходом прав на объект недвижимого имущества);
  2. с целью установления стоимости дома или земельного участка, являющихся объектом залога, попадающего под , а также, для решения имущественных споров, связанных разделом имущества между супругами.
  3. для расчета размера налога на прибыль, полученную от продажи дома и земельного участка (уплачивается продавцом);
  4. для расчета взноса в уставной капитал юридического лица (учредители вправе делать взносы как в денежной форме, так и посредством передачи недвижимого имущества);
  5. для расчета суммы ипотеки, размер которой будет составлять не более 80% от экспертной оценки залогового имущества;

Официальным правом проведения оценки объектов наделены независимые эксперты – лица, имеющие соответствующую лицензию, разрешающую ведение данного вида деятельности, состоящие в соответствующей СРО и имеющие полис страхования гражданской ответственности на сумму не менее 300 тысяч рублей.

Как показывает практика, собственники объектов недвижимости выбирают оценщика самостоятельно, с учетом стоимости услуг, репутации специалиста и других критериев. Однако, многие банковские организации, оформляя , направляют заемщиков к определенным экспертам, сотрудничающим с конкретными СРО, которые взаимодействуют с финансовыми организациями, позволяя не сомневаться в объективности проведенной оценки имущества.

Стоимость услуг независимого оценщика рассчитывается индивидуально, на основании рекомендаций СРО и в зависимости от удаленности объекта от города (если это оценка загородной недвижимости). Процесс оценки недвижимого имущества включает в себя несколько этапов. В первую очередь, собственник объекта недвижимости оговаривает все условия сотрудничества с экспертом, в частности, устанавливаются сроки выполнения заказа и стоимость услуги.

В первую очередь, собственник объекта недвижимости оговаривает все условия сотрудничества с экспертом, в частности, устанавливаются сроки выполнения заказа и стоимость услуги. В случае соглашения между владельцем и экспертом заключается договор об оказании услуг, который должен содержать в себе вид оценки, цели и задачи ее проведения, а также сроки выполнения.

После заключения договора собственник передает пакет документов на недвижимое имущество независимому эксперту, с которым договаривается о дате приезда на объект для оценки. В ходе оценки недвижимого имущества независимый оценщик делает фотографии, идентифицирующие объект, производит проверку дома на предмет отсутствия незаконных планировок. Оценка дома и земельного участка производится экспертом комплексно на основе определенных методик:

  1. Аналоговый метод. Представляет собой анализ на сравнение цен сделок в течение текущего года, по результатам которого определяется стоимость настоящей сделки. Как правило, такой метод используется для оценки домов, расположенных в границах крупных населенных пунктов. Учитывается наличие подведенных инженерно-коммуникационных сетей, подъездных путей и другие факторы.
  2. Затратный метод. Основная отличительная особенность данного метода – оценка всех затрат, произведенных в результате проведения работ по строительству или реконструкции объекта. Затратный метод преимущественно применим для оценки новых загородных домов, возведенных на территории коттеджных поселков.
  3. Доходный метод. Чаще всего применяется для оценки квартир и объектов коммерческой недвижимости, рыночную стоимость которых можно спрогнозировать максимально точно, оценив прибыльность инвестирования, в том числе с банковских депозитов.

При оценке дома и земельного участка учитываются такие детали, как:

  1. состояние дома (год постройки, этажность, материалы и состояние стен и перекрытий, технические особенности строения, наличие и состояние коммуникационных сетей, тип планировки, наличие видимых дефектов);
  2. наличие обременения на дом и землю.
  3. месторасположения объекта (в частности, населенный пункт, наличие инфраструктуры, транспортная доступность, удаленность от торгово-промышленных объектов);

Важно!

В случае, если продаваемый объект недвижимости ранее приобретался по ипотеке и долг за него полностью погашен, продавцу необходимо снять с него обременение и получить новую выписку в ЕГРП. В результате проведения оценочной процедуры, объекту присваивается оценка общего состояния, как:

  1. непригодное
  2. отличное
  3. хорошее
  4. удовлетворительное
  5. неудовлетворительное

Срок действия оценочной экспертизы для объектов, приобретаемых в ипотеку, составляет 6 месяцев.

В случае, если в ипотеку приобретается дом с земельным участком, необходимо также провести анализ рыночной стоимости земельного надела, для чего экспертом также используется комплексный метод оценки. Стоит отметить, что специалисты применяют два вида оценки земельного участка:

  1. для определения реальной рыночной стоимости земли при операциях, связанных с получением дохода, в частности при оформлении договора купли-продажи;
  2. для определения суммы земельного налога, а также госпошлины, которая уплачивается при переходе имущественных прав вследствие наследования или дарения.

Пакет документов, который необходимо предоставить оценщику, включает в себя:

  1. копия паспорта и свидетельства ИНН владельца объекта недвижимости (продавца);
  2. документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости (договор купли-продажи, договор дарения, договор покупки дома на аукционе, свидетельство о праве наследования и другие).
  3. оригинал кадастрового паспорта и плана земельного участка (если есть в наличии);

В соответствии с требованиями оценочного законодательства отчет об оценке дома и земельного участка оформляется в письменном виде, все страницы нумеруются, сшиваются, заверяются печатью и подписью уполномоченного представителя компании-оценщика.

Общее количество страниц в отчете, как правило, составляет порядка 30, которые включают в себя:

  • Общие сведения об оценщике и заказчике.
  • Определение рыночной и ликвидационной стоимости.
  • Информация о методах оценки.
  • Исследование рынка недвижимости.
  • Сведения об анализируемом объекте.
  • Приложения (правоустанавливающие акты).

Отчет об оценке дома и земельного участка для банковской организации, в случае оформления ипотечного кредита, включает в себя:

  1. ликвидационная цена, по которой банк сможет реализовать квартиру в случае невыполнения заемщиком финансовых обязательств.
  2. документы на объект недвижимого имущества;
  3. рыночная стоимость объекта;
  4. фотографии, сделанные в процессе осмотра имущества;

В случае, если заемщик самостоятельно нашел оценщика, к отчету для банка дополнительно прилагаются: документ о членстве оценщика в СРО, полис о страховании гражданской ответственности, диплом о получении образования в области оценки (лицензия). Важно! Ознакомиться с готовым оценочным отчетом необходимо в офисе независимой компании для разрешения всех вопросов.

Оценочная стоимость объекта недвижимости имеет прямое отношение к применению определенных условий кредитования, в частности, она может повлиять на сумму ипотечного кредита, максимальный срок предоставления ипотеки и размер процентной ставки.

В случае, если реальная стоимость, согласно оценке, окажется ниже рыночной, заемщик, скорее всего, не сможет получить сумму, на которую рассчитывал.

Однако, в данной ситуации можно попробовать поступить следующим образом:

  1. сделать повторную экспертную оценку в другой компании (но это повлечет за собой дополнительные расходы);
  2. выставить требование о проведении повторной оценки;
  3. предоставить кредитной организации дополнительное обеспечение;
  4. оформить на недостающую сумму потребительский кредит.

Срок оценки и составление отчета на объект недвижимого имущества, приобретаемого в ипотеку, составляет 3-5 рабочих дней. Сергей Алексеев, Автор В 2012 году окончил СЮА с квалификацией магистра.

Уже несколько лет пишет тексты для Pravovedus.ru. Рекомендуем почитать 21 сентября Покупка земельного участка у местной администрации под строительство жилого дома на сегодняшний день является одним из актуальных видов сделок с объектами недвижимости. В нашей ста. 21011 21 сентября Каждый земельный участок, как известно, имеет свое прямое назначение и категорию, это может быть земля ДНП, ИЖС или СНТ.

В чем разница между этими категориями земель?

Какие существ. 16943 21 сентября Требования земельного законодательства РФ являются довольно сложной юридической системой.

Какие виды ответственности предусматривает закон за нарушение земельного законодательства,. 56232 24 сентября Приостановление строительства загородного дома зачастую затягивается на месяцы и даже годы.

Насколько важно официально оформить недостроенный дом, и как превратить недострой из наб.

61565 21 сентября Что такое дачная амнистия? Какие нормы заключает в себе закон о дачной амнистии?

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+