Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Как произвести обмен квартирами

Как произвести обмен квартирами

Как правильно обменять квартиру

30 июля 2020С появлением частной собственности популярность обмена квартиры снизилась, однако для некоторых людей он остается единственной возможностью быстро изменить условия проживания. Какие варианты обмена существуют, какие документы для этого подготовить и что при этом учитывать — в нашем материале.Из этой инструкции вы узнаете:

  1. Перечень документов для обмена приватизированной и неприватизированной квартиры.
  2. Нужно ли платить налоги за обмен квартиры.
  3. Какой договор нужно заключать при обмене квартиры.
  4. Зачем обменивать квартиру.
  5. Какие есть способы обмена квартиры.
  6. Как обменять квартиру по схеме trade-in.
  7. В чем особенности обмена неприватизированной квартиры.
  8. Что такое прямой и альтернативный обмен.
  9. Какие трудности и риски могут возникнуть при обмене квартиры.
  10. Можно ли взять ипотеку при обмене квартиры.

Обмен квартиры, в отличие от продажи, дает возможность переехать в новое жилье, не имея на руках полную сумму для его покупки. Кроме того, обмен — единственная возможность улучшить условия для тех, кто проживает в неприватизированной квартире по договору социального найма.В зависимости от цели обмена и статуса недвижимости есть разные способы поменять квартиру:

  1. Обмен муниципального жилья — в этом случае неприватизированная квартира меняется на такую же неприватизированную.
  2. Обмен квартиры на несколько квартир или комнат — когда владелец взамен квартиры большей площади получает несколько комнат или квартир меньшей площади.
  3. Обмен приватизированной квартиры на загородный дом (с доплатой или без доплаты).
  4. Обмен trade-in — обмен старой квартиры на квартиру в новостройке.
  5. Обмен квартиры на квартиру с доплатой — такой вариант возможен только для приватизированных квартир.

При обмене квартиры владельцам или жильцам придется столкнуться со схожими проблемами, что и при покупке.

Необходимо трезво оценить стоимость квартиры и найти подходящий аналог, а также проверить собственника выбранного варианта.Пошаговую инструкцию, как купить квартиру, читайте в инструкции Как правило, обмен муниципального жилья на частное не практикуется. Ст. 72 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) описывает процедуру обмена муниципальной квартиры на муниципальную.

Запрета на обмен на приватизированную квартиру в Жилищном кодексе нет, однако и разрешения на нее нет, а значит, такие случаи можно провести только при наличии разрешающих постановлений в отдельных регионах (в Москве такое было возможно до 2005 года) или по решению суда.Обмен муниципальными квартирами тоже достаточно редко встречается на практике. Такие сделки на рынке жилья единичны. Гораздо чаще стороны перед сделкой оформляют жилье в собственность, чтобы упростить процесс.Как оформить квартиру в собственность, читайте в инструкции В обмене неприватизированных квартир есть свои плюсы и минусы.

Один из плюсов в том, что сделка будет проходить через государство, а значит, исключены риски стать жертвой мошенников и потерять квартиру.

Кроме того, обмен муниципальных квартир для жильцов бесплатный и не предполагает уплаты пошлин и налогов.К минусам относится сложность поиска квартиры, которая соответствовала бы пожеланиям жильцов.

Еще больше проблем может возникнуть, если одна квартира меняется на две квартиры или несколько комнат. Однако на этом трудности не заканчиваются. Даже если жильцы находят подходящий вариант, необходимо получить согласие государства, — нет никаких гарантий, что муниципальный орган власти утвердит подобранное жилье.При обмене муниципального жилья есть некоторые нюансы, которые должны обезопасить вас от рисков.

Согласно ст. 73 ЖК РФ нельзя обменивать квартиры, которые признаны объектами судебных дел, а также жилье под снос.

Кроме того, в результате обмена нельзя переселить в коммунальную квартиру граждан, страдающим рядом хронических заболеваний, которые могут быть опасны для окружающих.В случае с обменом муниципального жилья по закону можно заключить только договор мены. Для сделок с частными (приватизированными) квартирами есть два варианта:

  1. договор мены (для прямого обмена);
  2. договор купли-продажи (для альтернативного обмена, в том числе по схеме trade-in).

Объекты недвижимости, которые должны стать предметом договора мены, должны быть поставлены на государственный кадастровый учет.Важно отметить, что объекты недвижимости, в отношении которых планируется заключение договора мены, должны быть поставлены на государственный кадастровый учет, а права собственности лиц, имеющих намерение заключить договор мены, зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.При простом обмене используется договор мены (ст.

567 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В этом случае обе стороны сделки одновременно выступают в качестве покупателя и продавца. У такого типа сделок есть большой плюс: если одна из сторон не выполняет свои обязательства, то другая не получает квартиру. То есть при заключении договора мены риски остаться без жилья сводятся к нулю.

Если участники договора обменивают жилье не аналогичной стоимости, можно провести обмен с доплатой.Альтернативный обмен предполагает, что в сделке будут участвовать 3 и более стороны (например, родственники хотят разъехаться — и обменивают трехкомнатную квартиру на две: двухкомнатную и однокомнатную). В этом случае для квартиры, которая подлежит обмену, ищется покупатель, а параллельно с этим подбирается квартира для покупки взамен квартиры, подлежащей обмену. По сути, в таких сделках происходит не обмен в чистом виде, а продажа старой квартиры и покупка новой одновременно.

В этом случае не заключается договор мены, а заключается стандартный договор купли-продажи, по которому осуществляются расчеты.

Минусы альтернативного обмена те же, что и при заключении договора купли-продажи.В отличие от простого обмена альтернативный предполагает возможность доплатить за более дорогую квартиру — или, напротив, получить деньги, если гражданин меняет квартиру на более маленькую и дешевую, например.Альтернативный обмен можно провести самостоятельно, найдя покупателя на свою квартиру и подобрав новое жилье. Однако, чтобы быстрее найти подходящие варианты (и увеличить выбор), многие используют услуги риелторов.Trade-in — это схема обмена старого жилья на новое, предложенная риелторами.

Этот способ представляет собой альтернативный обмен. Между сторонами заключается два договора купли-продажи.

По первому договору владелец старой квартиры разрешает застройщику или его представителю продать жилье, по второму — на вырученные средства плюс доплату застройщик предоставляет владельцу новую квартиру.Эта схема позволяет улучшить жилищные условия и при этом сразу переехать в новую квартиру. Однако есть и недостаток: как правило, на продажу старого жилья отводится несколько месяцев, а найти покупателя и оформить документы за такой небольшой срок обычно сложно. В этом случае покупателем может выступить риелтор, в чьих интересах занизить стоимость.

Таким образом, trade-in может грозить существенной переплатой для владельца старой квартиры. Чтобы этого избежать, всегда тщательно изучайте предлагаемые варианты и просчитывайте свою выгоду от сделки.Да.

Однако в этом случае можно использовать только схемы с заключением договоров купли-продажи. Таким образом, банк или некредитная организация будет расценивать сделку не как обмен, а как покупку новой квартиры, при этом в качестве первоначального взноса будет учтена стоимость старого жилья.Инструкцию, как получить ипотечный кредит или заем, читайте в инструкцииМожно, но для этого нужно получить разрешение в банке или некредитной организации, выдавшей ипотечный кредит или заем.

Таким образом, банк или некредитная организация будет расценивать сделку не как обмен, а как покупку новой квартиры, при этом в качестве первоначального взноса будет учтена стоимость старого жилья.Инструкцию, как получить ипотечный кредит или заем, читайте в инструкцииМожно, но для этого нужно получить разрешение в банке или некредитной организации, выдавшей ипотечный кредит или заем.

Квартира, приобретенная в ипотеку, хотя и является собственностью покупателя, находится в залоге у кредитора. А значит, при обмене фактически происходит замена залога по кредиту (порядок такого обмена регулирует ст.

345 ГК РФ). При этом все обязательства по ипотечному договору сохраняются: иными словами, нельзя передать квартиру вместе с долгом.Обычно обмен ипотечной квартиры проходит в несколько этапов: заемщик подписывает договор мены (замены залога по кредиту), оформляет потребительный кредит или займ на погашение задолженности по ипотеке, после чего оформляется сделка купли-продажи: заемщик продает старую квартиру и покупает новую.Кредиторы рассматривают каждое обращение по обмену ипотечной квартиры отдельно и учитывают обстоятельства, в связи с которыми возникла необходимость обмена.

Как правило, банки и некредитные организации неохотно идут на такие сделки: это увеличивает их риски и требует переоформления документов, а это связано с дополнительными расходами.На практике сделки по обмену муниципальными квартирами практически не применяются.

В основном в таких случаях стороны оформляют жилье в собственность и регистрируют переход прав собственности на каждую квартиру в Росреестре. Однако если вы столкнулись с необходимостью обмена муниципальной квартиры, для этого необходимо собрать пакет документов и получить разрешение на обмен от местного органа самоуправления по месту жительства (администрации или муниципалитета). Перечень основных документов для этого следующий:

  1. справки об оценочной стоимости обоих помещений (ее можно получить в БТИ при личном обращении или заказать через МФЦ);
  2. договор обмена;
  3. технические паспорта обеих квартир (можно получить в многофункциональных центрах государственный услуг (МФЦ) за 10 рабочих дней);
  4. заявление с указанием причин обмена и адресом квартиры, в которую планируется переехать;
  5. нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних жильцов;
  6. справки о санитарно-техническом состоянии домов, в которых располагаются квартиры;
  7. ордер на квартиру (выдавался до 1 марта 2005 года);
  8. разрешение органов опеки (если среди жильцов есть несовершеннолетние или недееспособные).
  9. справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
  10. копии паспортов квартиросъемщиков;
  11. договоры социального найма для обеих квартир;

В случае, если меняются квартиры в разных регионах России (ЖК РФ разрешает такой обмен), то документы подаются в оба местных органа самоуправления.

Чиновники обязаны рассмотреть заявление и пакет документов в течение 10 рабочих дней. В случае одобрения можно переезжать.Те же, что требуются при покупке и продаже.

Так выглядит основной список документов:

  1. справки об отсутствии коммунальных задолженностей для всех квартир;
  2. кадастровые паспорта всех квартир (из БТИ);
  3. разрешения органов опеки (если среди собственников квартир — недееспособные граждане или несовершеннолетние);
  4. нотариально заверенные согласия супруга и свидетельства о браке (если квартиры приобретались во время брака и их статус не регулируется брачным договором);
  5. справки о наличии или отсутствии зарегистрированных граждан в квартирах;
  6. подтверждение прав собственности на квартиры, участвующие в сделке (свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН);
  7. договор мены или договоры купли-продажи.
  8. паспорта всех собственников квартир (для детей до 14 лет — свидетельство о рождении);

Инструкцию, как купить квартиру, читайте в инструкции После заключения договора мены в обозначенные в договоре сроки вы можете переехать в новое жилье.

Если речь идет об обмене муниципальными квартирами, после переезда необходимо обратиться в местные органы самоуправления для заключения договора социального найма.Если квартиры были приватизированными, необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре в отделениях службы или через Многофункциональный центр государственных услуг (МФЦ). Для этого необходимо подать тот же пакет документов, что и при покупке квартиры:

  1. нотариально заверенное согласие супруга/супруги продавца на проведение сделки (если необходимо);
  2. документы, подтверждающие, что согласие супруга не требуется (если необходимо);
  3. подлинные договоры мены или договоры купли-продажи в экземплярах по количеству сторон сделки и один экземпляр для Росреестра;
  4. согласие органа опеки на распоряжение имуществом несовершеннолетних и недееспособных лиц (если такие есть).

Кроме того, необходимо уплатить госпошлину за регистрацию перехода права собственности (для физлиц — 2000 рублей). После того, как Росреестр зарегистрирует право собственности, новые владельцы вступают в свои законные права.При обмене муниципальных квартир налоги не взимаются — сторонам даже не нужно заполнять декларации, поскольку не производилась передача имущества в собственность нанимателей (оно осталось государственным).Если сделки по обмену имуществом заключаются через договор купли-продажи (например, в случаях с trade-in или альтернативным обменом), у ее участников возникает обязательство по оплате налогов.

О том, как рассчитать налог с продажи квартиры и воспользоваться налоговыми вычетами, читайте

Как произвести обмен квартирами: с чего начать, порядок, трейд-ин жилья

» » Обмен квартиры, в отличие от продажи, дает возможность переехать в новое жилье, не имея на руках полную сумму для его покупки. Кроме того, обмен — единственная возможность улучшить условия для тех, кто проживает в неприватизированной квартире по договору социального найма.

В зависимости от цели обмена и статуса недвижимости есть разные способы поменять квартиру:

  1. Обмен квартиры на несколько квартир или комнат — когда владелец взамен квартиры большей площади получает несколько комнат или квартир меньшей площади.
  2. Обмен муниципального жилья — в этом случае неприватизированная квартира меняется на такую же неприватизированную.
  3. Обмен приватизированной квартиры на загородный дом (с доплатой или без доплаты).
  4. Обмен квартиры на квартиру с доплатой — такой вариант возможен только для приватизированных квартир.
  5. Обмен trade-in — обмен старой квартиры на квартиру в новостройке.

При простом обмене используется договор мены (ст.

567 Гражданского кодекса Российской Федерации). В этом случае обе стороны сделки одновременно выступают в качестве покупателя и продавца.

У такого типа сделок есть большой плюс: если одна из сторон не выполняет свои обязательства, то другая не получает квартиру. То есть при заключении договора мены риски остаться без жилья сводятся к нулю.

Если участники договора обменивают жилье не аналогичной стоимости, можно провести обмен с доплатой. Альтернативный обмен предполагает, что в сделке будут участвовать 3 и более стороны (например, родственники хотят разъехаться — и обменивают трехкомнатную квартиру на две: двухкомнатную и однокомнатную).

В этом случае для квартиры, которая подлежит обмену, ищется покупатель, а параллельно с этим подбирается квартира для покупки взамен квартиры, подлежащей обмену. По сути, в таких сделках происходит не обмен в чистом виде, а продажа старой квартиры и покупка новой одновременно. В этом случае не заключается договор мены, а заключается стандартный договор купли-продажи, по которому осуществляются расчеты.

В этом случае не заключается договор мены, а заключается стандартный договор купли-продажи, по которому осуществляются расчеты.

Минусы альтернативного обмена те же, что и при заключении договора купли-продажи.

В отличие от простого обмена альтернативный предполагает возможность доплатить за более дорогую квартиру — или, напротив, получить деньги, если гражданин меняет квартиру на более маленькую и дешевую, например. Альтернативный обмен можно провести самостоятельно, найдя покупателя на свою квартиру и подобрав новое жилье.

Однако, чтобы быстрее найти подходящие варианты (и увеличить выбор), многие используют услуги риелторов. Trade-in — это схема обмена старого жилья на новое, предложенная риелторами.

Этот способ представляет собой альтернативный обмен.

Между сторонами заключается два договора купли-продажи. По первому договору владелец старой квартиры разрешает застройщику или его представителю продать жилье, по второму — на вырученные средства плюс доплату застройщик предоставляет владельцу новую квартиру. Эта схема позволяет улучшить жилищные условия и при этом сразу переехать в новую квартиру.

Однако есть и недостаток: как правило, на продажу старого жилья отводится несколько месяцев, а найти покупателя и оформить документы за такой небольшой срок обычно сложно. В этом случае покупателем может выступить риелтор, в чьих интересах занизить стоимость. Таким образом, trade-in может грозить существенной переплатой для владельца старой квартиры.

Чтобы этого избежать, всегда тщательно изучайте предлагаемые варианты и просчитывайте свою выгоду от сделки.

Итак, по своей природе, к договору мены предъявляются все те же условия, что и к договору купли-продажи. Но конечно существуют и некоторые особенности.

Мена подразумевает, что в сделке учувствуют 2 стороны, которые меняются недвижимостью (с доплатой или без доплаты). Так, если появится третья сторона — это уже не будет меной. Это будет типичная купля-продажа.

Данной уловкой пользуются некоторые риелторы, которые говорят, что обмен совершается и через договор купли-продажи.

Это когда гражданин продает свою квартиру одному человеку, добавив немного денег приобретает квартиру у другого гражданина.

Называть такую сделку обменом неправильно! Если вы обмениваетесь не равноценными квартирами (обмен с доплатой), то это нужно в обязательном порядке указать в договоре.

Иначе ваша пятикомнатная квартира на набережной по договору будет равноценной коттеджу в области. Существенным условием является предмет договора. Не забывайте об этом и обязательно пропишите в договоре все параметры обмениваемых квартир из свидетельства о регистрации права собственности (адрес объекта, площадь, местоположение, кадастровый номер, номер и дату выдачи свидетельства о регистрации права и т.д).

Обязательному нотариальному удостоверению договор мены не подлежит. Это остается на усмотрение сторон.

Но, скажу, дело это весьма затратное и если вы боитесь самостоятельно заключать данную сделку, обратитесь лучше к высококвалифицированным риэлторам или юристам. Обязательным документом к договору мены будет являться передаточный акт или иной документ, подтверждающий факт передачи квартиры. Его обычно подписывают после получения свидетельства о праве собственности, но во всех субъектах РФ ситуация складывается по разному, где-то его пописывают одновременно с договором мены.

Его обычно подписывают после получения свидетельства о праве собственности, но во всех субъектах РФ ситуация складывается по разному, где-то его пописывают одновременно с договором мены. Право собственности, у нового владельца, возникнет с момента государственной регистрации права собственности в Росреестре, даже если у второй стороны это право еще не зарегистрировано. О порядке регистрации права собственности вы можете прочитать в нашей статье 5 простых способов оформить квартиру в собственность.

При обмене доли в праве собственности на квартиру, не забывайте о преимуществом праве покупке у остальных собственников.

В любом случае, в Росреестре попросят письменный документ о том, что другие собственники отказываются покупать вашу долю. При мене квартир в договоре, в обязательном порядке, указывается перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением.

А теперь к общему списку необходимых документов для оформления сделки мены квартирами.

  1. договор мены;
  2. правоустанавливающие документы (это документы на основании которых были приобретены квартиры ранее). Если вы не знаете, что это за документ возьмите в руки свидетельство о регистрации права, в разделе «Документы-основания» они указаны;
  3. свидетельство о регистрации права;
  4. кадастровый паспорт квартиры;
  5. нотариальное согласие супругов (если квартира приобретена в браке);
  6. квитанция об уплате гос. пошлины.
  7. паспорта сторон по договору или свидетельства о рождении (если стороной является ребенок);

Дополнительно при регистрации могут потребовать:

  1. заключения об оценке объектов;
  2. документы подтверждающие законность перепланировок;
  3. письменное согласие на обмен от органов опеки и попечительства (если в квартире проживали несовершеннолетние или недееспособные/ограниченно дееспособные граждане).
  4. выписки из домовых книг или справка о составе семьи;
  5. справки о задолженности по коммунальным платежам;

Если у вас обмен с доплатой, то лучше всего все финансовые манипуляции осуществлять через банковский счет. Порядок действий при обмене приватизационных квартир тот же, но возможно предоставление некоторых дополнительных документов.

Уточняйте информацию в вашем региональном подразделении Росреестра. Обмен приватизированной квартиры на неприватизированную невозможен. Налоговые требования при обмете те же, что и при купли-продажи.

В результате продажи одна из сторон получает доход, а следовательно, должна заплатить с него налог. В результате обмена обе стороны выступают продавцами. Ставка налога равна 13% от стоимости квартиры. Именно для определения размера налога в договоре прописывается стоимость обеих квартир. Данный налог выплачивается только если квартира была в собственности менее 5 лет (с 01.01.2016).
Данный налог выплачивается только если квартира была в собственности менее 5 лет (с 01.01.2016).

Вы можете скачать у нас, абсолютно бесплатно следующие документы: Договор мены квартиры с доплатой Договор мены равноценными квартирами Договор мены жилыми домами Акт приема-передачи жилого помещения. Обменять квартиру на другую на вторичном рынке вполне реально. Самый сложный этап – это поиск подходящего варианта жилья, а оформление проходит достаточно просто, с помощью одного договора мены или двух ДКП.

Обмен возможен:

  1. на большую и более дорогую недвижимость – тогда нужно производить доплату;
  2. на меньшую и менее дорогую недвижимость – тогда доплату вносит вторая сторона.
  3. на равноценное жилье – тогда стоимость квартир полностью совпадает, до последней копейки;

Перечень документов аналогичен обычной купле-продаже, только собирают обе стороны:

  1. разрешение органов опеки (если среди жильцов есть несовершеннолетние или недееспособные).
  2. персональные документы обеих сторон (паспорта и ИНН);
  3. документы, удостоверяющие личности всех прописанных жильцов (свидетельства о рождении детей, паспорт жены и совершеннолетнего ребенка);
  4. https://ipotekaved.ru/prodat/obmen-kvartiry-s-doplatoj.html
  5. справка об отсутствии долгов по ЖКУ, капремонту, паспорта на электро-, водо- и газосчетчики;
  6. кадастровые паспорта всех квартир (из БТИ);
  7. справка о прописанных – закрыть риск получить квартиру с зарегистрированным человеком
  8. http://svoe-pravo.ru/sdelki/poryadok-oformleniya-sdelki-po-obmenu-kvartiry-ili-doma/
  9. Подача соглашения в МФЦ на регистрацию прав.

    Прийти на подачу нужно лично с паспортами и документами по сделке. Заявление оформит сотрудник МФЦ на приеме.

  10. Оформление соглашения.
  11. справка о прописанных.
  12. от полученной суммы берется 13% — это сумма налога к уплате.
  13. Затем производится бронирование жилья в новом доме (обычно на срок от двух до трех месяцев) с фиксированной стоимостью.
  14. подлинники правоустанавливающих документов и выписку из ЕГРН;
  15. паспорта участников обмена;
  16. справки об оценочной стоимости обоих помещений (ее можно получить в БТИ при личном обращении или заказать через МФЦ);
  17. справка об отсутствии долгов по ЖКУ – чтобы не получить квартиру с задолженностью
  18. подлинные договоры мены или договоры купли-продажи в экземплярах по количеству сторон сделки и один экземпляр для Росреестра;
  19. Достаточно высокая вероятность срыва сделки по продаже вторичного имущества и, соответственно, последующая невозможность приобретения новостройки по ранее зафиксированной стоимости.
  20. справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
  21. расположение в городе, в котором приобретается новостройка;
  22. https://xn--h1alcedd.xn--d1aqf.xn--p1ai/pokupka/kak-pravilno-obmenyat-kvartiru/
  23. нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних жильцов;
  24. в первую очередь налогооблагаемая база уменьшается на фиксированный вычет продавца – 1 миллион рублей;
  25. Покупка жилья с внесением небольшой доплаты, если денежных средств, полученных после продажи старой собственности, будет недостаточно.
  26. ФИО, паспорта и адреса сторон;
  27. заверение договора у нотариуса;
  28. общую юридическую формулу: «Стороны производят мену принадлежащих им квартир»;
  29. Изначально договор на реализацию вторичной недвижимости совершается между представителем риэлторской фирмы и собственником квартиры.
  30. https://www.domofond.ru/statya/kak_prohodit_obmen_nedvizhimosti/100340
  31. Повторная оплата государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности.
  32. паспорта всех собственников квартир (для детей до 14 лет — свидетельство о рождении);
  33. стоимость квартир, размер и порядок произведения доплаты;
  34. договор купли-продажи (для альтернативного обмена, в том числе по схеме trade-in).
  35. информация о квартирах, обмен которыми планируется;
  36. Одновременно гражданин покупает новое жилье.
  37. справка с результатом оценки стоимости.
  38. Права и обязанности в документе соответствуют устному соглашению.
  39. нотариально заверенное согласие супруга/супруги продавца на проведение сделки (если необходимо);
  40. Фиксированная стоимость квартиры в новостройке.
  41. справки о наличии или отсутствии зарегистрированных граждан в квартирах;
  42. стоимость каждого объекта договора;
  43. хорошее техническое состояние и наличие всех документов;
  44. ордер на квартиру (выдавался до 1 марта 2005 года);
  45. разрешение опеки, если отчуждается квартира, принадлежащая ребенку;
  46. договор мены (для прямого обмена);
  47. составление и подписание договора мены;
  48. Экономия времени. Клиент единожды обращается в агентство, которое в дальнейшем проводит необходимую работу (привлечение покупателей, реклама, сбор документов, оформление договоров, проверка юридической чистоты сделок и др.).
  49. https://pravoved.ru/themes/%D0%BE%D0%B1%D0%BC%D0%B5%D0%BD-%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D0%B0%D0%BC%D0%B8/
  50. Владелец недвижимости отчуждает свое имущество.
  51. выписка из ЕГРН – заказать актуальную, не старше месяца, для проверки арестов/запретов/обременений;
  52. заявление с указанием причин обмена и адресом квартиры, в которую планируется переехать;
  53. Поиск вариантов для обмена, предварительный осмотр жилья и предварительные договоренности.
  54. регистрация сделки в Росреестре и получение свидетельства о праве собственности на новое жилье.
  55. описание квартир с адресом, кадастровым номером, площадью, количеством комнат;
  56. Доплату и фактическую передачу можно выполнить на любом этапе.
  57. нотариальное согласие супруга на сделку;
  58. справки об отсутствии коммунальных задолженностей для всех квартир;
  59. порядок передачи (по акту или по договору);
  60. дополнение к документу, где обе стороны подтверждают то, что они осмотрели квартиры и их устраивает то состояние, в котором находится жилье.
  61. стоимость ниже цены нового жилья.
  62. нотариально заверенные согласия супруга и свидетельства о браке (если квартиры приобретались во время брака и их статус не регулируется брачным договором);
  63. За вышеуказанный период риэлтор осуществляет продажу старого объекта, а вырученная сумма зачисляется в счет покупки нового помещения.
  64. Заключить сделку можно достаточно быстро, особенно если стоимость отчуждаемой квартиры будет идентична или ниже средних рыночных цен, установленных на схожие объекты.
  65. Сбор документов на квартиры по списку выше.
  66. Проблемные моменты, возникающие при заселении.

    Срок сдачи в эксплуатацию объекта недвижимости может сдвигаться на длительный период.

  67. Зависимость от роста цен на рынке недвижимости, например, если владелец продал квартиру для того, чтобы сразу купить новую, внезапное увеличение расценок может стать препятствием для приобретения объекта за ранее вырученные денежные средства.
  68. квитанция об оплате госпошлины 2 000 рублей за каждую квартиру – для МФЦ.
  69. справки о санитарно-техническом состоянии домов, в которых располагаются квартиры;
  70. личные данные субъектов (паспорт, ИНН);
  71. нотариальное согласие супруга, разрешение опеки, если есть несовершеннолетние участники;
  72. https://tbti.ru/dokumenty/kakie-nuzhny-dlya-obmena-kvartiry.html
  73. разрешения органов опеки (если среди собственников квартир — недееспособные граждане или несовершеннолетние);
  74. свидетельство о браке или его расторжении, а также соглашение жены (в письменном виде) на проведение данной сделки;
  75. иные условия, которые стороны сочтут необходимыми.
  76. Соглашение не может быть откорректированным и измененным в одностороннем порядке.
  77. договор обмена;
  78. Оплата комиссионных за услуги риэлторов.
  79. далее эта бала уменьшается на вычет покупателя, поскольку обе сделки совершены в одном налоговом периоде – максимум, на 2 миллиона рублей;
  80. технические паспорта обеих квартир (можно получить в многофункциональных центрах государственный услуг (МФЦ) за 10 рабочих дней);
  81. Возможное занижение рыночной стоимости жилья для наиболее быстрой продажи.
  82. Собственнику не сложно найти потенциального покупателя, так как отсутствует необходимость в том, чтобы у приобретателя имелось жилье, которое подойдет продавцу.
  83. договоры социального найма для обеих квартир;
  84. документы на жилье (договора, выписки из домовой книги, правоустанавливающие документы, кадастровый паспорт и т.д.)
  85. правоустанавливающие документы;
  86. поиск подходящих вариантов;
  87. документы, подтверждающие, что согласие супруга не требуется (если необходимо);
  88. Договор обмена квартирами, образец которого вы планируете подписать, не имеет никаких грамматических лексических ошибок.
  89. согласие органа опеки на распоряжение имуществом несовершеннолетних и недееспособных лиц (если такие есть).
  90. техпаспорт не старше 5 лет;
  91. технический паспорт – для проверки перепланировки;
  92. разрешение совершить обмен от ООП (если в семье есть несовершеннолетние детки).
  93. Одновременное проведение двух юридически независимых сделок.
  94. Необходимость оформления двух сделок сразу: продажа одной квартиры, и единовременная покупка другой.
  95. Регистрация занимает 3-14 дней, после чего сторонам выдаются выписки с указанием их прав на жилье.
  96. документ-основание – для более глубокого анализа юридической чистоты;
  97. подтверждение прав собственности на квартиры, участвующие в сделке (свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН);
  98. договор мены или договоры купли-продажи.
  99. копия лицевого счета.
  100. копии паспортов квартиросъемщиков;

Жилищный Консультант

20622 Договор мены предполагает, что оба участника сделки обладают равноценным имуществом и способны одновременно зачесть стоимость своего имущества за стоимость другого. Несмотря на то, что по видимым признакам мена не является коммерческой сделкой, существует ряд сходных черт с договором купли-продажи ().

Моментом передачи собственности по такому договору становится дата, когда жилье было фактически передано во владение лиц. Подобное применение понятия мены исходит из трактовки , которая также делает оговорку, что в рамках договора могут быть установлены и иные условия.

На практике встретить действительно равноценный обмен квартиры между близкими родственниками в 2017 году практически нереально – квартиры хоть незначительно, но отличаются в стоимостном выражении.

Для исправления данной ситуации, стороны прибегают к доплатам или иным формам отражения завышенной стоимости (например, трехкомнатная квартира может быть обменена на несколько однокомнатных). В любом случае, важнейшим критерием документа является наличие встречного обязательства, указанного в договоре и исполняемого без наличия каких-либо условий, различных с теми, которые указаны в документе.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему.

Это быстро и удобно. В рамках договора могут быть переданы любые имущественные права, не испытывающие на себе обременений, наложенных по решению или приказу суда, иными государственными органами. Стороны при этом становятся одновременно и продавцом, и покупателем, возлагая на себя сложный комплекс ответственности.

Особым случаем в законодательстве принято считать, когда квартира передается от одного близкого родственника к другому. Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: []. Основное требование к договору мены выражено в рамках , определяющих письменную форму заключения документа, если цена сделки составляет более 10 000 рублей.

Таким образом, любая мена недвижимости осуществляется путем совместного написания сторонами документа, включающего следующие элементы:

  1. Описание объектов недвижимости, которые являются предметом сделки, в частности полный адрес, позволяющий однозначно идентифицировать жилье.
  2. Наименование документа, указывающее на предмет сделки.
  3. Условия передачи, включающие в себя порядок , комплектность (например, наличие мебели), а также обстоятельства оформления свидетельства о собственности.
  4. Определение сторон, включающее персональные данные.
  5. Права и обязанности при совершении сделки, а также ответственность за их нарушение.
  6. Наличие или отсутствие компенсации при различной стоимости объектов. В таких случаях может указываться как полная стоимость каждого из них, так и просто указан размер компенсации.

Договор, заключенный с целью обмена недвижимости, в силу наличия признаков купли-продажи, не будет требовать обязательной государственной регистрации. Стороны, заключившие соглашение, обязаны лишь обратиться в отделение Росреестра с целью регистрации перехода прав собственности.

Нотариальное заверение, часто применяемое при обмене, практически игнорируется, когда договор заключается между близкими людьми. Куда более «неприятным» требованием, проистекающим из правового режима договора, является обращение в налоговую с целью последующего налогообложения.

Для осуществления обмена квартирами, стороны должны не только на словах условиться о порядке передачи жилья, но и зафиксировать сделку в рамках многочисленных документов и процедур.

Основные этапы обмена:

  • В случае отсутствия получить технический паспорт в БТИ.
  • Оформить новый паспорт БТИ.
  • Провести подготовку квартиры к продаже, в частности убрать обременения, погасить действующие задолженности.
  • Заключить договор мены квартир, содержание которого отражает порядок проведения процедуры;
  • Обратиться в налоговую с заявлением и документами.
  • Подать в Росреестр заявление, экземпляр договора и перечень документов для проведения государственной регистрации. Подача производится синхронно, равно как и получение готовой выписки.
  • Провести оценку жилья, в том числе «на глаз». Данная процедура даст возможность оценить необходимость доплаты.
  • Передать жилье по акту приема-передачи.
  • Переоформить расчетно-кассовые счета, записи в и управляющей компании.

Помимо Росреестра, зарегистрировать мену можно в многофункциональном центре либо через портал государственных услуг. Срок регистрации прав может варьироваться в зависимости от региона – 10-30 дней.

Следует отметить, что действующая редакция Жилищного кодекса не делает различий между обменом с посторонними лицами или родственниками – различия проявляются в налоговом и гражданском законодательстве.

Порядок, устанавливающий, как произвести обмен квартирами между родственниками, в ходе судебных заседаний вовсе копируется с аналогичной купли-продажи. Для передачи квартиры от одного родственника другому, необходимо обладать следующими (на этапах от заключения документа, до подачи сведений в налоговую инспекцию):

  • Документы, удостоверяющие согласие третьих лиц, имеющих право голоса. В таковые может быть включено согласие супруга либо заключение органа опеки, удостоверяющее, что права несовершеннолетнего не будут нарушены.
  • Заявление каждой из сторон сделки (при одновременной подаче), в рамках которого указывается приобретатель недвижимого имущества и ссылка на договор мены.
  • Паспорта сторон.
  • Ранее выданные правоустанавливающие документы, удостоверяющие законность сделки. К таковым могут быть отнесены бумаги, свидетельствующие о прежних сделках, передаче при или .
  • Выписка из государственного реестра, которая дает характеристику статуса и обременений жилья;
  • Две (поскольку мена подразумевает две записи в рамках одного договора) квитанции об оплате госпошлины.
  • Заключенный договор, в котором определен объект сделки и стороны.
  • , ранее полученный в БТИ.

Обе квартиры неприватизированные Важная особенность между меной и куплей-продажей проявляется именно тогда, когда речь заходит о социальном найме. Продать чужое (государственное) имущество невозможно, а обменять – вполне.

Граждане России, проживающие в квартире на основании социального найма, имеют право менять квартиры на аналогичные, причем в различных городах. Для проведения обмена необходимо:

  • Получив в десятидневный срок ответ, зарегистрировать проживание. Регистрация производится на основе ордера, выданного муниципалитетом.
  • Заключить договор об обмене.
  • Подать заявление в муниципалитет, приложив экземпляр договора.

Подобный порядок регламентирован и применим ко всем сделкам в настоящем времени.

Одна квартира приватизирована, а другая нет Наиболее очевидным вариантом в таком случае будет первоначальное проведение приватизации. Для этого подается заявление в органы местного самоуправления, уведомляющие также об отсутствии ранее приватизированного жилья.

Если по каким-либо причинам провести ее невозможно, а также в семье с приватизированной квартирой есть несовершеннолетний, передача возможна посредством вселения ребенка в неприватизированную квартиру с последующим заключением договора социального найма.

Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: []. Вторая квартира передается при помощи или . Отказать ребенку органы власти не могут, но, несмотря на простоту способа, всегда существует риск обмана.

Обмен долями, в том числе в разных квартирах Обмен долей квартиры между родственниками производится аналогичным способом, кроме случаев, когда доли находятся в разных квартирах, в которых проживают иные собственники.

Для проведения процедуры необходимо уведомить их, а также получить согласие. Если согласие не получено, обмен возможен только через суд.

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Елизавета. Если договор мены во всем приравнивается к договору купли-продажи, то как быть с налогами? Необходимо платить даже если меняются мать с сыном?

Ответ: Здравствуйте, Елизавета. Действительно, налоговое законодательство вовсе обходит мену стороной, а в соответствии со статьей 567 ГК РФ мена и купля-продажа эквивалентны, применяется налог 13% за весь полученный доход.

При этом действуют все налоговые вычеты, если лица ранее их не использовали. Чтобы не платить налоги, следует:

  1. Либо меняться при помощи договора дарения, который освобождает родственников от подоходного налога.
  2. Либо меняться квартирами, которые пробыли в собственности более трех лет;

Минус дарения очевиден в случае возникновения судебных споров – при мене владение квартир вернется к статус-кво, а в случае дарения необходимо доказывать отсутствие законности в каждой сделке. Два брата, один из которых был гражданином России, а другой – Азербайджана, решили обменяться своими квартирами.

Обратившись за консультацией к риелтору, они обнаружили, что при любом стечении обстоятельств россиянин заплатит 13% налогов, а азербайджанец – 30%, поскольку не является налоговым резидентом ().

При этом, братья не доверяли друг другу настолько, чтобы провести дарение, которое не облагается налогом, даже если братья живут в другой стране. В данном случае Налоговый кодекс допускает установление статуса резидента после 183 дней проживания в России, чем и воспользовались стороны, заплатив каждый по 13% с учетом вычета в 1000000 рублей.

Договор мены, являясь менее удобным инструментом проведения сделок, нежели договор купли-продажи, все же незаменим, когда сторонам необходимо гарантировано провести мену двух конкретных объектов недвижимости. Правовое регулирование мены устанавливает, что:

  • При расторжении мены квартиры возвращаются исходным владельцам.
  • Обмен возможен вне зависимости от приватизации жилья, но только при применении установленных законом процедур. Обмен приватизированных квартир между родственниками возможен по договору дарения;
  • Мена облагается налогами наравне с договором купли-продажи;

Вам понадобятся следующие образцы документов: Внимание.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: по все России.

Звонки принимаются круглосуточно.

Позвоните и решите свою проблему.

Это быстро и удобно.

Как обменять квартиру на квартиру

20 августа 2020Встречаются в жизни ситуации, когда люди хотят обменять одну квартиру на другую. На закономерный вопрос «как это сделать?» существует ответ – договор мены. Однако, не всё так просто. Давайте выясним, чем мена отличается от купли-продажи и стоит ли прибегать к этому виду сделки.Главное отличие договора мены от всех остальных возмездных договоров заключается в том, что товар, которым выступает квартира, может быть предоставлен другой стороне исключительно в обмен на другой товар – тоже квартиру.

Однако есть один важный нюанс, от которого будет зависеть способ оформления обмена: приватизирована ли квартира? Если да, то возможна либо прямая мена (обмен по договоренности), либо альтернативная сделка (продажа с одновременной покупкой).

Если нет – обмен с разрешения муниципального госоргана, в роли которого в разных городах выступают разные учреждения. Чем эти способы отличаются?Обменять муниципальное жилье можно на точно такое же – муниципальное.

При этом закон не предусматривает возможность доплаты для той или иной стороны, то есть обмен должен быть равноценным.

Кроме того, для совершения обмена требуется согласие всех членов семьи обеих сторон сделки. Получится ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную?

Законом это тоже не предусмотрено, поскольку в данном случае придется либо приватизировать свою квартиру, либо отменить приватизацию получаемой взамен. Для совершения равноценного обмена вам потребуется собрать пакет документов, который включает в себя договор социального найма, паспорт ответственного квартиросъемщика, технический паспорт и справка об оценочной стоимости помещения, выписка об отсутствии долгов по оплате услуг ЖКХ и выписка из домовой книги, справка о санитарно-техническом состоянии помещения, нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних членов семьи, включая временно отсутствующих, разрешение органов опеки и попечительства (если есть несовершеннолетние дети или недееспособные лица), копии документов на квартиру, которую вы собираетесь получить взамен, договор обмена жилыми помещениями. С этими документами вы обращаетесь в муниципальный госорган и в течение 10 дней получаете разрешение на обмен или отказ.

После получения разрешения и совершения сделки, каждая сторона заключает новый договор социального найма с местным муниципальным госорганом. Если подлежащие обмену квартиры находятся в разных районах одного города или в разных городах, порядок действий не меняется.

Для обмена находящейся в частной собственности квартиры предусмотрены два способа: прямая мена или альтернативная сделка.

Мена подразумевает обмен двух квартир, находящихся в частной собственности: согласно закону, к договору мены применяются правила купли продажи, а обе стороны признаются одновременно и продавцом, и покупателем. С практической точки зрения эта процедура проще, чем обмен муниципальных квартир: для осуществления сделки сторонам потребуется подписать и зарегистрировать договор мены. Обмен муниципального жилья и мена приватизированных квартир – безопасные с юридической точки зрения процедуры, однако на практике они встречаются редко по понятной причине: одной стороне необходимо найти вторую, согласную обменяться, при этом обе стороны должны быть удовлетворены предвосхищаемым результатом.

В случае, если договор обмена или мены будет расторгнут или признан недействительным, стороны получат свои квартиры назад. Гораздо более рискованным является другой вид обмена – альтернативная сделка.

Итог. Из вышеперечисленного можно заключить, что обмен и мена, хоть и являющиеся довольно редкими видами сделки, всё же имеют место быть.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+