Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Фиктивный договор аренды квартиры

Фиктивный договор аренды квартиры

Фиктивный договор аренды квартиры

Договор аренды квартиры — это документ, необходимый для тех, кто хочет сдавать или снимать жилое помещение. Может заключаться как между физическими лицами, так и юридическими. Договор аренды квартиры между физическими лицами с точки зрения Гражданского кодекса России стоит правильно называть договором найма жилого помещения (квартиры).

При найме частных жилых помещений одна из сторон в лице собственника или его представителя (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение по договору найма за плату во владение и пользование для проживания в нем. Договор аренды квартиры (найма жилого помещения) Это документ, который подтверждает предоставление собственником другой стороне во владение и пользование с ограниченным сроком за определенную плату и иными условиями.

Договор аренды квартиры (найма жилого помещения) Это документ, который подтверждает предоставление собственником другой стороне во владение и пользование с ограниченным сроком за определенную плату и иными условиями.

Договор нотариально заверять не требуется, законодательством какой-либо обязательной нотариальной формы не предусмотрено.

Ниже представлены бланки различных видов договора в формате word, которые можно скачать бесплатно: Данные бланки подходят как собственнику, так и нанимателю.

Составить договор аренды квартиры между физическими лицами довольно просто. Составляется он письменно и не менее чем в двух экземплярах. Договор можно в том числе написать от руки.

По желанию, стороны вправе предусмотреть регистрацию у нотариуса, но это, как говорилось выше, не обязательно. При заполнении обязательно должны быть следующие пункты:

  1. сроки действия
  2. условия расторжения
  3. подписи сторон
  4. приложение с актом приема-передачи
  5. предмет договора
  6. плата за жильё
  7. иные дополнительные соглашения
  8. права и обязанности сторон

В предмете договора указываются данные предоставляемой квартиры (адрес, площадь, количество комнат, данные о праве собственности и др).

Обязанностями являются предоставление помещения, пригодного для проживания с одной стороны.

С другой стороны арендатор обязан использовать жилье только для проживания, обеспечивать его сохранность и своевременно оплачивать. Кроме обязанностей, стороны имеют и определенные права.

Например, наниматель может содержать в квартире домашних животных, а наймодатель вправе не чаще 1 раза в месяц посещать квартиру в предварительно согласованное время.

Договоры аренды помещений можно разделить на 2 вида:

  1. длительные (продолжительностью более года)
  2. краткосрочные (на 11 месяцев и менее)

Деление связано с тем, что договора со сроком от года подлежат обязательной регистрации. Поэтому обычно между физическими лицами договор аренды квартиры заключается на 11 месяцев. Если арендатор аккуратно платил за квартиру и не нарушал своих обязанностей по договору, он по истечении срока может заключить новый договор на тот же срок, если обе стороны ничего не имеют против.

Размер оплаты и сроки внесения по договору найма квартиры определяется самими сторонами. Помимо этого стороны договариваются об оплате коммунальных услуг. Распространены два варианта, когда коммунальные услуги включены в стоимость аренды, и когда коммунальные услуги оплачиваются отдельно по показаниям счетчиков.

Вместе с договором стороны могут подписать акт сдачи в аренду (найма), в котором детально описываются сведения о квартире со всеми характеристиками и перечнем бытовой техники, мебели и пр. В этом пункте указываются условия досрочного прекращения по соглашению или не соглашению сторон, а также по истечению срока действия договора.

По закону арендодатель обязан платить налоги в любом случае. Мнение, что платить налог не надо, если договор зарегистрирован всего на 11 месяцев, сложилось у многих собственников ошибочно. Дело в том, что при заключении договора на срок менее года сам договор регистрировать не нужно.

В реальности регистрация не имеет прямого отношения к налогам. Аренда квартиры — это доходная статья, поэтому владелец квартиры, как гражданин РФ, должен уплачивать налоги.

Сделать это можно разными способами. Например, собственник может уплачивать НДФЛ как физлицо.

Другое дело, что если человек не хочет платить налоги (а так поступает большинство владельцев квартир, сдающихся в аренду), то и договор он заключает всего на 11 месяцев, чтобы скрыть информацию о том, что он сдает квартиру.

  1. Tweet

Давно известно пристальное внимание налоговых органов к рынкам, торговым комплексам и иным профессиональным арендодателям, которые традиционно подозреваются в занижении реальной стоимости арендных платежей и выводе «лишних» денег любыми способами. Особенно рискуют крупные собственники помещений, поскольку при доказанности построения налоговой схемы они могут лишиться части своего имущества.

То и дело поступают сообщения о подобного рода «нападках» налоговых органов – на этот раз изрядно не повезло одному из крупных арендодателей Ярославской области, не только сэкономившему на доходах, но и умудрившемуся выплачивать практически без налоговую зарплату некоторым сотрудникам. Разделяй и властвуй! Способ налоговой экономии, выбранный арендодателем, хорошо известен налоговикам и довольно прост. Вместо того, чтобы сдавать в аренду находящиеся на балансе организации объекты недвижимости по рыночным ценам непосредственно всем желающим, между арендодателем и арендаторами искусственно вклинились индивидуальные предприниматели (36 человек), применяющие «упрощенку» по ставке 6%.

На них и была перенесена основная налоговая нагрузка: предпринимателям площади сдавались по смехотворным ценам, которые возрастали до рыночных уже при субаренде. При этом арендодатель полностью контролировал деятельность «предпринимателей».

Налоговый орган посчитал, что арендодатель специально разделил единую сделку по сдаче своего имущества в аренду конечному арендатору на промежуточные сделки, совершаемые одновременно и (или) одной датой.

Однако подозревать налогоплательщика и доказать наличие схемы – разные вещи. В данном случае инспекции удалось это сделать, причем суды всех трех инстанций единодушно признали недобросовестность арендодателя. Сейчас мы выясним, как у нее это получилось.

Давайте допустим, что схема с арендой недвижимости находится на стадии внедрения. Какие проблемы требуется решить арендодателю?

Во-первых, надо набрать таких предпринимателей, которые не «кинут» его в определенный момент и принесут ему всю свою «лишнюю» выручку.

Во-вторых, их надо освободить от «бумажной» и организационной работы, а также – от проблем с инспекцией (ведение книг доходов и расходов, сдача деклараций, уплата налогов и т.п.). В-третьих, надо следить, чтобы предприниматели не слетели с «упрощенки» в связи с превышением лимита доходов.

А теперь проследим, как решались эти проблемы арендодателем, и что удалось найти налоговой инспекции. Проблема 1. Предприниматели — не посторонние лица Понимая, что чужим не место среди арендаторов-предпринимателей, налоговые органы тщательно проверили семейный статус и место работы каждого предпринимателя и установили следующее.
Проблема 1. Предприниматели — не посторонние лица Понимая, что чужим не место среди арендаторов-предпринимателей, налоговые органы тщательно проверили семейный статус и место работы каждого предпринимателя и установили следующее.

Конечно, в первую очередь в качестве арендаторов привлекаются родственники. Вот и в нашем случае директор вовлек в предпринимательскую деятельность свою мать, а его заместитель – сына. Более того: директор самостоятельно не поленился (он же учредитель) зарегистрироваться в качестве ИП.

Вместе с тем, понятно также, что никаких родственников на такую глобальную схему не хватит, поэтому в число предпринимателей-арендаторов было вовлечено 20 работников организации-арендодателя. Часть из них была уволена и переведена в статус предпринимателей, другая – оставалась на прежней работе. Еще несколько человек были подобраны из других организаций, где руководитель арендодателя числился директором или учредителем.

Проблема 2. Организация работы предпринимателей С чего начинается работа предпринимателя, решившего заняться деятельностью по сдаче площадей в субаренду? Прежде всего, ему надо оформить расчетный счет, куда будут поступать денежные средства от субарендаторов и откуда впоследствии можно будет получать их на руки.

Если допустить, что все это делает арендодатель в рамках единой налоговой схемы, то счета предпринимателям целесообразно открывать в одном банке, чтобы ими было проще управлять. Так и случилось: налоговый орган выяснил, что основная масса счетов предпринимателей (39 счетов) была оформлена в одной и той же банковской организации.

Причем деньги с них снимались по кассовым чекам, оформленных на имена двух кассиров арендодателя, путем проставления предпринимателями на нем разрешительной надписи. Иными словами, предприниматели денег на руки не получали, за них это делали кассиры арендодателя.

Интересно, что приблизительно треть этих денег в той же сумме и в тот же день зачислялась на счет предпринимателя-руководителя арендодателя.

Опрошенные кассиры утверждали, что деньги передавались ими предпринимателями, однако никаких документов (например, расписок, РКО) не представили. В свою очередь, несколько предпринимателей утверждали, что получали деньги самолично (что вступало в противоречие с документами, представленным из банка), другие показали, что денег они в глаза не видели. Кроме того, фиктивные предприниматели вряд ли захотят вести «бумажную» работу, поэтому все делопроизводство было передано в заботливые руки сотрудников арендодателя.

Так, между собственником помещений и всеми индивидуальными предпринимателями были заключены типовые договоры на оказание бухгалтерских, юридических, планово-экономических услуг, а также по ведению делопроизводства, за символическое вознаграждение в 1000 рублей. В рамках такого договора полностью велся бухгалтерский и налоговый учет предпринимателей, в частности, заполнялись книги учета доходов и расходов при «упрощенке», составлялась и сдавалась в инспекции налоговая отчетность, велись расчеты с дебиторами и кредиторами, учитывалось движение денежных средств на счетах в банках и т.п. Юридическая работа выражалась в подготовке и экспертизе договоров и контрактов от имени индивидуальных предпринимателей, в участии в деловых переговорах, в досудебном урегулировании хозяйственных споров и т.п.

При этом налоговый орган обратил внимание на то, что в договорах субаренды была подробно прописана гражданско-правовая ответственность за нарушение условий договоров, в то время как в договорах с предпринимателями такие положения вовсе отсутствовали.

Кроме того, в договорах субаренды указывался не адрес нахождения предпринимателей, а адрес собственника арендуемых помещений. Кроме того, с предпринимателями были заключены типовые договоры поручения, в силу которых поверенный (собственник помещений, он же арендодатель) совершал ежедневный прием, сбор, выдачу, хранение в сейфах денежных средств, полученных от предпринимательской деятельности по контрольно-кассовым машинам, а также ведение книги кассира-операциониста.

Цена такого договора составляла ту же минимальную сумму – 1000 рублей. Интересно также, что в проходивших судебных разбирательствах с налоговым органом именно сотрудники арендодателя представляли интересы предпринимателей. Естественно, что вся документация впоследствии и была обнаружена в помещениях арендодателя.

Как видим, предприниматели были полностью отстранены от предпринимательской деятельности, тем более что по словам некоторых субарендаторов они вообще не имели с ними каких-либо контактов, а все вопросы решали непосредственно в офисе собственника помещений с его сотрудниками. Более того, если возникали вопросы по уплате арендных платежей, они обращались в письменном виде к директору арендодателя, а не к своим контрагентам-предпринимателям, понимая, что последние решить их не в состоянии.

Следовательно, все вопросы, связанные с субарендой торговых площадей, решались непосредственно с собственником помещений.

Проблема 3. Контроль доходов предпринимателей Чтобы схема заработала, необходимо произвести несложные расчеты, позволяющие предпринимателям применять «упрощенку». Зная уровень арендной платы, которая будет поступать от субарендаторов, надо вычислить минимальную площадь, подлежащую сдаче в аренду каждому предпринимателю.

Поэтому получилось так, что в больших помещениях площадь была поровну между несколькими предпринимателями, так что у каждого в аренде оказалась одинаковая площадь (1874 кв. м.). Учитывая, что арендная плата может быть повышена в период действия договора с предпринимателями, арендодатель контролировал и размер их доходов, чтобы не допустить превышение лимита, позволяющего применение упрощенной системы налогообложения.

Как только доходы какого-либо предпринимателя приближались к допустимому лимиту или превышали его, договор с ним тотчас же досрочно расторгался (в том числе и досрочно), а на его место привлекался новый предприниматель.

Причем сделать это было несложно, поскольку все договоры заключались на 11 месяцев и не подлежали обязательной регистрации. Данный факт был подтвержден несколькими субарендаторами, подтвердившими, что им сообщалось о смене предпринимателя-арендатора в отделе аренды собственника помещений, где и перезаключались договоры на те же помещения, но с иными предпринимателями. Сколько веревочке не виться… Приведенные выше, а также некоторые иные доказательства, представленные налоговым органом, убедили суд в наличии налоговой схемы, направленной на уклонение от уплаты налогов (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 25.03.2011 по делу № А82-139/2010).

Расплата стала суровой – примерно 425 млн. руб. недоимки по налогам, штрафам и пеням.

Видимо, арендатору придется распрощаться с некоторыми из своих помещений… А налоговики в очередной раз получили готовый алгоритм борьбы с незаконной «арендной» схемой.

«Ну кто захочет добровольно совершать нелегальные действия в Европе?»

— воскликнете вы.

«Поймают, сделают выговор, оштрафуют, выдворят, закроют въезд, да мало ли что они могут?!»

— проносятся мысли в голове.

Страх перед известностью того, что идешь на неправомерные действия, и трепет перед неизвестностью потенциального наказания заставляет сознательных людей гнать от себя бесовские намерения. Но дело в том, что все мы (ну ведь правда же) при тех или иных обстоятельствах на мгновение, на пару минут, на какой-нибудь час переходим на темную сторону — становимся несознательными людьми.

Но дело в том, что все мы (ну ведь правда же) при тех или иных обстоятельствах на мгновение, на пару минут, на какой-нибудь час переходим на темную сторону — становимся несознательными людьми. Когда все уже достало, когда все варианты перепробованы и пальцы стерты в кровь от составления жалостливых запросов в австрийские общежития на предоставление комнаты. Да что комнаты, хотя бы просто кровати в комнате на двоих.

А срок начала семестра все приближается и приближается. Обидно, что приглашение на учебу из университета уже вот оно, на руках, а дурацкое общежитие все никак не хочет находиться.

И в этот момент случается тот самый дъявольский щелчок в голове, вы вспоминаете про то уже не лишенное здравого смысла предложение той самой компании предоставить фиктивный договор аренды. За окном ночь, часы показывают 02:14. Вы решаетесь. Столько трудов было потрачено на поступление: отправка документов, долгие месяцы ожидания ответа из университета, даже успешно пройденный вступительный тест.

И все это зря, что ли? «Неет, врешь, не возьмешь!» На этом месте как раз и должна бы включиться логика и подсказать: «Не пускай все, такими трудами добытое, под откос! Не надо надеяться на русский авось! Ты знаешь, сколько они в этой квартире до тебя уже прописали таких «жильцов»?» Но логика ночью обычно ложится спать раньше нас, и мы спешно подписываем и отправляем отсканированный договор об оказании услуг по поиску ж у илья.

Все как-то прокатило. Уух, слава богу. Но спалось все равно плохо. Неспокойно как-то. В принципе при первой подаче документов на визу повезти действительно может.

Если не наглеть и не прописываться в квартире, где вместе с вами уже виртуально «проживает» целый аул. Но потом может случиться как-то так: Вот я и в Австрии. Живу у разных друзей, сплю где придется.

Иногда освобождается место в общежитии на недельку-другую, тогда по сдельной цене обитаю там.

А что с меня взять — студент, денег в достатке зарабатывать не получается, а в Австрии остаться хочется.

Отложенные тысячи евро на счету не трогаю, чтобы была возможность подтвердить финансовую состоятельность. Не прикопаются. Уже почти что год пролетел. Пришло время подавать документы на продление ВНЖ.

Рекомендуем прочесть:  Квартира при разводе как делится

Постоянным арендованным жильем, ввиду озвученных ранее причин финансового характера, обзавестись не получилось. Ну да ладно, в первый раз прокатило с фиктивным договором и сейчас прокатит.

Готовлю пакет документов. Подаю на продление. Жду. Сон опять что-то стал подводить.

«Да что я в самом деле — все же было ОК в тот раз! Нечего волноваться попусту». Что-то они тянут.

До окончания нынешней визы остается всего три дня. Два из которых выходные. Но вот наступает понедельник, приходит долгожданное оповещение о письме типа «в личные руки», дожидающемся вас в местном почтовом отделении. Класс, я лечу к тебе моя новая ВНЖ-карточка!

О да, это и правда письмо из магистрата! Хм, что это? Где привычные радующие глаз строки о том, когда и куда приходить, чтобы забрать новую пластиковую карточку?

Чет я не понял, что они от меня хотят? Надо было учить немецкий. Хорошо, что есть Google Translate: Уважаемый господин / г-жа В вопросе, указанном в предмете, вам будет проведено обследование.

Поскольку вы не могли быть удовлетворены сегодня, просим вас позвонить нам с 7:30 до 9:00 по номеру телефона, указанному выше или лично при введении и сборе в Stadtkasse, 5020 Salzburg, Hubert-Sattler-Gasse 5/2. Пол для прослушивания в комнате X. С наилучшими пожеланиями Для бургомистра, XYZ В общем понятно, что магистрат что-то не устраивает и мне «будет проведено обследование».

Кстати, для пущей ясности, через день приходит еще одно письмо: Второе письмо в двух словах: Мы располагаем сведениями, что по указанному адресу вы более не проживаете.

Так что, будьте любезны, проинформируйте об этом городскую службу прописки и регистрации. Тут уже просто так не отвертеться. Хочешь продлить визу? Будь добр, иди по указанному адресу или звони по указанному телефону. А там тебе разъяснят об чем собственно речь в приведенной выше первым документом повестке.

А там тебе разъяснят об чем собственно речь в приведенной выше первым документом повестке. Не придешь — твои проблемы, не видать тебе продленной визы, как своих ушей.

Придешь — будь готов держать ответ за свои действия, сиречь почему по адресу регистрации ты не проживаешь. А это уже неприятно, да и сон какой-то неспокойный… Но мой вам совет — здоровые нервы и крепкий сон дорогого стоят. Очень важная статья, Александр.

Хотел бы добавить, что даже при первой подаче документов очень строго смотрят на проживание в квартире/WG и тщательно проверяют. Более того, проверяют наличие других жильцов не на дату начала контракта/предполагаемого заселения, а на момент рассмотрения документов в магистрате. И если жильцов слишком много, никому ты не докажешь, что мол дескать они перед моим заселением уедут и никакого Überbelag не будет.
И если жильцов слишком много, никому ты не докажешь, что мол дескать они перед моим заселением уедут и никакого Überbelag не будет. Придет письмо счастья с предварительным отказом и выкручивайся, как хочешь.

Я сам попал в такую ситуацию с фиктивным договором жилья. Мне повезло, на тот момент я «спамил» все общежития в городе нон-стоп уже почти 9 месяцев и как раз за 4 дня до получения такого письма из магистрата мне предложили место, правда уже на следующий семестр.

Договор с общежитием магистрат уже устроил. Скажу так, по личному знакомству с разными ситуациями, главное не наглеть. Я знаю что многие сталкиваются с безвыходными ситуациями, когда все, что можно было сделать сделано, и тут просто думают или ты идёшь на этот шаг или ничего тебе не светит и все старания напрасны.

Вот только в таких случают, когда понимаешь, или так или никак, тогда можно прибегнуть к манипуляциям. Я поняла, что «честных», гораздо меньше, чем кажется, просто об этом не говорят, да и не нужно говорить Полезная статья Александр, спасибо.

Как по мне, лучше спать спокойно. Тем более тут при должном подходе проблем быть не должно. Живу в Германии 9 лет. 8 лет жил в Мюнхене, последний год в Берлине.

Жильё менял 4 раза. 1 раз имел в личной собственности, то есть прошёл через покупку, кредит, продажу, погашение долга и тд. Сам украинец. И вот что скажу из личного опыта.

Каждый раз при поиске жилья слышал из всех углов, как сложно искать жильё.

Люди годами ищут и ничего не находят. «Все плохо, ужас.» Причем слышал это как от иностранцев так и от немцев. Может в Австрии другая история, может быть, не спорю, хотя очень сомневаюсь.

То что я видел в Мюнхене последние годы, куда уж хуже. Феноменальный рост цен на недвижимость, «понаехало» и тд. Жилья действительно мало, а народу много, это факт.

И что я заметил. Почему то часто те, кто плачется на недостаток выбора, сидят дома и рассылают спамом письма о том какие они классные и как им нужно жильё вместо того чтобы пойти и познакомится лично.

Даже без приглашения, просто пойти и посмотреть, поговорить лично. Все забываем об одной мелочи: отказывать в лицо гораздо сложнее чем отказать по телефону.

В свою очередь отказать по телефону сложнее чем отказать в письме. А само письмо можно вообще проигнорировать.

Моя личная стратегия при поиске следующая: — во первых быть лично на собеседовании либо знакомстве.

Быть опрятно одетым, чистым, выспавшимся и выглаженным. Я всегда приходил в костюме. Пусть может и старомодно.

Но на немцев действует убойно � — иметь при себе несколько копий полного пакета документов. Отдельно расфасованных по разным папочкам. Чтобы в случае раз и отдал папку — иметь в пакете документов мотивационное письмо с твоим фото какой ты классный и о том как ты безумно хочешь жить в данном жилье.

Это мотивационное письмо действует безотказно. Очень рекомендую. — Выделить неделю и побегать везде пешком задавая кучу вопросов.

В итоге что я получал: Уже в основном через неделю-две поисков я сидел и выбирал то, что нравилось мне из того, где получил согласие. 3-5 мест. Опять же, отказать в глаза очень сложно. Даже там где

«точно ничего больше нет и все забиты на ближайшие Х лет»

по телефону, почему то находились варианты при личном контакте.

Кстати таким же образом были найдены 3 садика для моей на данный момент 4х летней дочери.

Немцы так и «наши» диву давались откуда я места получаю. В Берлине ажиотаж на сады безумный. Места стоят копейки, все хотят своё чадо сбыть.

При последнем поиске садика мы с женой потратили ровно один день. (Кстати тут к мотивационному письму мы ещё и резюме веселенькое для дочери сочинили � ). Обошли 6 садов в округе и получили 3 места, выбрали лучшее.

До этого по телефону после долгих нудных прозвонов — либо отказы либо обещания в 20ХХ году когда и садик уже не нужен. Скажите — везучий. Туфта это все. Руки в ноги и вперёд. � Делала себе фиктивный договор, потом сняла квартиру и все стало легально.

В последствии появилась собственность.

Несколько раз помогала выехать по фиктивному договору аренды целым семьям, получали визу, продлевали вжн и ни у кого проблем не было. Все было просто, людям было реально где жить, но не реально было доказать что у них есть это жилье, таких вариантов на самом деле много. Ольга, а можно узнать, где вы находили контакты по фиктивной прописке?

Моя знакомая как раз сейчас в критично положении и ищет варианты временной прописки для визы.

Ответьте пожалуйста на почту, если не трудно — или в вотсап +7 950 792 3481 Спасибо!

Добрый день! Совсем запуталась… Моя дочь поступать собирается летом в Венский Университет, она — житель ЕС, но мне все равно неясно, как бронировать общежитие… Все пишут, что это — целая проблема. На сайтах я посмотрела предложения жилья в общежитиях — по данным на страничке вроде как места есть.

Возможно, что не так что-то поняла. Собираемся с дочкой приехать в Вену в конце февраля, чтобы найти и забронировать реально место, а возможно ли это?

И как это должно происходить? Благодарю всех, кто прокомментирует мой вопрос:))) Начинайте им писать после нового года.Мы в прошлом году так и сделали и в марте нам предложили общежитие.

В феврале у многих заканчиваются договора . Общежития в Вене продолжают строить.

Знаю например что в одном общежитие так как оно новое из 750 комнат свободных примерно 250.Правда там цена 630 € за самостоятельную комнату Добрый день! У меня такая ситуация: я живу в студенческом общежитии, но планирую съезжать (уезжаю на полгода домой) и переписывать контракт. Следовательно новый житель будет тоже прописываться.

Меня выпишут автоматически или пока сама не сделаю это? Если да, это проблема для магистрата то, что я полгода нигде не была прописана или никто не проверяет это?

Виза до ноября, на момент продления вернусь, найду новое жильё и пропишусь. Имея фиктивный договор, Вы экономите во многих вещах.

1 Время. После получения приглашения из вуза, Вы начинаете искать общежитие, а это не так просто.

Поэтому можно приобрести фиктивный договор и подавать немедленно, а потом не спеша подобрать общежитие. 2 Деньги. Любое общежитие стоит от 300 евро в месяц. Если по какой то причине задержали визу, то Вы преспокойно сидите и ждёте у себя на родине и не платите за общежитие.

Так как для магистрата у Вас есть жильё и они просто выдадут Вам визу под этот контракт.

Также если уже получили положительное решение и Вам нет смысла ехать раньше. а просто поедите когда начнётся семестр.

3 Избегаете проблем с магистратом.

Были случаи когда, они отказывали, потому, что Вы подали документы например в апреле, а они в мае говорят, а где Вы будете жить до 1 октября? Вы им пишите, что так и я не собираюсь туда ехать до октября так как курсы начинаются только в октябре. А Вам приходит отказ. Объяснение таковое: На момент подачи заявления у Вас должно быть жилья сейчас и немедленно.

Три года назад мы, ИП, заключили договор аренды с хозяином. Он не ИП, а просто собственник. На днях он потребовал, чтобы мы убирались с его помещения так, как договора ненастоящие.

Оказалось, что подписи в договорах не его, а какого-то постороннего человека( при заключении договоров он просто роздал нам договора с якобы своей подписью и мы подписали договора, думая, что это его подпись).

Можем ли мы через суд вернуть себе всю арендную плату, которую заплатили за 3 года? Три года назад мы, ИП, заключили договор аренды с хозяином. Он не ИП, а просто собственник Это обстоятельство может быть инструментом давления, поскольку арендодатель должен был зарегистрироваться как ИП в силу закона, поскольку его деятельность с точки зрения ст.

2

«Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая)»

от 30.11.1994 N 51-ФЗ является предпринимательской, а именно: «предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.

Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, должны быть зарегистрированы в этом качестве в установленном законом порядке.» В случае невыполнения данного требования его могут привлечь к административной( Статья 14.1. КоАП РФ — штраф в размере от пятисот до двух тысяч рублей), уголовной ответственности(Статья 171 УК РФ — штраф в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо арестом на срок до шести месяцев(по ч.

1 ст. 171 УК РФ)). На днях он потребовал, чтобы мы убирались с его помещения так, как договора ненастоящие.

Это требование не имеет юридической силы, поскольку согласно п. 3 ст. 432

«Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая)»

от 30.11.1994 N 51-ФЗ: Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Оказалось, что подписи в договорах не его, а какого-то постороннего человека( при заключении договоров он просто роздал нам договора с якобы своей подписью и мы подписали договора, думая, что это его подпись).

Это проблемы арендодателя, поскольку согласно п.

1 ст. 168

«Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая)»

от 30.11.1994 N 51-ФЗ: за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. То есть сделка по умолчанию является оспоримой и действует до тех пор, пока не будет прекращена либо пока суд не признает её недействительной. Таким образом, арендодателю необходимо обратиться в суд и там доказать свою правоту.

Что в данном случае маловероятно. Можем ли мы через суд вернуть себе всю арендную плату, которую заплатили за 3 года? Как я понимаю Вы эти 3 года использовали предоставленное Вам помещения.

Так что Вы получили владение и пользование помещением, а это является встречным предоставлением в ответ на Вашу арендную плату.

Кроме того, арендодатель может сослаться на ст. 651

«Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая)»

от 30.11.1994 N 51-ФЗ и заявить, что договор не был заключен, поскольку не было гос. регистрации. На этот случай есть информационное письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.2015 № 165

«Обзор практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключёнными»

вышеуказанные нормы получают более подробную трактовку.

Договор найма квартиры раз в жизни подписывал каждый из нас. Но проверял ли кто-нибудь документы на квартиру, прежде чем поставить подпись? Как понять, что перед вами не мошенник, сдающий по пять чужих квартир в день; как снять жилье у семейной пары и не стать жертвой их семейных ссор; как не довериться липовому представителю собственника — посмотрим, какие документы нужно спрашивать с хозяина квартиры и на что обратить особое внимание.

В быту мы слышим неверное использование юридических терминов: риелторы часто говорят о «договоре аренды квартиры», имея в виду договор, который обычный человек заключает на наем жилья. Договор аренды и договор найма — это разные договоры, и закон регулирует их по-разному. Основное отличие найма от аренды — цель использования помещения и наниматель.

Термин «наем» применяется только к жилым помещениям, если нанимателем при этом является человек, а не юридическое лицо. Аренда — это использование нежилых помещений и зданий кем угодно либо жилых помещений юридическим лицом. Основное отличие найма от аренды — цель использования помещения и наниматель.

Термин «наем» применяется только к жилым помещениям, если нанимателем при этом является человек, а не юридическое лицо.

Рекомендуем прочесть:  Оценка недвижимого имущества

Аренда — это использование нежилых помещений и зданий кем угодно, либо жилых помещений юридическим лицом. Разные цели использования помещений ведут и к разному регулированию законом: права гражданина-нанимателя защищены больше.

На квартиру, в которой вы будете жить, нужно заключать договор найма. К жилому помещению по договору найма больше обязательных требований: оно должно быть изолированным и пригодным для проживания. В аренду же может передаваться любое помещение, если оно устраивает арендатора и подходит для его целей.

Полуразрушенный цех завода может быть отдан в аренду под фотосъемки, но не может стать предметом договора найма. Еще одно важное отличие: нанимателю жилья закон дает право расторгнуть договор, просто предупредив наймодателя за 3 месяца, даже если это право забыли прописать в самом договоре.

А арендатор нежилого помещения может расторгнуть договор аренды только через суд, если он не предусмотрел в договоре право на внесудебный порядок.

Если человек подписывает договор, принимает деньги и дает нанимателю ключи, это еще не значит, что наниматель имеет право жить в этой квартире. Если не проверить документы, могут вскрыться интересные проблемы: Квартира на самом деле принадлежит другим людям, которые внезапно приезжают выселять нанимателя.

Это могут быть настоящие жильцы, супруги или родители. Договор окажется недействительным, потому что наниматель заключил его с кем-то, кто не имел прав на эту квартиру. Квартира окажется предметом затяжного судебного разбирательства, и, когда оно закончится, законные владельцы выселят нанимателей.

Или не когда закончится, а просто так. При выезде хозяева не вернут страховой депозит на основании того, что наниматель якобы повредил их антикварную люстру.

Никакой люстры в квартире не было, но на суде этого не докажешь.

Квартиру сдал муж, не имеющий на это права, потому что квартира куплена в браке. Договор будет недействительным: распоряжаться купленным в браке жильем могут только оба супруга, если у них нет другого юридически оформленного соглашения на этот счет. Договор найма, подписанный представителем, окажется недействительным, потому что срок доверенности давно истек или потому что у представителя есть право на показ квартиры, а на подписание договора — нет.

До подписания договора обязательно проверяйте, имеют ли эти люди право сдавать квартиру в наем. Если не имеют — договор недействительный, а перед вами мошенники.

Сначала читать, потом подписывать Тогда договор будет подписывать лично хозяин или его полномочный представитель. Прежде всего просите показать свидетельство о государственной регистрации права собственности. Случается, что данные из свидетельства не совпадают с паспортом.

Например, хозяин квартиры потерял старый паспорт, а новый не стал вносить в свидетельство.

Или собственница вышла замуж, изменила фамилию, но так и не дошла до Росреестра, чтобы обновить свидетельство. Информация о старых выданных паспортах находится на последней странице актуального паспорта — сверяйте данные свидетельства по ней.

Если этих данных нет, то перед вами может быть человек без права собственности на эту квартиру. Остерегайтесь. C 15 июля 2016 года больше не выдают свидетельство о госрегистрации права собственности.

Если вы хотите снять квартиру, купленную до 15 июля 2016 года, вам все равно нужно просить это свидетельство. Если квартира была куплена в период с 15 июля до 31 декабря 2016 года, то свидетельства не будет, будет только выписка из ЕГРП .

С 1 января 2017 года ЕГРП и кадастр недвижимости объединили в Единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН .

Поэтому по квартирам, купленным с 1 января 2017 года, у собственников нужно запрашивать выписку из ЕГРН . Число собственников можно узнать из графы «Объект права». Если у квартиры три равных сособственника, то здесь будет написано: «⅓ (одна третья) доли в праве собственности», а на обороте свидетельства перечислены остальные собственники и их доли в праве.

Доли могут быть и неравными: например, ¾ у одного собственника и ¼ у другого: Для заключения договора найма такой квартиры нужно согласие всех собственников: договор подписывают либо все сразу, либо один из собственников с доверенностью от остальных.

Но это не отменяет того, что все свидетельства нужно запросить и внимательно проверить. И помните, что чем больше у жилья собственников, тем больше риск того, что один из них в любой момент может вас выселить. Ипотека — это залог недвижимости, то есть до полной выплаты взятого кредита квартира находится в залоге у банка.

Это дополнительный риск: если хозяин не может расплатиться с кредитом вовремя, банк может забрать квартиру и выселить всех, кто в ней живет.

Все обременения, в том числе ипотека, перечисляются в графе «Ограничения (обременения) права». Здесь вы увидите и срок ипотеки, и название банка, которому квартира отдана в залог: Поинтересуйтесь у хозяина, какую сумму кредита ему приходится платить: может оказаться, что это и есть ваша плата за квартиру. Тогда чем исправнее вы будете платить, тем меньше можете беспокоиться, что собственник не сможет рассчитаться с банком, а квартиру затянут в судебные разбирательства из-за кредита.

Жилье, купленное в браке, — это совместная собственность обоих супругов, даже если в свидетельстве записан один из них. А это означает, что у квартиры два собственника и договор должны подписать оба супруга. Либо один из супругов должен дать согласие на сделку — такое согласие подписывается у нотариуса.

Редкий, но возможный случай: у супругов может быть брачный договор, который отменяет законный режим брачного имущества и четко прописывает, что одна квартира принадлежит мужу, а другая — жене. 6 причин заключить брачный договор Супруги могут в любой момент поссориться (особенно молодые). Чтобы не зависеть от их взаимоотношений, подстрахуйтесь в договоре:

  • Если у супругов есть брачный договор, напишите об этом в договоре на квартиру.
  • И предусмотрите ответственность супругов на случай, если они не предупредят вас обо всём перечисленном. Например, штраф в размере месячной платы за квартиру за то, что они подписали брачный договор и не сказали вам.
  • Пропишите, что супруги должны предупредить вас о важных изменениях в их отношениях: что они решили заключить брачный договор или расторгнуть существующий; что они вносят в брачный договор изменения, которые могут повлиять и на ваш с ними договор.

Чтобы узнать, не пытается ли скрытный муж сдать вам семейное жилье, сверьте дату штампа о браке и дату «документов-оснований».

Если брак заключен до получения квартиры, то она принадлежит совместно супругам и муж не может распоряжаться ею без согласия жены: Так случается, если собственник квартиры живет в другом городе, уехал в кругосветное путешествие, надолго попал в больницу, владеет крупным бизнесом или по другой причине не может лично подписать с вами договор. Пока хозяин квартиры занят, его недвижимостью может заниматься другой человек по доверенности. Изучите эту доверенность. Вместо доверенности у представителя может быть посреднический договор: агентский договор, договор комиссии и др.

В них проверяйте то же, что и в доверенности: срок, паспортные данные, полномочия.

И помните, что без доверенности даже близкие родственные отношения не дают права заключать договор за хозяина квартиры: дочь не может подписывать договор на квартиру матери или отца, бабушка не имеет права подписывать договор за внучку, даже если внучка очень занята.

Не покупайтесь ни на какие отговорки. Вы проверили свидетельства, а сомнения по поводу прав на квартиру так и не отступили? Закажите выписку из Единого государственного реестра недвижимости ( ЕГРП ) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости Такая выписка покажет, кто на сегодняшний день является собственником помещения.

Выписка стоит 750 рублей, заказывается в любом из многофункциональных центров и готовится 3 рабочих дня. Можно заказать ее в электронном виде, а если вы торопитесь — специальные компании готовят выписки и за один день, но обойдется она в 1000—3500 рублей. Обратите внимание, что с 15 июля 2016 года Росреестр перестал выдавать бумажные свидетельства о госрегистрации права собственности, а с 1 января 2017 года ЕГРП объединили с государственным кадастром и переименовали в Единый государственный реестра недвижимости ( ЕГРП ).

С 1 января 2017 года право собственности подтверждается не свидетельством, а выпиской из ЕГРП .Так что если вы решили снять квартиру, купленную в конце июля 2016 года, без выписки из ЕГРП не обойтись. В следующей статье расскажем, как подписывать сам договор найма жилья: на какие условия стоит обратить внимание, кто должен делать ремонт в съемной квартире и что нужно писать в акте приема-передачи.

Сохранить себе в:

Мошенничество при заключении договора аренды квартиры: как избежать?

Уважаемые читатели, этот материал о мошенничестве при заключении подготовлен редакцией портала Юрэксперт.онлайн.

Авторами статей являются практикующие юристы и адвокаты. Редакция ценит доверие читателей, обратившихся к этой странице, и рада помочь самостоятельно разобраться со сложным вопросом.

Совершая сделку на рынке недвижимости, нужно быть осторожным, чтобы не нарваться на мошенников. Причем это относится не только к купле-продаже жилья, но и к аренде. Поэтому прежде чем заключать договор, нужно ознакомиться с теми способами, которые используют аферисты по отношению к доверчивым гражданам.

Собственник может предъявить потенциальному арендатору копии документов на право собственности. Но сведения, содержащиеся в них, могут быть недостоверными.

Подделать любую бумагу не сложно с помощью современной техники и компьютерных программ. В действительности жилье может быть в залоге у банка, либо его владельцем является другой человек, или же оно в долевой собственности, а владелец утверждает, что он единственный хозяин. В связи с большой конкуренцией на рынке недвижимости не гнушаются обманом и агентства.

Они предлагают обратившимся к ним людям ознакомиться с базой данных (естественно за деньги) и выбрать наиболее удобный для них вариант. При этом дается подробное описание квартиры или дома, показываются многочисленные фотографии.

Если гражданин теряет бдительность и соглашается сразу же заключить договор, то он рискует потерять деньги. В действительности выясняется, что объект не соответствует описанию. Но договор уже подписан и деньги за жилье заплачены.

Причем оформлено все по закону, так что предъявить претензии не получится. Этот вариант обмана можно отнести к «классике».

Суть его заключается в том, что мошенник арендует квартиру на короткий срок, а после этого, представившись другим гражданам ее хозяином, сдает от своего имени в аренду уже на более продолжительный период. При этом цена указывается ниже рыночной. Желающего снять жилье информируют о том, что нужна предоплата за несколько месяцев.

Поскольку цена низкая, человек соглашается, подписывает договор и передает аферисту деньги.

А после того, как заканчивается срок съема у основного арендатора, человек, уплативший за несколько месяцев вперед, оказывается в непростой ситуации: хозяин выселяет его, причем на вполне законных основаниях. Таким образом, человек теряет и жилье, и уплаченные за него деньги.

Иногда владельцы квадратных метров вступают в сговор с сотрудниками агентств недвижимости.

Действуют они по такой схеме. Риелтор находит клиента, заключается договор и арендатор уплачивает комиссионные (обычно это плата за один месяц). Хозяин с риелтором делят эту прибыль пополам.

Затем собственник находит предлог, чтобы выселить только что въехавшего квартиранта. Он может прибегать к различным уловкам.

Например, в отсутствии жильцов приходит и портит что-то или же подселяет насекомых. После этого через пару дней он приходит с внезапной проверкой, обнаруживает «вредительство» и настаивает на оплате ущерба и расторжении договора.

Также возможно создание других невыносимых для жильца условий. В результате за один месяц квартиру можно сдать так несколько раз и получить при этом неплохой доход.

В этом случае владелец квартиры уговаривает арендатора не заселяться в течение нескольких дней после подписания соглашения и передачи денег под предлогом того, что надо навести порядок или вывези какие-то свои вещи.

Фактически он ничего подобного не делает, а просто меняет замки. Новый жилец приезжает по адресу, но полученные им ключи не подходят. А хозяин удивленно говорит, что этого человека видит впервые и вообще даже и не думал сдавать свое жилье.

Смотрите видео о способах обмана: Чтобы избежать обмана при аренде недвижимости, необходимо заключить договор. Но в нем нужно указать всю необходимую информацию, даже малозначительную на первый взгляд.

Только в таком случае при обмане можно избежать неприятных последствий. В обязательном порядке нужно указать в договоре:

  1. порядок расчетов за аренду;
  2. каким образом будет производиться оплата дополнительных услуг (коммуналка, телефон, интернет, парковка и пр.).
  3. сумму арендной платы и за какой срок она начисляется;
  4. характеристики недвижимости (площадь, подробный адрес, количество комнат в квартире и т.п.);
  5. срок, на который заключается договор;

Также следует предусмотреть возможность досрочного расторжения договора, указав все нюансы этой процедуры (в каких случаях это возможно, как осуществляется перерасчет и др.).

Это лишь основные пункты, которые должны быть в договоре аренды.

Желательно указать в документе все, о чем предварительно устно договаривались владелец жилья и потенциальный арендатор.

Важно обратить внимание при заключении договора аренды на недвижимость, находящуюся в долевой собственности, на то, что все собственники поставили свои подписи в документе.

В противном случае кто-либо из них сможет потом сказать, что своего согласия не давал и денег за съем квартиры не получал.

Самый лучший способ – обратиться к проверенному риелтору, чтобы он проверил подлинность предоставленных документов и само жилье. Если такой возможности нет, то можно заказать справку ЕГРН. В ней указано, имеется или нет обременение на жилье, сколько человек владеют им, сколько прописано.

А еще нужно потребовать у владельца справку из управляющей компании, где также указано количество зарегистрированных лиц и владельцев недвижимости. Чтобы не быть обманутым при аренде жилья, нужно соблюдать такие правила:

  • Если собственник просит дополнительные денежные средства, объясняя это необходимостью сделать какие-либо покупки для квартиры, то не следует передавать деньги. При необходимости нужно все подобные условия отразить в договоре, а каждую передачу средств оформлять расписками.
  • Обязательно надо проверить документы на право собственности. Важно, чтобы это были оригиналы.
  • Ни в коем случае не надо передавать деньги до подписания договора. А каждая передача денежных средств должна сопровождаться распиской.
  • Если по договору предусмотрено проведение ремонта, то надо обязательно сохранять все чеки и делать фотографии до начала работ и после их окончания.
  • В договоре обязательно нужно отразить условия по досрочному его расторжению. В том числе должно быть указано, что собственник в таком случае выплачивает арендатору неустойку за то, что не выполнил свои обязательства надлежащим образом.
  • Когда в объявлении указана слишком низкая цена, то это повод насторожиться. Не исключено, что собственник – мошенник и таким образом пытается сыграть на жадности. Точно так же следует реагировать и на чересчур идеальные фотоснимки жилья.

В любом случае нужно заключать подробный договор, указывая в нем все детали. В таком случае при обмане можно обратиться в суд и вернуть уплаченные деньги.

Ведь обманщики попадают под статью 159 Уголовного кодекса «Мошенничество».

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+